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买房公摊比例多少才合适?

发表于 2016-08-17 16:13:34 |只看该作者 楼主

收房的时候,我们看到房产证上有个建筑面积,还有一个套内建筑面积,二者往往会有10-20平米的面积差,那么这个差值是什么?

这个差值就是:公摊面积。

公摊面积是怎么算出来的?

公摊系数=需要分摊的公用面积之和(总建筑面积-总套内面积)/各套内建筑面积之和

公摊面积=套内建筑面积*公摊系数

套内建筑面积=套内使用面积+墙体面积 +阳台面积

还有就是:

公摊面积=建筑面积-套内建筑面积

套内建筑面积除以建筑面积,就是我们通常所说的得房率。

得房率是买房比较重要的一个指标。得房率太低,不实惠;太高,不方便。因为得房率越高,公共部分的面积就越少,住户也会感到压抑。

一般得房率在80%左右比较合适,公共部分既宽敞气派,分摊的面积也不会太多,比较实惠。

各建筑公摊比例多少合适?

根据我国的《住宅设计规范》:4-6层的建筑,被成为多层建筑;10层以上的建筑,被成为高层;小高层是人们通俗的一种叫法,指的是7-11层的楼房。

在这些建筑里,公摊比例也是不一样的。比如:多层建筑的是8%-15%;小高层的是10%-20%;高层的公摊大约是15%-30%。买房的时候可以拿这些当参考值。

公摊面积都包括哪些呢?

主要有电梯井、过道走廊、管道井、公共门厅过道、楼梯间、共同墙体还有设备间。

哪些不能计入公摊面积?

独立使用的地下室、车棚、车库等和作为人防工程的地下室都不计入共有共用建筑面积。

与本幢房屋不相连以及为多幢房屋服务的变电室、设备间、水泵房、门卫房等管理用房,也不得分摊到本幢房屋内。

举例来说,小区物业在某一栋楼里设置了物业办公室,而该物业办公室服务的是整个小区,那么该办公室的面积就不计算在该楼住户的房屋公摊面积里。

公摊面积的误区

1、公摊面积越小越好

其实并不是的,公摊面积小,就意味着通道窄了、楼梯窄了、电梯小了……整体居住舒适度大大降低。

2、得房率高不一定就是公摊面积少

目前,由于建筑设计的提升,不少户型中都有了赠送的空间,无论是地下室、阳台还是飘窗,很多开发商会将赠送面积算入到套内面积计算,由此计算对于公摊来说,面积不光一点都没减少,相反却能获得很高的得房率。为此,高得房率≠公摊面积少。

3、“零公摊”是骗人的

这是开发商的一个噱头,怎么可能没有公摊呢,大家千万要询问清楚,避免吃亏上当。

购房合同上的预测面积与实际建筑面积发生面积误差怎么办?

面积误差在±3%之内,多退少补;

如果面积大了,并且误差超过了3%,比如多了4%或者5%,那么3%以内多退少补,3%以上的部分不补钱;

如果面积小了,并且少了3%以上,那么这3%以内正常补偿,超过3%的部分双倍赔偿,或者可以选择退房。




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yaksa778
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发表于 2016-08-21 18:01:57 |只看该作者 2楼

建设部下发过文件,视为行业规范的规范性文件执行。

  关于印发《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》的通知
  (建设部建房[1995]517号文)

  各省、自治区、直辖市建委(建设厅)、市政管委、计划单列市建委:
  为保护消费者的合法权益,规范商品房销售行为,减少商品房销售过程中买卖双方间的纠纷,特制定《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》(试行),现予印发,请遵照执行,现就有关问题通知如下:
  一、商品房买卖所签订的商品房购销合同中,应明确载明购房者所购置的商品房的建筑面积,并注明该商品房的套内建筑面积(实得建筑面积)及应合理分摊的公用建筑面积。  
      二、在本规则实施前已签订的商品房屋购销合同,除合同对商品房销售面积的约定有明显违法或计算错误的外,应维护合同约定的面积。若买卖双方有一方提出按本规则计算商品房销售面积的,或房地产权属登记机关按本规则测定商品房建筑面积的,合同双方可对合同中的销售面积作调整,但应维持合同约定的总价款不变。
  三、房地产权属登记机关进行房屋产权登记,应遵循《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》(试行)制定商品房的建筑面积。
  建设部
  一九九五年九月八日

  商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则(试行)
  第一条 根据国家有关技术标准,制定〈商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则〉(试行)。
  第二条 本规则适用于商品房的销售和产权登记。
  第三条 商品房销售以建筑面积为面积计算单位。建筑面积应按国家现行〈建筑面积计算规则〉进行计算。
  第四条 商品房整柜销售,商品房的销售面积即为整柜商品房的建筑面积(地下室作为人防工程的,应从整柜商品房的建筑面积中扣除)
  第五条 商品房按“套”或“单元”出售,商品房的销售面积即为购房者所购买的套内或单元内建筑面积(以下简称套内建筑面积)与应分摊的公用建筑面积之和。
  商品房销售面积==套内建筑面积+分摊的公用建筑面积
  第六条 套内建筑面积由以下三部分组成:
  1.套(单元)内的使用面积;
  2.套内墙体面积;
  3.阳台建筑面积。
  第七条 套内建筑面积各部分的计算原则如下:
  1.套(单元)内的使用面积:
  住宅按《住宅建筑设计规范》(GBJ96-86)规定的方法计算。其他建筑,按照专用建筑设计规范规定的方法或参照《住宅建筑设计规范》计算。
  2.套内墙体面积
  商品房各套(单元)内使用空间周围的维护或承重墙体,有共用墙及非共用墙两种。
  商品房各套(单元)内之间的分隔墙、套(单元)与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙(包括山墙)均为共用墙,共用墙墙体水平投影面积的一半计入套内墙体面积。
  非共用墙墙体水平投影面积全部计入套内墙体面积。
  3.阳台建筑面积
  按国家现行《建筑面积计算规则》进行计算。
  4.套内建筑面积的计算公式为:
  套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积
  第八条 公用建筑面积由以下两部分组成:
  1.电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅和过道、地下室、值班警卫室以及其他功能上为整柜建筑服务的公共用房和管理用房建筑面积;
  2.套(单元)与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙(包括山墙)墙体水平投影面积的一半。
  第九条 公用建筑面积计算原则
  凡已作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚等,不应计入公用建筑面积部分。作为人防工程的地下室也不计入公用建筑面积。
  公用建筑面积按以下方法计算:
  整柜建筑物的建筑面积扣除整柜建筑物各套(单元)套内建筑面积之和,并扣除已作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚及人防工程等建筑面积,即为整柜建筑物的公用建筑面积。
  第十条 公用建筑面积分摊系数计算
  将整柜建筑物的公用建筑面积除以整柜建筑物的各套套内建筑两积之和,得到建筑物公用建筑面积分摊系数,
  公用建筑面积分摊系数=公用建筑面积套内建筑面积之和
  第十一条 公用建筑面积分摊计算
  各套(单元)的套内建筑面积乘以公用建筑面积分摊系数,得到购房者应合理分摊的公用建筑面积。
  分摊的公用建筑面积=公用建筑面积分摊系数*套内建筑面积
  第十二条 其他房屋的买卖和房地产权属登记,可参照本规则执行。
  第十三条 本规则由建设部解释。
  第十四条 本规则自1995年12月1日起施行。

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