济南楼市风向!商务办公区向东部扎堆儿

 从燕山立交桥出发，沿着经十路向东行至高新区凤凰路，一片鳞次栉比的高楼大厦正在崛起。而在一片片高楼大厦的背后，是济南商业办公产业向东部的转移。 “我们公司未来将搬到汉峪金谷办公，所以最近考虑在附近买一套房子，方便将来上班。”5月5日，在经十路以南、奥体东路以东龙奥金座某楼盘展示区内，济南市民刘黎明向记者如是说。 记者在奥体、CBD、汉峪金谷附近走访时也注意到，周边有众多写字楼正在紧锣密鼓地施工，未来，将会有更多的办公企业向这里聚集，济南“中央商务区”将变得名副其实。

济南排名前列高楼易主

5月5日，记者站在奥体东路东侧望去，在玉顶山以东，一栋正在施工的大楼超过了玉顶山的高度进入人们视野。这栋高高耸立的大楼，就是位于高新区内正在建设当中的汉峪金谷主楼。目前，它的核心筒已经升至68层，高度突破305米，成功超越303米的绿地中心，成为较新的济南排名前列高楼。汉峪金谷主楼规划总高度是339米，含5A级写字楼，并引进超五星级酒店凯宾斯基。它计划于2019年竣工，投用后将成为配套功能齐全的超高层城市综合体。 在汉峪金谷主楼周边，还有几十栋高高的办公楼已经建成，它们被通称为汉峪金谷项目。该项目占地667亩，总建筑面积约420万平方米，建设总投资约260亿元。目前，有很多企业正在或即将进驻这个片区。刘黎明所在的某商业银行此前已经签约，将入驻汉峪金谷。 记者注意到，在入驻汉峪金谷的企业中，有很多银行、保险、投资等金融和类金融企业，其中包括兴业银行、邮储银行、省国投、山东海投等众多大型金融机构。今年4月份，华夏银行济南分行正式签约，将进驻汉峪金谷A6-3号楼，这使得片区内再增一家金融机构区域总部。 另外，在汉峪金谷以西的奥体片区，也有一些商务办公楼正在建设，如奥体东路东侧的龙湖龙奥11号、碧桂园凤凰中心等项目，两者合计地上建筑面积21.75万平方米，建设有公寓、办公等产品；转山西路以西的奥体金融中心BC座，总投资10.4亿元，主要建设以省级银行总部办公为主，兼含高端办公、大型会议中心等各类商务配套等。 在济南CBD内，正在建设及规划建设的办公楼体量更加巨大。5月5日，经济导报记者来到解放东路以北、规划茂陵三号楼的东侧，举目向南看去，正在建设的中弘广场、华润中心、中国人寿等建筑已经高高耸立，其中中弘广场已经有部分产品交付；向北望去,整个CBD核心区内就如一个大工地，绿地IFC的主楼已经动工，平安国际金融中心相关配套也已经动工，远处华润置地、复星地产、中信泰富等公司的超高写字楼产品也都在绸缪之中，未来那里将矗立起象征济南高度的5座大高楼。

大规模土地出让

未来的济南东部，将有大批量的写字楼产品入市。就在5月4日，济南市国土资源局发布信息，将挂牌出让CBD内8宗土地，其中7宗为商务办公用地，包括1宗200米超高用地、1宗140米超高用地、1宗130米超高用地、1宗120米超高用地、3宗100米超高用地。这些商务办公用地总面积为11.49万平方米，未来规划总建筑面积51.36万平方米。 本次土地出让是近两年来济南CBD内第6次大规模出让商办用地，另有数次小规模土地出让。据经济导报记者统计，在本次出让之前，济南CBD内近两年出让的商业商务用地已经达到31宗，总面积为56.50万平方米。这些土地上大都为超高建筑，土地容积率很高，规划地上总建筑面积达到298.68万平方米。 除了CBD核心区之外，CBD周边也有很多商业商务土地出让。如在今年2月份，CBD片区东侧、山东黄金广场北侧1宗大型商业商务用地出让，规划建筑面积达到26万平方米。该宗土地最终被地方国企济南中央商务区投资建设有限公司摘走，未来要建设历下总部商务中心，计划引入不少于3家注册资本40亿元以上，且3家年总纳税额不低于10个亿的总部办公、产业金融业、金融服务业类型企业。 另外，在奥体片区近年来也有多宗商业商务土地成交。经济导报记者统计，近两年该片区至少有14万平方米的土地出让，规划地上建筑面积达到约82万平方米。汉峪金谷也有多宗商业商务用地成交，规划地上建筑面积达到35万平方米。 记者统计，济南东部以上已出让的商业商务土地总占地面积达到82.88万平方米，约折合1243亩，地上可容建筑面积达到441.35万平方米。

未来有一定库存压力

济南东部大量商业商务土地的出让，正吸引着众多办公企业的进驻。尤其是，以上土地在出让条件中大都会绑定产业引入条件，这促使更多企业向东部转移。 不过，土地的大规模出让也让业内对未来的市场库存有所担忧。对此，合富辉煌山东分公司副总经理许传明向记者分析称，济南目前的商业商务产品供应确实比较大，与住宅市场的供不应求不同，济南目前商业商务产品仍面临着一定的库存压力。 来自克而瑞济南事业部的数据显示，2011-2017年济南市商业商务市场供求量呈现稳定增长态势，但多年都呈现供过于求的状态。以办公产品为例，2017年济南市办公供应量为315万平方米，总成交量为256.6万平方米，年度供求比为1.23，供大于求；2017年济南市销售型商业供应量为118.78万平方米，总成交量为100.56万平方米，市场库存有所增加。 但许传明同时认为，商业商务产品作为产业使用的房屋，在供给方面存在一定的超前也有好处。“要用动态的眼光来看济南商业商务产品的供给，济南作为一个经济强省的省会，正在吸引来自全省的企业入驻。济南自身的经济也在发展，很多企业的办公场所都有升级的需要。商业商务产品的超前供给可更好地满足大家的需求，而如果等等企业需要这些房屋时再去建设就来不及了。”