济南城市重心北移;南部依然优势明显.

济南楼市观察 2018-03-18 09:58:00
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昨天写了一篇济南东扩的稿子,有小伙伴留言:漫天北跨,你在东扩。 北跨和东扩矛盾吗?济南的城市策略:东拓、西进、北跨、南控、中疏。东拓和北跨并不冲突。 实际上,不仅是北跨,济南整个城市的重心都将北移。 济南重心北移 山东作为一个1亿人口的大省,城市化还在半山腰。济南作为山东的省会,有着很强的人口吸引力

昨天写了一篇济南东扩的稿子,有小伙伴留言:漫天北跨,你在东扩。

北跨和东扩矛盾吗?济南的城市策略:东拓、西进、北跨、南控、中疏。东拓和北跨并不冲突。

实际上,不仅是北跨,济南整个城市的重心都将北移。

济南重心北移

山东作为一个1亿人口的大省,城市化还在半山腰。济南作为山东的省会,有着很强的人口吸引力。而人口来济南,总得有地方住。所以说,城市扩张是必然的。

除了南控之外,济南东、西、北都在向外快速蔓延。

东部,雪山、唐冶、孙村,以及港沟、彩石,这些都会是近些年的开发重点。

西部,国际医学中心是西客站之后济南向西的又一站。在中短期内,济南西部也将止步于济南国际医学中心。

济南还有几个片区正在或即将大规模开发:华山片区、新东站片区、郭店董家片区、华山北、华山南。另外,黄河北、临空则是中远期寄予厚望的地方。而这些地方,都在济南北边,或者是东北边。

就在两年前,济南工业北路以北还被认为是不毛之地。但现在,济南很多房产项目已经在工业北路以北了。

再加上中远期的黄河北、临空,济南的城市框架正在改变:如果我们说这个城市像根油条,那它在变长的同时,也在变宽。而由于南部发展受控,这根变宽的油条,重心只能向北移动。

南部依然优势明显

济南重心北移,北部将进入一个快速开发时期。不过,这并是否定南部的优势。

排名前列,济南南部产业很强大。

济南奥体附近的经十路沿线,已经初步成为“商务中心”,济南很多商务企业都在往那附近转移。未来,随着CBD、汉峪金谷的投用,CBD及周边一定会是济南的商务办公中心。

另外,高新区、综合保税区、孙村也有很多产业。虽然部分产业相对低端,但这些产业都会吸引人、增加买房需求。

第二、南部的文化、教育、行政等资源更强大。

以二环以东的新城区为例,经十路、旅游路沿线,已经布局了很多文化教育自己,比如山东建筑大学、党校、社科院,以及诸如青年政治学院、行政学院、护理职业学院等N多不是很知名的学校。也许有些人会觉得这些不是很重要,但设想一些,如果把这些机构全部搬迁到工业北路以北,那对片区会有多大带动作用?另外,省市一些政府单位也多在南部,这对城市构架影响也很大。

 

北部也有一些利好。

新东站计划在今年投用,这会是一个集高铁、城铁、地铁为一体的综合性交通枢纽,这对工业北路以北片区是个很大的利好。

还有,从远期看,黄河北、临空经济区会不会带来很强的产业?比如国内知名的郑州航空港,撑起了河南省进出口的半壁江山,那里已经崛起一座新城。济南未来的黄河北、临空经济,会不会也成为济南经济的发动机,并改变济南的城市格局?远期存在这个可能。

不过,在可以预见的未来,我们觉得南部的整体优势依然会大于北部。

结语

最后聊两句楼盘。

在工业北路以北,目前已经有不少楼盘在售,很多人问我们这些楼盘怎么样。

买房子,适合自己的最重要,要明白自己的需求并根据自己的需求进行产品分析和价格对比。

如果一定要做个总结的话,可以这么说:

在工业北路以北的片区,无论是华山片区、新东站片区、还是郭董片区,大部分楼盘还都在1.5万以下,甚至部分产品在1.2万以下。对自住需求者来说,这些产品还是值得入手的。不是说这些产品价格便宜,甚至不是说价格会上涨,而是说这些产品卖完之后 ,新开盘的其他产品因成本更高,将很难再有现在的价格。

另外,工业北以北目前也有个别楼盘的售价达到2万左右,对于这些楼盘,亲们就要多做一些产品对比了。

——全文完——

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