9月房价关键词:降了!

房价真的跌了！

　　10月20日，国家统计局公布了9月份商品住宅销售价格变动情况统计数据。国家统计局城市司首席统计师绳国庆介绍，2021年9月，70个大中城市商品住宅销售价格环比总体“呈略降态势”，同比涨幅持续回落。

　　9月，一线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格同比分别上涨5.3%和7.7%，涨幅比上月分别回落0.4和1.4个百分点，二线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格同比分别上涨4.1%和3.0%，涨幅比上月分别回落0.3和0.2个百分点，三线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格同比分别上涨2.3%和1.4%，涨幅比上月均回落0.5个百分点。

　　“在政策累积效应下，9月楼市呈继续降温态势。”东方金诚首席宏观分析师王青表示，去年7月以来，房地产调控逐步升温，前期出台的“三线四档”融资管理规则、房地产贷款集中度管理制度等房地产金融宏观审慎管理政策逐步显效。同时，各地其他调控措施也在加码。

　　▲图/新华社发

　　上半年还是一片热火朝天的楼市，却突然伴随着气温的走低而降温，传统的“金九银十”旺季也不见影踪，几个月的时间里，到底发生了什么？未来房价还会继续降温吗？

　　新房六年后首次下跌

　　“最值得关注的数据，自然是新房价格指数环比涨幅首次为负。统计显示，这也是2015年5月份以来首次下跌，换言之，这是77个月以来的首次下跌。”易居研究院智库中心研究总监严跃进表示。

　　从统计数据来看，一线城市新建商品住宅销售价格，环比由上月上涨0.3%转为持平。其中，北京环比由上月上涨0.2%转为持平；广州下降0.1%，与上月相同；上海和深圳均上涨0.2%，但涨幅比上月回落0.2和0.8个百分点。

　　▲图/国家统计局官网

　　“上海和深圳虽有上涨，不过这两地在严格执行限价，其房价上涨的态势是完全可控的，价格上涨不会传导到周边城市。”58安居客房产研究院研究总监陆骑麟表示。

　　另外，二线城市新建商品住宅销售价格，环比由上月上涨0.2%转为持平，三线城市新建商品住宅销售价格，环比则由上月持平，转为下降0.2%。

　　梳理表格不难发现，70个大中城市中，有36个城市新建商品住宅价格与上月相比下降，持平的有7个，上涨的有27个。下降较多的城市中，湛江、泸州下降1.0%，唐山下降0.8%，昆明、牡丹江、常德下降0.7%，桂林下降0.6%，哈尔滨、秦皇岛、岳阳、韶关、大理下降0.5%。上涨较多的城市中，西安、银川上涨0.6%，锦州、无锡上涨0.5%。

　　“近期，受龙头房企带头降价影响，三四线城市纷纷打折促销，广东三四线城市打折促销非常明显，有的下跌幅度超过15%。而且，这种打折促销还蔓延到中心城市的外围区域。”广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉说。

　　“最值得关注的是三四线城市。此次三四线城市房价指数数据首次下滑，也是2020年3月份以来首次下跌。”严跃进说。

　　二手房市场降温更加明显

　　相比新房市场，二手房的降温则更为明显。

　　比如一线城市的二手住宅销售价格，环比由上月上涨0.2%转为下降0.4%。其中，北京、上海和广州环比分别由上月上涨0.4%、0.2%和0.5%转为下降0.2%、0.6%和0.4%；深圳下降0.5%，降幅比上月扩大0.1个百分点。

　　统计显示，二线城市二手住宅销售价格，环比也由上月持平转为下降0.1%，三线城市二手住宅销售价格环比下降0.2%，降幅比上月还扩大了0.1个百分点。

　　▲图/国家统计局官网

　　“这和实际感受非常接近，近期部分城市二手房腰斩交易态势，说明市场本身进入明显的降温周期。”严跃进说，本轮楼市管控相比过去，一个很大的变化就是，严管房主的高价挂牌行为。

　　梳理表格可见，二手住宅方面，有52个城市与上月相比，价格有所下降，持平的有1个，上涨的有17个。下降较多的城市中，牡丹江下降0.8%，哈尔滨下降0.7%，呼和浩特、上海、贵阳、唐山下降0.6%，太原、深圳、昆明、乌鲁木齐、南充下降0.5%。上涨较多的城市中，天津上涨0.6%，海口上涨0.5%。

　　对比可见，9月份，新建商品住宅和二手住宅价格环比下降的城市均继续增多，7月份和8月份新建住宅环比下降的城市分别仅有16个和20个，9月份已经增至36个。二手住宅价格7月份和8月份环比下降的城市分别仅有26个和34个，9月份增至52个。

　　贝壳研究院首席市场分析师许小乐认为，在二手房市场，一线城市价格下跌幅度超过二三线城市，主要是因为一线城市以存量房为主，信贷、调控收紧下供需双方预期调整更快。而在新房市场，三线城市价格率先下跌，三四线城市以新房市场为主，房企对于项目去化、销售回款的需求更迫切，导致新房价格下行的压力超过二手房。

　　近几个月来，针对二手房的调控成为主要方向，多个城市发布二手房成交参考价机制，效果也在显现。“一线城市和热点二线城市二手房成交量，已经不足高峰时的三分之一，交易量回落伴随着成交难度的加大。”陆骑麟说。

　　信贷收紧对房价变化影响显著

　　对于当前房价下降的城市持续增多的情况，中原地产首席分析师张大伟认为，房地产信贷收紧是出现市场降温的主要原因。

　　“上半年信贷相对宽裕，但三季度出现了放款难。”张大伟说，三季度基本上出现了全国性的“放贷难”现象，放款时间普遍都在3个月以上，部分城市甚至需要6个月以上，特别是热点城市楼市，包括华东、华南，楼市房贷排队现象严重，影响了楼市成交。

　　这与统计结果一致，数据显示，三季度房贷(居民户中长期贷款)同比减少5100亿元，房贷业务全面收紧，放款普遍都在3个月以上，部分城市甚至需要6个月以上，全国楼市二手房交易接近停滞，上海、深圳、北京二手房交易，也已经跌至历史低点。

　　不过，这一状况也将有所调整。

　　10月15日，央行举行的2021年第三季度金融统计数据新闻发布会上，金融市场司司长邹澜表示，“今年前三季度，个人住房贷款发放金额保持平稳，与同期商品住宅销售金额基本匹配。少数城市房价上涨过快，个人住房贷款投放受到一些约束，房价上涨速度得到抑制。房价回稳后，这些城市房贷供需关系也将回归正常。”

　　他表示，将保持房地产信贷平稳有序投放，维护房地产市场平稳健康发展。这一表态也被市场一些声音解读为房地产信贷政策触底转向，市场至暗时刻已过的一个信号。

　　“调控开始转向稳定的一面，央行强调准确全面把握地产金融审慎监管，意味着调控不是打压房价和需求，而是防风险、保稳定。”李宇嘉认为，后续房价下跌幅度趋缓，但这种效应将在明年才能体现。

　　后续房价或持续回落

　　植信投资研究院的研究员李晓晴表示，自2020年以来，国家和一些地方政府陆续出台了系列房地产调控政策，近期房地产市场的走势，正是前期多因素综合作用的反映。

　　自“三线四档”融资管理规则、房地产贷款集中度管理制度等房地产金融宏观审慎管理政策实施以来，房地产长效机制进一步落实。同时，针对经营贷违规流入房地产市场等违规乱象，相关部门下大力气整治，重拳出击灭“虚火”。

　　“尽管近期有一些信贷等政策放松的表现，但是要真正影响市场基本面是有时间滞后的。从降温周期的历史规律看，往往会持续8个月的时间。”严跃进认为，当前可以认为房地产市场明显进入降温周期。

　　面对这波房价下降，一些城市开始稳定房地产市场预期，出台“限跌令”，包括张家口、菏泽、岳阳、昆明、沈阳、江阴、桂林、株洲、唐山等在内，已超过15个城市加入“限跌”阵营。

　　业内预期，四季度全国大部分城市，都将进入明显的调整周期，如果房贷等领域没有明显的放宽，“拼价格”可能成为四季度房地产市场主要企业的一个关键词。

　　陆骑麟也认为，全国新房市场已经处于量价齐跌的状态，随着年关将近，开发商为完成全年的销售目标，降价求售的现象会更凸显，预计四季度各城市新房价格将持续回落。

　　“也要警惕房价从‘过热’转为‘过冷’的风险。”严跃进认为，应明确认识到当前房价的矛盾，密切关注降温周期中各类市场交易，注意风险的把控，防范各类价格过快下跌给市场造成恐慌情绪。

　　业内预计，在“因城施策”的背景下，一些压力比较大的城市可能边际调整房地产监管政策，但需要强调的是，“房住不炒”的政策总基调并没有改变。

　　国家统计局新闻发言人付凌晖说，下一阶段，随着多主体供应、多渠道保障，购租并举住房制度不断完善，市场主体趋于理性，房地产市场有望保持平稳发展。前三季度，房地产增加值两年平均增长4.8%，比上半年回落了1.3个百分点，房地产对经济增速的影响总的来看有限。

来源：新华社