把握机遇,发挥优势,审视国有房企发展新趋势

去年以来的 “三道红线”彻底终结了房地产“高杠杆、高周转、高负债”发展模式，龙头房企竞争优势凸显，行业集中度不断提升，房地产行业已全面告别飞速发展的黄金时代，步入存量调整的白银时代。

作为重要的行业参与主体，中央和地方的国有房地产企业反而迎来了新的发展机遇，中国房地产市场迎来“国进民退”浪潮。

根据中指研究院统计：

销售业绩方面，过去三年，国有房企稳定增长，国企市场份额从2019年的12.9%提升至2021年的14.0%。

拿地方面，国有房企拿地态度更加积极，2021年22个集中供地试点城市的三批次土拍中，国有房企三批合计拿地面积占比60.7%，拿地金额占比63.3%，均显著高于民营房企。

但随着房地产行业从 “增量市场”向“存量市场”的转轨，城镇化刚性需求维稳，改善需求将持续释放，行业盈利空间不断压缩，传统地产企业发展模式亟待转型，中央倡导行业探索新的发展模式。

区域性国有房企应立足自身优势，积极转变企业的发展思路，主动把握房地产市场的结构性机遇，探索适应适应市场发展规律、适合企业属性特点的发展模式和成长路径。

明源云基于多年的地产数字化建设和房企服务经验，推出【区域性国有房地产企业发展策略探究】系列文章，旨在从国企发展的机遇、优势、问题和对策几个层面，给区域性国有房地产企业带来一些战略性思考，以起到“抛砖引玉”的作用。本篇文章将先从前发展机遇及优势两个层面入手。

01区域性国有房企面临的机遇

1.回归居住属性后，居民住房需求依然存在较大空间

回首2021年，我国全年商品房销售面积179433万平方米，比上年增长1.9%；商品房销售额181930亿元，增长4.8%，近两年平均增长6.7%。

两项数据再创历史新高，体现了地产行业在增速明显放缓的同时，仍然具有较强的发展韧性。

自从中央明确了“房住不炒”政策基调长期不变后，房地产投机需求迅速出清，政府积极推动“租购并举”亦大力保障了首置刚需的合理自住需求。

而追求更优居住体验、更好住房产品的改善性需求将成为未来房地产市场的主流。消费者“先租后买”“先小后大”梯度升级的住房消费趋势长期存在。

同时，我国中西部和东部三四线城市仍然具有较大的城市化进程空间，新型城镇化和核心都市圈的发展亦将带来存量人口的迁徙和聚集。

据CRIC估算，“十四五”期间房地产行业规模较“十三五”期间将有所下降，但得益于改善性需求和三四线城镇化持续推进的支撑，中性预期行业总规模将接近70亿平方米，我国住房消费的增量空间依旧巨大。

2、“双循环”和“扩大内需”战略下，房地产行业依旧是经济支柱产业

国内大循环为主体、国内国际双循环相互促进的新发展格局正在加快构建。国家坚定实施扩大内需战略，推动我国经济从投资驱动向消费驱动转型，多措并举鼓励居民能消费、愿消费、敢消费。住房及相关消费是民众消费最重要的大件支出，是响应国家扩大内需战略的重要手段。

同时，房地产行业发展涉及面广、上下游链条环节多、相关产业带动力强、与地方经济发展关系密切，依旧是国民经济重要支柱行业。

2021年房地产对GDP的贡献率为6.78%，在中国经济增长和就业保障方面发挥重要作用，当前疫情持续反复，经济下行压力较大，在刚刚结束的2022年全国两会上，中央提出今年GDP增长5.5%左右发展目标，维持房地产市场稳健发展对于中国经济稳定增长十分重要。

3. 城市更新、乡村振兴、产城融合方面，国企是主要的任务承接主体

在房地产结构性机会上，未来依旧存在如租售并举政策下的保障房建设机会、城市更新政策下“三旧一区”更新改造机会、产业集群化发展下的产城融合机会、乡村振兴和城乡融合政策下的特色小（城）镇机会等。

其中涉及到与国计民生、社会和谐、产业扶持的领域，投资金额大、回报周期长、短期盈利低、运营难度高，对完全市场化运行的民营房企吸引力较低。但地方性国有房企和地方政府关系紧密顺畅、人员任免互通、政治责任更强，是地方政府更加青睐并充分信任的任务承接主体，亦符合国企的经济属性和使命担当。

如去年广州市、区政府明确出台鼓励国企参与城市更新改造项目的文件，意在通过以国企平台为抓手，把控统筹全市城市更新项目，防止市场逐利行为下的挑肥拣瘦、大拆大建。

4.国企改革全面深化落实，机制体制改革有利于提升国有房企市场竞争力

自2020年两会提出国企改革三年行动以来，国企改革已进入全面深化落实阶段并取得明显成效。

2022年作为国企改革三年行动的收官之年，推动企业整合重组、促进混合所有制改革、完善市场化经营机制、建立职业经理人制度、深化三项制度改革、推动企业“瘦身健体”等改革措施将提质加速并全面完成既定任务。管理体制机制更加优化，经营管理效率不断提升，国企改革的持续深化将为企业增强活力和内生动力带来重大机遇。

02区域性国有房企具备的优势

1.国企信誉背书下的融资优势

在经济下行期间，国有企业承担起更多托底经济运行的责任。无论在政府政策支持，还是贷款融资方面，均会得到政府更多的信任和青睐。

区域性地方国企凭借其国有股东身份及信用背书，在政府融资成本、流动性管理、拿地及收并购业务拓展等方面均具备较为明显的竞争优势。

根据中指研究院监测，2022年 1月房地产企业融资总额为 792.2 亿元，其中国企及混合所有制企业占七成以上，国企融资成本均在3-5%的低息区间，国企经营稳健、财务规范，融资成本更低、融资渠道更为广泛。

2.地方政府产业政策支持优势

随着地方经济的转型升级和动能转换，地方性国有房企会紧密围绕地方政策导向和区域战略需求部署相关业务，地方政府往往会给予多种类型的政策支持和资金补贴，鼓励地方国企参与到与有利于改善民生、扶持产业的项目中。

如山东LS集团，积极投身城市更新和乡村振兴领域，充分发挥自身产业链条长、发展平台大、合作伙伴多的优势，投资布局了一批获得地方政府大力支持、符合集团能力输出的特色项目，将集团零售、健康、文旅、教育、生物医药等板块的产业资源整体性导入所在项目中，快速形成标杆样板，为规模化运营、区域化布局奠定良好基础。

3.强大的规模化资源整合和产业链集成优势

国有企业在规模化资源的整合和控制能力方面具有先天的优势。

多数区域性地方国企大多隶属于大型多元化的集团型企业，其母集团在资产结构上不以地产开发为特别单一业务，涉猎的产业领域多样，关联的产业链上下游环节丰富，各个产业之间相互支持、共同发展，可以形成经营有力的“组合拳”。

比如山东LS集团无论在零售产业还是地产板块均多年保持省内先进地位，并在既有主业基础上，不断探索延长产业链条，围绕产业上下游寻找新的业务增长点和发展机遇，形成了链条完整、覆盖面广、成熟度高的全产业链布局。

LS集团凭借提供数十万就业岗位的社会影响力、在省内经营多年积累下的信誉口碑、庞大的销售渠道网络能力，在资源聚集整合、产业集成控制等方面具有显著优势，有利于在地方项目拓展过程中讲好产业故事，推进一体化运作，实现利益较大化。

4.区域深耕运营的属地优势

把握区域深耕下的增长机会是近两年房地产企业的发展共识。

在行业规模增长显著放缓的情况下，具有属地优势的区域性房企迎来了新的增长机遇。和全国性的竞争对手相比，区域性地方国有房企持续深耕地方市场，已经获得地方百姓的认可和信赖，对于地方百姓的消费需求具有更加敏锐的洞察和准确的判断。

随着市场竞争走向品质化、差异化和特色化，地方房企多年区域深耕的属地化优势将帮助企业提供更符合消费者需求的产品，有利于企业在市场竞争中赢得先机、站稳脚跟。

本文从国有房企发展的机遇、优势两个层面，给区域性国有房地产企业带来一些战略性思考，帮助房企找到相应的机会和进入时机。

具体到行动策略上，我们后续会针对性的进行深入分析。