土拍重回“价高者得”将产生哪些影响?

■ 王丽新

全国土地拍卖市场局势正在不断演变，9月底至今，多个省市相继取消土地出让价格上限。据中指研究院最新监测数据，截至11月21日，22个采取“两集中”土地出让方式的城市已全部发布涉宅用地公告，其中18城恢复“价高者得”，目前仅北京、上海、深圳、宁波仍在执行限地价政策。

部分城市在取消地价限制后的首拍中，出现高溢价率地块，引发市场关注。在笔者看来，多地土拍重回“价高者得”，是因时因势因城施策之举，其真正意义在于弱市下修复不动产资产的流动性，夯实销售市场企稳回升基础，提升房企扩表投资积极性，提振市场信心。

首先，有利于缓解当前土拍整体低迷局势。从多个城市取消限价模式后首拍结果来看，供求关系较好的城市核心区域土地市场热度已经开始回温。据中指研究院测算数据，济南新政后首场土拍出现溢价率53%的地块，相较于21天前周边底价成交的地块，成交楼面价上浮66%。由此可见，政策起到了显著效果，有利于核心地块周边存量不动产资产保值，减少一二手房倒挂等现象，亦有利于改善市场悲观投资情绪。

其次，土地市场冷热分化格局仍将持续。在房地产界，“地段”一直是不动产投资的“金科玉律”。当前，行业处于转型期，人口净流入的核心城市核心地块，韧性以及利润空间表现更好。从近两年央企、国企以及综合实力较强的民营房企投资布局路径可以窥见，他们多将资源和资金聚焦在高能级城市核心区域。取消土拍限价后，优质地块地价上涨，但远郊区土地仍不乏流拍情况。不过，倘若核心地块溢价率过高，竞争代价过大，部分房企将放弃“高价地”，转拿其他价格合理的土地。虽然土地市场“冷的冷、热的热”的格局不会变，但传导作用之下，整体投资拿地情绪也有望转暖。

第三，有利于提升住宅品质。取消地价上限后，相关的摇号、限房价等规定有望随之逐步退出。届时，部分房企为了压缩成本增利创收，降低产品品质的行为，可能会逐步减少。尤其在买方市场下，企业为保自身竞争力，会倾向于改善住房品质，做加法不做减法，这有利于提升居民住房品质，同时亦可缓解区域去化的困难，增加房地产市场流动性。

当前，需给予房企更多的自主空间和利润空间，提升其投资积极性。从当下恢复“价高者得”拍地模式的城市来看，有些伴随着取消商品房限价政策。这意味着土地的价值在充分竞争中得以实现，让商品房价格更大程度上由供求关系决定。如此新政下，房企拥有更多自主空间，能够用资源整合优势来增厚利润，以适合自身且更稳健的财务模型来开发商品房。但要注意的是，“价高者得”并不意味着房价会立刻大幅飙升，房地产企业要量力而行。

从更长远看，取消土拍限价模式，既是回归价格机制引导资源配置的合理举措，又能强化人、地、房的联动性，稳定市场预期，促进房地产行业健康发展。

来源：证券日报