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  • 影响二手房贷款额度的因素有哪些?

    现在的房价越来越高,购房者如果想要顺利买房,也就不得不申请贷款,但由于这样那样的原因,有的朋友在购买房屋的时候被告知贷款额度不够,所以我们在买房之前可以对自己申请贷款的额度做一个评估,有一个大概的了解,那么影响二手房贷款额度的因素有哪些呢?额度不够怎么办呢?一、影响贷款额度的因素1、借款人个人因素(1)借款人的个人信用等级也是申请银行贷款的一大考核标准,个人款是借款人凭个人信用申请的贷款,如果近两年内连续逾期三次或累计逾期六次,贷款申请都将遭拒。所以,大家平时一定要维护好个人信用,以免未来房贷受阻。(2)借款人的工作以及家庭收入情况,工作固定,收入稳定且较高的借款人申请个人贷款,比较受贷款机构青睐,而且易拿到高额度贷款。(3)银行会考虑到放贷之后,借款人的还款能力,所以银行都会审查借款人的还款能力,如果工作不稳定、月收入较低,不但贷款额度会受影响,而且很有可能被拒贷。(4)个人财产证明,申请个人款时,若借款人能提供房产证、车辆行驶证、有价证券等证明材料,可有效提高款额度。2、交易二手房的因素(1)一般来说,二手房房龄的大小也会影响到贷款的额度,二手房房龄不能超过二十年,如果房龄太大,贷款额度会受到影响,因为这时的房子空间不大,变现能力也差。(2)二手房的评估值也是确定贷款额度的一大标准,银行是根据“合同价与评估价取低值乘以贷款成数”来确定贷款额度的,所以如果你房屋的评估价很低,那么获得的贷款额度也相应较低。(3)申请贷款的银行不同,办理贷款的流程以及结果也都不一样,选择贷款行时就应有足够的耐心去“货比三家”。二、额度不够怎么办1、贷款额度不够要根据具体情况来处理,如果是由于个人征信因素导致的,一般都是还款逾期了导致征信不好,如果个人逾期不严重,大家可以多咨询几家银行,要求宽松的银行有可能获得期望额度。如果是买新房,可以与楼盘合作银行申请贷款,还能获得优惠利率。2、另外贷款额度不够的话还可以考虑使用组合贷款,有些人商业贷款或者公积金贷款都不够的情况下,可以考虑组合贷款,不仅利息比纯商业贷款要低,而且可以解决当下贷款额度不够的麻烦。但组合贷款手续比较麻烦,而且批贷时间比较长,所以要根据自身情况综合考虑。购买二手房的流程比新房要负责很多,特别是涉及到办理贷款的时候,由于二手房的房产情况各有不同,在二手房交易过程中也容易出现各种各样的问题,所以在办理贷款之前,可以根据自己的收入和工作类型,提前考虑好自己是否能够在银行顺利批贷,如果贷款不够,自己是否能够提高首付比例等。

  • 开发商在交房时应当履行的义务有哪些?

    买房是一件大事,在交房环节,开发商应当按照与购房人签订的《商品房买卖合同》、《补充协议》及其附件中所约定的标准向购房人交付商品房之外,购房者还要知道开发商在交付房屋时有以下的义务:一、将符合交付使用条件的商品房按期交付给购房人根据《商品房销售管理办法》第三十条规定:“房地产开发企业应当按照合同约定,将符合交付使用条件的商品房按期交付给买受人。”即开发商有义务按期向购房人交付符合使用条件的商品房,其中交付使用条件即包括合同约定的交付使用条件,也包括法定的其他交付使用条件。二、开发商应向购房人出示该商品房经竣工验收合格的文件商品房经竣工验收合格的文件一般包括建设单位(开发商)、勘察、设计、施工、监理等各方对竣工工程进行验收后出具的《竣工验收报告》,而政府建设行政主管部门出具的《建设工程竣工验收备案表》并非强制性的交房条件,需在购房合同中约定后方可对开发商有所要求。三、开发商应向购房人出示该商品房的实测面积数据对于期房来说,《商品房买卖合同》约定的商品房面积是根据设计图纸测出来的,商品房建成后的实测结果与合同中约定的面积数据会有一定的差异。商品房交付时,开发商与购房人应对面积差异根据合同约定进行结算;另外,物业管理公司也是依据商品房的实测面积数收取物业管理费的。四、向购房人提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》开发商交付房屋时若未向购房人提供上述两项文件的,购房人有权拒绝接收拟交付的房屋,开发商承应担由此产生的延期交房的违约责任并由开发商赔偿由此给购房人造成的损失。五、通知购房人办理入住手续并配合购房人查验、接收房屋开发商应当在合同约定的交付日期前向购房人发出《入住通知书》,购房人在入住通知书规定的时间前来办理入住手续时,开发商应组织相关人员配合购房人查验、接收房屋。查验房屋符合合同约定的,开发商应与购房人签署《交付合验单》;查验房屋发现问题的,购房人应当以书面形式将发现的问题告知开发商,开发商应当立即组织人员处理购房人提出的问题,开发商延误解决问题,由此而产生的延期交房的违约责任应由开发商承担并赔偿购房人的损失。如开发商满足了法律、法规规定和双方合同约定的条件交付新建商品房的就应认定开发商履行了交房义务,则购房人应当依据合同的约定接收已购商品房。如开发商未履行上述交房义务或交付的房屋不符合上述条件,甚至可能给购房人造成损失的,购房人可与开发商协商解决,协商不成购房人可以按照房屋买卖合同中约定的仲裁或通过向法院起诉等途径来解决与开发商之间的纠纷。

  • 购房中的定金、订金与预付款的区别是什么?

    在商品房买卖合同中,我们会遇到一些名词,其中定金和订金的发音是一样的,这样我们就容易搞混,那么定金与订金的区别是什么,定金和预付款的区别是什么,订金与预付款的区别又是什么,看过本文以后,这些你都会了解!一、什么是定金?定金是合同一方当事人,为了证明合同的成立,依照法律规定或者当事人的约定,在应该给付的数额内预先向对方交付一定金钱的担保形式。债务人在债务人履行前先向债权人交付的一笔被命名为定金的金钱,如果债务人履行了债务,则定金充抵价款或者被债务人收回;如果交付定金的一方违约,则无权要求返还定金,如果收售定金的一方违约,则应当双倍返还定金。定金应当以书面形式约定,当事人在定金合同中应当约定交付定金的期限,定金合同从交付定金之日起生效。定金的数额应由当事人来约定,但不得超过主合同标的额的百分之二十。定金作为合同担保的一种形式,它的最主要作用是担保合同能够正常的履行,同时定金还有证明合同成立的作用。二、定金与预付款预付款是一种支付的手段,它在于解决合同一方周转资金短缺。定金与预付款虽然均表现为合同一方当事人在另一方当事人履行合同之前向其给付的一定金额的款项,但两者有很大的区别,主要表现在:1、手段不同定金是一种担保手段,给付定金在于担保债务的履行,本身并不是履行债务的行为,因而债务人履行债务后,定金应当抵作价款或者收回;而预付款只是一种支付手段,预付款的交付只是一种履行债务的行为,不具有担保债的履行的作用,也不能证明合同成立。2、退还情形不同给付定金一方违约时,无权要求对方返还定金,接受定金一方违约时应双倍返还定金,这就使定金起着制裁违约方并补偿受害方所受损失的作用,定金相当于预先交付的违约金;而预付款不适用定金罚则,无论哪一方违约,都不存在上述罚则,要么返还,要么折抵违约金或损害赔偿金。3、数额不同定金的数额一般不超过房屋总价款的百分之二十;而预付款的数额没有限制。4、支付方式定金一般是一次性支付;预付款可以一次性支付,也可以分期支付。此外根据法律规定,当事人交付留置金、担保金、保证金、订约金、押金或者订金等,但没有约定定金性质的,当事人主张定金权利的,人民法院不予支持。所以商品房认购书中约定的预付款如果没有约定“定金”字样,就不具备定金的性质。如果要预付款具有定金的性质,则必须要明确“给付预付款一方不履行约定的债务的,无权要求返还预付款;收受预付款的一方不履行约定的债务的,应当双倍返还预付款”这样的内容,否则预付款不属于定金。三、订金与定金关于订金,并不具有定金的性质,交付订金的一方主张定金权利的,人民法院不予支持。在一般情况下,交付订金的被看作是交付预付款。房地产开发企业收取订金的,订金数额应当在总房价的千分之五以内,双方在签订商品房预售合同或出售合同后,订金应即时返还或者抵充房价。购房者在支付订金后,不购买预定房屋的,订金按预定协议约定的办法处理,但属下列情况的,房地产开发企业应当全额返还购房者支付的订金:房地产开发企业未签订书面协议收取订金的;签订的书面协议对订金的处理未作约定或约定不明确的;双方对预售合同或出售合同条款存在分歧、不能协商一致的;广告、售楼书、样板房与实际情况不相符的。