虚假繁荣or蓄势待发?济南楼市“双面”你站哪一派?

最近2个月以来，很多购房者内心都有这样的疑问：楼市到底是回暖了？还是表面的繁荣？一方面看到热销的楼盘十分犹豫，担心错过好的房源和价格；另一方面又听很多人说这是营造出来的“假象”，出手即买到高位！如此反反复复，也越发让市场的真实情况扑朔迷离。

3月21日，位于济南张马屯片区的城投瑞马国风开盘，156套房子有近300组客户认筹，基本全部清盘。4月6日，位于CBD的保利臻誉项目开盘，再度售罄，很多人用“杀疯了”来形容该项目的逢开必罄状态。

保利臻誉项目开盘

城投瑞马国风开盘

这两个项目一个刚需，一个改善，持续性的热销也似乎印证了济南楼市“回暖”的态势，但还有很多片区仍是乏人问津的尴尬处境，如此“冷热不均”也正说明了如今的房地产市场发展和趋势，难以凭销量定夺，而是要从多个方面分析研判，济南楼市是昙花一现的繁荣还是蓄势待发的势头？

政策：利好频出 积极推动

4月14日，央行货币政策委员会召开2023年第一季度例会提到，要有效防范化解优质头部房企风险，因城施策支持刚性和改善性住房需求。中国人民银行行长易纲也在某次会议上表示，中国经济正在企稳回升，房地产市场出现积极变化。可以说从目前大的国家方针和措施上，还是希望房地产能够平稳向好，积极复苏的。

这样的期许也体现在各地日渐宽松灵活的政策调整上：3月30日，自然资源部和银保监会发布了《关于协同做好不动产“带押过户”便民利企服务的通知》，“带押过户”打通了市场交易不甚顺畅的终端。4月3日，郑州取消二环外限购；4月6日，合肥放开了部分区域限购。很多二线城市限购已经名存实亡，或者有不同程度的松动。

有专家预测，如果市场复苏的动力不足，未来二线城市的限购松动甚至解除几乎是必然选择。政策不断的刺激，加之上层态度的明确，让房地产市场的“大方向”更加明确。用万科郁亮的一句话可以形容，市场力求“温和恢复”。

土地：数据好看 信心提升

前几日统计局公布了3月70个大中城市房价数据，新建商品住宅价格环比上涨城市数量超过九成，创下自2019年6月以来的45个月新高。拿济南来说，济南新房同比环比双涨，如此明显涨幅也在市场上体现出来，大多数刚需盘涨幅达到了4%到5%左右，受欢迎的高端改善项目甚至达到了5%到10%。

房价带来的积极影响也在一定程度上映射在土拍市场上。在近期的供地中，北京、深圳、南京、杭州等重点城市，都重现了房企“抢地”现象，更令人惊喜的是不少民企也重回土拍现场，杭州最多一块地甚至有60家企业参与摇号。

房企愿意拿地，也代表着对于行业的信心还是有的，但对于土地的选择则更为谨慎，转变拿地思路，愈加追求高品质土储。例如碧桂园曾有“三四线之王”的称号，从去年开始逐渐参与一二线城市土拍，管理层称碧桂园将计划用3到5年的时间，将公司一、二线对三、四线的货值比例提升至1:1。龙湖地产也为确保安全性，去年新增土地主要集中在一二线高能级城市。

近期济南市自然资源和规划局发布了2023年济南供地计划，今年计划供地 4754.98 公顷，住宅用地计划供应 796.93 公顷。如果济南今年土拍尚可，开发商拿地积极，也将为济南楼市新的一年注入更多活力，而且最近很热门的宋刘片区拆迁也备受关注，从各种角度的刺激之下，开发商的信心也有所回升。

房企：百舸争流 “剩”者为王

从一季度房企销售情况来看，第一梯队销量不仅遥遥领先，还实现大幅增长。10-20名保持稳定，持续维持。30名往后的中小房企则是持续下滑，越来越冷。

经过跌宕起伏的时代洪流，如今“剩”下来并且还过的好的开发商无一例外都是行业的“王者”了。经过动荡调整，行业规则重塑，市场进入拼产品时代，以产品力为优势的企业，凭借过硬产品和优质服务前行无忧。

济南：释放需求 难回巅峰

济南3月商品房住宅网签数量达到了8641套，局部的热门片区销售火爆，甚至出现了房源紧张的行情。这股氛围急速的蔓延，让不少购房者心动不已。其实济南楼市整体保持稳定，改善需求持续释放，这样的节奏从4月后有所回落，改善群体购房需求缓解，刚需群体购房意向缓慢爬升，项目在此时机“弃价保量”，没有盲目的调整价格，以去化为重点，相信会带动销量的增加。

如此看来，前段时间“短暂的繁荣”是真，“不会持续的热度”也不假，如今的市场正在经历合理需求释放的阶段，却也难回过去巅峰，求稳求长远，细水长流才是最为健康的状态。

对于购房者，给予的买房建议无外乎多看多听多问，现如今的买方市场对购房者更有利，开发商都在放大自身项目优势，可以根据自己需求有针对性的选择，货比三家，平稳心态，说不定就能“捡漏”到心仪的家！