房地产市场未来如何走?中产阶级的刚需亟待打开!

2016年作为“十三五”规划的开局之年，对中国的房地产市场发展起到了重要的作用，彼时，2016年底召开的中央经济工作会议指出,要坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”定位。时至今日，作为“十三五”的收官之年，“房住不炒”已经贯穿了5年。

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在“十四五”规划的关键之年，今年召开的十九届五中全会上对于房地产的提法仍是“要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位”，但多加了一句“促进房地产市场平稳健康发展”。其中，“平稳”的意思就是要与物价上涨水平基本持平，而“健康”则代表了广大购房者对于房子这项大宗产品的期许，“平稳健康”则代表了未来的房地产市场秩序，“发展”则是对未来市场的要求。

01 政策：巩固“房住不炒”的成果

近日，国家统计局公布了70个大中城市房地产市场价格涨幅情况，整体来看，2020年全国房价保持了平稳回落的态势，这表明“房住不炒”的成果已经基本显现，而“十四五”的重要目标之一就是要巩固“房住不炒”的成果。

根据相关信息显示，国家通过43项工具来对房地产市场进行调控，具体到济南来看，作为全国22个“租售并举”的试点城市之一，未来3年内将开建6万套租赁住房，以此作为房地产市场的补充，培育济南新市民。

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在“因城施策”的基本原则下，“稳地价、稳房价、稳预期”的长效管理调控机制成为促进房地产市场稳定发展，在“三稳”的机制下最重要的就是稳预期，这就意味着不仅对房地产市场的调控不能放松，还需及时管控一些趁势干扰市场秩序的交易行为，以此形成对于房地产市场的良好预期。

02 房企：市场转型下的两极分化

房地产市场发展至今，其预期本身就带有非常强的金融属性，但作为一项民生产品，又关乎着国民消费领域的相关事情。在国内国际“双循环”的消费格局下，作为房子的“生产制造商”——开发商而言，也面临了极为明显的两极分化。

从济南市场的调研情况来看，一部分开发商急于出货回笼资金，也有一部分开发商仍然急于拿地，这是房地产市场发展至今转型期的必然结果。当基本居住需求基本饱和的时候，事实上单一的住房产品已经不能满足随着人民生活水平提升带来的新标准了，新产品和新服务也成为检验开发企业的一块试金石。

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由此，也就导致了房企开发的不断分化，一些拥有品质口碑或拥有新技术研发的开发企业势必能在大浪淘沙中见到真金。与此同时，这些被需求和科技倒逼出来的建筑企业也会得到良序发展。

对于房企来说，还应该考虑的一件事就是未来的客户到底需要什么产品。5年前的一波刚需红利如今已经消失殆尽，但是购买力已经彻底结束了吗？事实上，不尽然。因为，还有一波中产阶级的刚需在路上。这一群体最明显的特征就是消费更为理性，只有符合他们预期的好产品才能打开他们的消费。

03 产品：好房子未来占据市场

作为消费领域的特殊商品，房子还有一个非常重要的属性就是要经过网签，与动辄上千万的豪车相比，房子的价值或许没有那么高，但是因为它还有的一层民生产品标签，使得住房消费成为普众的事情。

从消费领域的占比来看，CPI的占比中只有实体消费（占比27%）与住房消费（占比20%左右）超过了10%以上，其余消费的占比不足1成。由此可以看出，仅次于实体消费的住房消费其消费刚性非常明显。如果再具体到家庭消费里面来看，占据的比例就更大了。

因此，自2009年打出“稳定住房消费”这张牌以来，政策在“稳经济”和“稳楼市”之间平衡，房企也在不断转型，那么对于需求端来说就是要有通俗讲的“好房子”，这些恰好也是中产阶级亟需的产品，有了需求就会有市场。

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对于很多人来说，好房子的定义多种多样，但业界公认的好房子在这三种属性下有其一或兼备的产品就是好房子：其一，有优越的自然禀赋，依托于天然的山、湖等自然资源，打造出舒适的居住社区，这样的房子对于很多人来说是稀缺又需求的；其二，有优良的建筑质量，这样的房企开发的产品质量作为口碑宣传的“尚方宝剑”，也是很多人公认的好房子；其三，有优秀的房屋品质，乍一看房屋品质或与质量有相似之处，但它的范围更为宽泛，或许将其作为未来房地产市场发展的必然趋势来讲也非常合适。

当将房屋品质与房地产未来发展结合在一起的时候，其品质的概念就比较容易理解了，最明显的就是当前户型的革新上，从筒子楼时代到两房一厅，再到南北通透，再到四面宽、五面宽，户型的不断发展是我们生活品质的体现，也是房屋品质在追随生活品质中的不断发展。其次，一个具有高品质的住宅势必要革新原有的建筑技术品质，通俗来看就是绿色建筑，无论是被动式低能耗的住宅还是零碳住宅等都是未来房地产产品开发的方向。此外，一些新的建筑材料和新的建筑产品的革新应用也是增加房屋品质一方面。

综合来看，在“十四五”规划中的消费领域提出，力求“以质量品牌为重点，促进消费向绿色、健康、安全发展，鼓励消费新模式新业态发展”和“促进住房消费健康发展”，这些关键词无不显示了对于房屋质量和绿色建筑方面的要求。众所周知，房地产市场的高速发展已经过去，高质量的发展才是未来的重中之重，值得一提的是，这与中产阶级的住房需求不谋而合。由此，开发企业想要得到长足发展，只要找准需求提供合适的产品，未来也一定是健康稳健的。