供货进入尾声的济南CBD,房价3.5W+精装房成为主力军

纽约有曼哈顿，香港有中环，上海有陆家嘴……众所周知，CBD已经成为城市中心的象征。自2015年济南确定聚焦文博片区，规划建设少有中央商务区以来，CBD开始成为城市新核心。

从CBD的版图来看，济南中央商务区规划在经十路城市发展主轴上，处于济南东部新城核心区域，范围为北至工业南路、南至经十路、西至华阳路、东至奥体西路，总面积约3.2平方公里，规划建筑面积约1000万方。

城市的发展离不开房企的参与，在济南CBD有限的区域内，云集了绿地、华润、中信泰富、龙湖、万科、仁恒、招商、复星等多个品牌房企参与建设。截至目前，这里的住宅项目已有9个。

（图片来源于网络）

整体来看，CBD的住宅大概有9600套左右，在6年的时间里，这里的住宅已经销售九成多，已经进入供货尾期。目前来看在9个项目中只有绿地IFC中央公馆、华润置地昆仑域、复星国际中心、中信泰富济南尊和中信泰富九庐以及万科大都会（少量）还有产品，且当前在售的均为精装房，房价也已经正式迈入3.5W+时代！

从CBD的发展建设来看，住宅产品的入市整体可以分为三个阶段，排名前列阶段：2015-2016年主要集中在新泺大街以北、工业南路以南的片区；第二阶段：2017-2019年主要集中在新泺大街以南、解放东路以北片区；第三阶段：2020年至今主要集中在解放东路以南经十路以北的片区。

具体来看，在排名前列个阶段的开发中，绿地IFC中央公馆、华润置地昆仑域以及中信泰富济南尊是CBD中率先入市的住宅项目。因为开发时间较早，该区域内的住宅项目产品设计户型从100㎡以下到200㎡以上布局非常广泛，价格也在2.5W以下，多为毛坯房源。同时，因为CBD北部区域，其东侧和北侧毗邻回迁房，整体的居住环境也较为复杂。

在第二个阶段中，虽然整体的住宅占比不大，更多的是“山、泉、湖、河、城”商业的聚集，但却在这个区域分布了万科大都会、龙湖天璞、仁恒公园世纪、招商公园1872等多个小体量的住宅项目。该阶段的房源户型除万科大都会以外也多集中在120㎡到180㎡左右，价格在2.9W-3.1W之间，目前这个组团除了万科大都会（价格已近4W左右一平）还有极少量产品以外，其余项目已经清盘。

值得一提的是，在第二个阶段中，位于CBD西侧区域还有一个楼盘复星国际中心因为入市较晚，目前还有产品在售，多为大户型房源。该项目于2018年12月首开，目前在售的B4地块3#楼开发的是172㎡的精装大平层，均价3.17W-3.5W；在售的B5地块1#楼为162㎡四居，均价3.3W-3.7W，预计8月加推B5地块2#楼，这栋楼为25层，开发的是207㎡四居室，预计均价在3.5W左右。

（图片来源于网络）

在第三个阶段中，位于山东省博物馆北侧的中信泰富九庐是片区内当前少有的住宅项目，距离经十路只有400米。该项目距离万象城的直线距离不到500米，项目南侧除了省博以外，还分布了山东省美术馆，此外，西南方向的圣洋物流也在拆迁中，未来片区内的环境会更纯粹。

中信泰富九庐是中信泰富的高端住宅产品九庐系，目前仅在上海、武汉和济南三个城市有布局。济南的九庐项目全部为精装房，目前开盘的7#楼是高低配式设计，东单元为24层，全部是191㎡的户型，西单元为16层，全部是146㎡的户型，价格3.2W-3.3W。

目前正在认筹的9#楼也是高低配，东单元为14层，西单元为17层，全部为173㎡(实际在169㎡左右）的户型，预计单价在3.3W-3.6W。此外，该楼盘是CBD片区少有一个没有居住公寓的项目。

整体来看，CBD片区内已基本无新增住宅用地供应，住宅产品也在2021年呈现出更为统一的定位。

在整个CBD内还有住宅的产品中，除最南侧的复星国际中心和中信泰富九庐两个项目都是精装以外，北侧目前在售的绿地B6地块211㎡四居也是精装交付，均价3.2W-3.5W；中信泰富济南尊在售的132-202㎡住宅产品也是精装，新加推的B3地块的3#楼和4#楼价格在2.9W-3.3W；即将入市的华润“悦府系”产品为143-173㎡设计，届时也是精装大宅，预计价格也将在3.5W左右。