济南第二轮集中供地按下“暂停键”!土拍规则或迎调整

继北京、深圳、天津、青岛等地集中入市宅地拍卖叫停后，济南也于8月17日叫停了第二批集中入市宅地的拍卖。业内人士表示，本次多个城市集中土拍被叫停可能与自然资源部近日明确要求调整宅地出让方式有关。

8月17日，济南市发布公告称，第二批次集中出让的地块拍卖因故“终止”，再次公开拍卖的时间为9月10日。不久前，深圳、天津以及青岛已接连叫停第二批集中供地，北京、广州、重庆、沈阳、长沙等城市也纷纷推迟了宅地的出让时间。

主要内容涉及以下几点：

时间调整：挂牌截止时间调整为2021年8月30日9：00起至2021年9月10日。竞买保证金到账截至2021年9月8日16：30。

竞买资格要求：竞买企业必须具有相应的开发资质，且同一企业及其控股的各个公司不得参与同一宗商品住宅用地的竞买。

竞买资金要求：竞买保证金必须为自有账户缴纳并要说明购地资金来源、提供相应证明并做出承诺，成交后还需要提供会计师事务所出具的资金审计报告。

较高限价调整：出让方式由“限地价，竞政府储备性公有房”调整为“限地价，抽签确定竞得人”。

部分土地增加拿地条件。这次政策调整一是再次强化房地产开发资质的重要性，对房企开发能力提出要求。此前住房城乡建设部对房地产开发资质做出调整，取消三、四、暂定资质办理。

二是土地竞买资金审查制度确定。其实要求土地竞买资金为自有资金这并非新政策。本次再度提及，要求有“说明”“证明”“承诺”“审计报告”，政策执行力度再次加强。

土拍新规则或将“亮相”

多个城市之所以大规模的叫停或延迟土地出让，很多房地产从业者表示或与即将调整土地竞拍规则、进一步稳地价有关系，有消息称自然资源部近日正在开会研讨新的土拍机制。

在自然资源部近日召开的一次会议上，明确提出了今年第二批次核心城市的土地出让政策有所调整，包括限定土地溢价的上限为15%，且各地不得通过调高底价、竞配建等方式抬升实际房价；此外，当地价达到上限后，通过摇号、一次性报价、竞高标方案决定土地归属。

众所周知，目前各大城市的降土拍热度做法往往有两种：一种是提高土拍起始价，从而降低溢价率；二是限地价，达到上限地价/溢价率后，房企通过竞自持、竞配建等方式拿地。

这两种方式在一定程度上都增加了房企开发的成本，导致的后果一是将房价抬高，最终由购房者埋单，二是房企开发动力不足，房屋质量难以保证。

稳地价、稳预期是最终目的

在济南的第二轮集中土拍中，大多数住宅地块均要求有10%配建租赁住房，此外，还有一些地块要求引进企业。专家表示，土地侧调控由“控地价”向“控实际地价”转变，将意味着这些热点城市实际地价保持平稳，一定程度上降低了房企的拿地成本。相比“竞配建”等方式，房企的利润空间可以得到一定释放。

从2020年下半年以来，金融政策的趋紧、土地政策的调整，而“控实际地价”有望成为热点城市的主要方向，包括修改竞拍方式、加强房企资格审查等，预计更多热点城市将在土地端引入“竞品质”要求，同时“摇号”等模式为中小型房企带来投资机会。

土拍规则调整，企业拿地将更加理性，叠加加强企业资格和资金审查，重点城市土地市场将降温，有利于进一步引导市场预期的稳定。