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  • 买二手房防被骗 五个步骤教你避陷阱

    买二手房的时候经常会说到“安全购房”,但上当受骗现象时常发生。之所以会出现这样的情形,这跟买家对购房安全重视不够有着莫大关系。那么,如何避免被骗呢?主要是在房屋产权信息真伪、资金监管方面多下功夫。要做到不受骗子诱惑,首先是自身要做一个懂行的人,比如了解房产行情和房价变化趋势,以增强防范意识等。在此基础上,认真审查相关证件和手续,再按照正常的程序来进行交易,这样便能做到安全买房。第一步:选对中介选择正规的中介公司,可以降低上当受骗的概率。房产中介服务行业发展时间不长,因此整个行业良莠不齐,不过品牌中介公司已经开始关注社会信誉,开始自律。此外,品牌中介公司服务也相对规范得多。房产买卖过程中,如果交易过程能够做到规范,则能够防范一些风险,比如中介业务员会尽职尽责帮助购房者做好产权调查、卖家身份核实,甚至会及时提醒注意事项,以防止被骗风险。而对于一些资质一般的中介公司来说,这方面做得不是很到位,极个别房产中介甚至会与骗子沆瀣一气,参与行骗。第二步:多方核实做好这项工作,可以大大降低上当受骗的风险。业内人士提醒说,要仔细查证卖家的身份。要做到这一点,查看身份证还不够,需要向卖家所在的单位、房屋所在的小区物业、周围邻居查询卖家的身份。如果卖家提供的身份等信息与他的同事、物业以及周边邻居的说法能够得到相互印证,则基本能够确认卖家为房屋的实际拥有者,而如果存在很大出入,则应该多加留意。需要特别提醒的是,不要因为是亲戚、熟人关系就轻信他人,应该亲自到出售的房屋处看房、打听情况。记者发现,社会上已经出现“骗熟”的现象,专门针对熟人下手。第三步:产权调查产权调查是买房过程中必不可少的过程,切莫忽略。不管是购房者本人,还是经验非常丰富的房产经纪人,都很难通过一纸房产证来判断代售房产与卖家之间的关系,因此要做以下两个方面的工作:其一是严格审查房屋产权的真实性,不要认为亲眼看到有房产证就放心了,还应注意审查房产证的真伪,看房产证上所有人的名字与卖房人是否相同、公章是否有异样等;其二则一定要去交易中心再另行调查交易房屋的产权信息(俗称“拉产调”),除了核实权利人、坐落地址、建筑面积等基本信息与卖家提供的信息是否相符之外,还要了解出售房屋是否有存在抵押、查封等权利限制的情况。一般情况下,如果骗子采用虚假房屋信息行骗,是很难过得了“拉产调”这一关的。第四步:留意“盲点”专业人士提醒说,晚上是房产交易过程中的安全“盲点”,购房者一定要当心这个时间段。考虑到方便购房者看房、签订合同,大多数房产中介都会选择在晚上九点甚至更晚些时候下班,此举虽然方便了买卖双方,但同时也为骗子施展骗术提供了机会。这是因为晚上6点之后,交易中心已经关门,无法查证房产证的真伪,成为房产交易过程中的安全“盲点”。而骗子如果选择在这个时间段借机开始施展骗术,比如要求买家支付定金,甚至首付款,如果贪图便宜,很可能会上当。购房款数额巨大,按理说购房者必然谨慎对待而不会轻易上当,但现实却恰好相反。这是因为房价一再上涨,导致购房成本不断上涨,而一旦碰到有打折幅度很大的房子,购房者抱着侥幸心理相信其是真的。而如果此时卖家稍加坚持必须先付定金再“拉产调”,再加上中介在旁边说些诸如“错过了后悔就来不及了”之类的话,买家很容易就“着了道”。第五步:资金监管为了保证资金安全,买家一定不要嫌麻烦而省略资金监管这个步骤。所谓资金监管,是指买房人将购房款存入资金监管保证机构在银行开立的监管专户,待交易双方完成房屋所有权转移登记后,由资金监管保证机构通知银行按照约定向卖房人支付售房款。业内人士建议,买房者一定要采用资金监管。因为资金监管之后,一旦交易过程出现问题而致使交易中断,但资金却存放在监管账户中,从而安全能够得到保障。此外,定金也可以要求中介公司代管,在确认房屋产权信息之后,再通知中介转交给卖家。而如果卖家坚持必须收取现金之后才能进行下一步交易过程,而且也不同意资金监管,那么买家此时则应该多加小心了。

  • 认购书里有猫腻 签订认购书注意事项

    目前,买房先签订认购书并交纳一定定金在很多楼盘销售期房时都很常见。签订认购书有哪些流程?签订认购书有哪些猫腻?如果签了认购书,对房子不满意,能退定金吗?且看专业人士解答。怎样签订认购书购房者在选好房源,谈妥价格后,便是该去签订认购书了,这个时候还得交付一定额度的定金,开发商此时会把有关的资料和相关文件交给你,并讲清项目进展情况。在签定完认购书后,销售方还应给购房人发放《签约须知》,以便使购房者明白下一个细节,购房人只有明白其中内容,才能顺利签定购房契约,其内容包括:签约地点、购房者应带证件、购房者委托他人签约时有关委托书的证实、有关贷款凭证的说明、缴纳有关税费的说明。步骤1规避受牵制条款如果购房人自己想签订认购的话,则要避免认购书中的受牵制条款。前些年的认购书中往往有这样的条款:购房人在规定期限内未签订合同的,开发商所收定金不予退还。但不签合同的原因有很多种,其中主要原因往往是在具体条款上达不成协议。这种情况不能完全将过错就归结于购房人。但因为该条款的存在,开发商往往以此威胁购房人。如果由于各种原因必须签订认购书的话,应当避免该条款的出现。建议购房人要求签订市建委制定的认购书示范文本,该文本充分保护了购房人的利益。该文本第六条规定:“认购人在第四条第二款约定的期限内与出卖人协商商品房买卖合同的相关条款,但双方未达成一致意见,自第四条第二款约定的期限届满之次日起超过___日的,本认购书自动解除;双方也可以协商解除本认购书。出卖人应当在本认购书解除之日起___日内将已收取的定金退还认购人。”按照该条款,如因合同条款原因未达成协议的,认购书自动解除,开发商应当返还定金。步骤2应按时与开发商协商合同认购书中一般约定签订购房合同的时间,购房人应按时前往,否则会造成对自己不利的后果。如示范文本第五条就规定:“认购人未在第四条第二款约定的期限内与出卖人协商商品房买卖合同相关条款的,出卖人有权解除本认购书。出卖人解除本认购书的,认购人已支付的定金不予退还,出卖人有权将该商品房另行出卖给第三方。”所以,购房人一定要注意该时间的规定。如果购房人因各种原因不能按时与开发商商谈购房合同,一定要取得开发商的同意。经常会出现认购人不能按时签约的情况,购房人一定要与开发商协商,取得其同意。同时,还应让开发商给予书面确认,认可延期谈判,并约定谈判的具体期限。签订认购书注意事项房地产合同相对比较复杂,须谈的事项很多,有时须历经数轮,持续很长时间,为避免日后因条款原因无法签订合同情况下退还定金方便,最好在合同正式谈判之前要求开发商出具购房人前来谈判的书面凭证。如果违约 定金不可退买房没有经验的人,有时会忽视认购书上的一些细节就盲目签字,交纳定金,因而遭遇到一些不必要的购房纠纷。相对于商品房预售合同来说,认购协议是本约订立之前先行订立的预约合同。 订立预约合同的目的,是在本约订立前先行约明部分条款,将双方一致的意思表示以合同条款的形式固定下来,并约定后续谈判其他条款,直至本约订立。 预约合同的意义,是为在公平、诚信原则下继续进行磋商,最终订立正式的、条款完备的本约创造条件。因此, 在继续进行的磋商中, 如果一方违背公平、 诚信原则, 或者否认预约合同中的已决条款, 或者提出令对方无法接受的不合理条件, 或者拒绝继续进行磋商以订立本约,都构成对预约合同的违约,应当承担预约合同中约定的违约责任。反之,如果双方在公平、诚信原则下继续进行了磋商,只是基 于各自利益考虑, 无法就其他条款达成一致的意思表示, 致使本约不能订立, 则属于不可归责于双方的原因,不在预约合同所指的违约情形内。 这种情况下, 预约合同应当解除, 已付定金应当返还。也就是说, 若购房者交款后反悔, 违背了认购协议的根本目的, 定金是不能够退还的;若购房者在购房中出现了不可归责于双方原因的购房磋商行为,定金是能够退还的。认购书并非一定要签,如果您对认购书上的内容有疑虑,最好咨询相关专家后再决定签不签。

  • 新手买房没经验?教你五步敲定好房!

    随着房价的不断攀升,买房不再是像买衣服一样随便决定的事儿,因此新手买房一定要熟悉买房流程。从下决心买房到签订合同准备贷款,这个过程可以说是买房的前期准备,那么这些准备都包括哪些内容呢?一、确定买房需求所谓买房需求就是买房的目的,也就是说你买房时为了干什么?投资?还是自住?这二者的关注点有所不同。如果是自住,则一定要考察该小区的周边配套,包括交通、教育、环境等因素,一般来说自住房要求配套要相对成熟,不要等入住后才发现周边没有超市没有幼儿园;而对于要投资的房屋,则重点考虑该房屋未来几年的升值空间,尽管可能某小区周边配套并不完善,但是未来一两年是政府大力发展的区域,那么这种情况下的投资房则是不错的选择。当然了除了投资和自住,有的买房时为了学区,有的是为了养老,对于购买这些房子,也要重点考虑这些房子是否满足了需求。2、预算买房投入一旦确定了买房需求,那么接下来就来计算自己手里的资金能够买什么位置,多大面积的房子了。关于资金的计算可以考虑三个因素:一是手里的现存资金;二是可以通过亲戚朋友家人借到的资金;三是自己的还贷承受能力。将这三个问题考虑妥当,那么就可以计算出自己能够承担的房屋总价,通过房屋总价找出合适地段和大小的房子就不是难事了。这里要提醒大家的是,买房时一定不能太过保守,比如不肯借银行的钱,其实根据目前的通货膨胀速度以及负利率的现状,借银行的钱还是一个不错的选择,尤其使用公积金贷款的购房者则更划算;当然,另外一个方面,也要考虑家庭收入和支出以及还贷能力,否则如果房贷压力过大,也会影响一家人的生活质量。3、考察小区配套当确定可购买的房屋总价之后,一般会在所在城市选出几个可以承受的地段以及小区,而如何筛选这些小区,就要通过实地考察配套来决定了,尤其是以自主为目的的购房,周边配套是否完善直接影响小区业主生活水平。一般来说,一个配套完善的小区,在3公里内应该有满足业主衣、食、住、行等日常生活所需的基础设施。小区内配有幼儿园、会所、泳池和健身设施等那是再好不过啦,遇到这样的小区,购买优先级要提高哦。4、确定房屋的合法性一旦对某小区产生兴趣后,不要着急购买,还有一件重要的事情要做,就是要查验该房屋是否合法,对于期房而言就是看看该建筑是否五证齐全。所谓“五证”是指《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《商品房预售许可证》。“五证”齐全是房产证申办的基础和前提,需要注意的是查验“五证”时最好是原件,复印件容易作假,如果开发商不同意查验“五证”,至少要核实《商品房预售许可证》的真实性。“五证”是否齐全相当重要,最坏的结果是钱房两空,一定要留心。除了查看“五证”,还要查验“两书”。“两书”是指《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》,其中《住宅质量保证书》尤为重要,它相当于房屋的保修卡,日后房屋建设质量问题可由开发商保修。5、签订认购书和购房合同在选定了购房目标后,就进入了和开放商进行实质性的谈判阶段。这一阶段通常包括三个过程:谈判内容、签认购书、签订合同;其一谈判。谈判主要包括房子的价格、付款方式、装修交工标准、配套设施、入住时间、物业管理费用等等必须涉及的内容。其中房价的谈判最为重要,你应该争取到最大限度的优惠价格,保护自己的利益。其二签订《房屋认购书》。买房先签《房屋认购书》并交纳定金是现在售楼过程中的习惯性做法,但签《房屋认购书》并不是正式签约的必要前提,因为我国相关法律和法规并未明确规定购房者在签订正式销售合同前,必须签订《认购书》。其三签订购房合同。签订合同时,应该带着签订合同所需的身份证、手章等资料在约定的时间来开发商的售楼处签合同。签订购房合同是购房过程中最重要的一个环节,一旦签订即受法律的制约。合同备案。一般地说,双方自签订合同之日起30日内,开发商会持商品房销售许可证、合同,到房地产管理部门进行合同备案。需办理银行贷款购房的,合同备案后还应到银行、房地产管理部门、保险及公证部门办理贷款手续。这时,您的房屋购买流程就算告一段落啦,接下来就是关于贷款的流程,将来房屋交付时收房的流程等等内容。希望您关注购房指南,了解更多买房知识。