盛福片区三个改善新盘即将入市,东西博弈战开启!
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今年的盛福片区新入市的楼盘和地块非常集中，这个片区因为距离CBD和高新万达核心商业圈非常近，也一直吸引着想在历下置业的群体。
在过去的多年中，盛福片区都是历下刚需产品的聚集地，随着这波刚需人群需求的不断提升，地缘性的改善置业也催生了盛福片区产品的迭代升级。
自今年6月份以来，招商滨河府和阳光城檀悦先后开盘，整体的产品设计也偏向于改善。如今，9月份前后越秀麓端府和银丰云玺项目也将首开，此外，紧邻奥体中路的历下·金茂府也已经面世，地处盛福片区东西两区域的三个新项目，定位非常明确也是改善。
2020年12月，机床四厂A-1地块经过102轮竞拍，最终由越秀以23.35亿元的价格拿下开发建设的项目就是越秀麓端府，该地块楼面价12528.2元/㎡，溢价率约27.7%。
从位置上来看，项目位于盛福片区的东部区域，在新宇北路以东、中林路以南、花园东路以北、开源路以西。地块面积约有119亩，地上较大容积率2.5，南侧即是万科翡翠公园。根据规划，越秀麓端府共有19栋楼，分为5栋17层小高层和14栋18层小高层，共计住宅1341套。
值得一提的是，越秀麓端府的19栋住宅楼分两期开发，其中一期共9栋（6#、11#、12#、13#、15#、18#、19#、20#、21#）为毛坯交付，预计将于2023年6月30日交房；二期为剩余的10栋为，采用精装交付，预计2023年12月31日交房。
从产品设计上来看，越秀麓端府打造的房源面积为125㎡-137㎡-142㎡-178㎡的三室和四室住宅，预计首开的楼栋为13#、15#和19#楼，其中，13#楼为142㎡四室，15#楼为178㎡四室，19#楼为125㎡三室。值得一提的是，125㎡和142㎡房源的层高在2.95米，而178㎡的房源层高是3.1米，整体看上去更开阔。
首开的125㎡三室房源位于19#楼上，梯户配比为1梯2户，该户型设计的亮点在于厨房采用了中西双厨设计，阳台也采用了南北双阳台设计，但因为北侧是厨房整体格局也不是真正意义的南北通透。13#和15#楼则采用了2梯2户的设计，142㎡和178㎡的四室房源均采用了的南向四面宽设计，南北通透设计采光较好。其中，142㎡的阳台设计较小，178㎡采用了宽厅设计，是时下非常流行的改善户型。
从周边在售的产品来看，多数都是精装修，像是前面的万科翡翠公园精装修价格在2.4W左右，招商滨河府精装修价格在2.35W左右，该项目一期是毛坯交付，预计价格在2W-2.4W。
整体来看，越秀麓端府的产品是专属的改善型设计，虽然项目内没有居住公寓，但一路之隔的万科翡翠公园是30多层的大高层，本次首开的19#楼恰好就是万科翡翠公园的北侧，虽然项目整体抬高6米想通过打造层次化园林景观来改善整体的情况，但效果如何还需交付后再看。根据挂牌条件，越秀麓端府内部还要求建设的租赁住房，租赁住房位于18#楼。
在项目配套方面，社区自带8000平商业街，距离高新万达、美莲广场、龙湖天街等商业综合体都比较近；交通上北侧的地铁2号线姜家庄站直线距离在500米左右，但因为颖秀路还未打通，所以乘坐地铁仍需绕行；在项目的东侧即为需要代建的36班初中，初中的东侧地块规划的是48班制小学，此外，在项目北侧是盛福高中规划地块，教育配套非常完善。
2020年11月底银丰以63922万元+1001㎡配建安置房的代价斩获盛福奥体西路东地块A开发的项目就是如今的银丰云玺，该地块楼面价14400元/㎡，溢价率29.9%。
从位置上来看，银丰云玺位于盛福片区的西侧区域，在奥体西路以东、轻风路以北，北侧为尚品燕园。项目占地面积19300平，总建筑面积61221.16平，容积率2.3，定位也是高端改善盘。
根据规划，项目共有7栋住宅，包含2栋18层小高层、1栋16层小高层、1栋11层小高层、3栋10层小高层，户型面积143—210㎡，均为精装产品，预计价格在25000-30000元/㎡左右。
其中6#、7#为18层小高层，户型143㎡，公摊21%。8#为16层小高层，户型为146㎡，公摊22%。1#、2#、3#、5#为洋房，公摊16～17%，全部是一梯一户。
在产品设计上，银丰云玺143㎡三室两厅两卫，分布在小高层上，在6#和7#的东单元的东户和西单元的西户，8#楼整栋2个单元全部户型都是143㎡的，该户型南向12.9米面宽，6米宽厅+6米阳台。
170㎡四室两厅两卫，部分分布在10/11层洋房1#、2#、5#上，其中云境为西户，云舒为东户。云境采用了南向四面宽设计，面宽约16.3米，6米宽厅，9.2米阳台，主卧面积约30㎡。
210㎡四室两厅三卫设计，这一户型主要分布在10层洋房的3#西户，南向面宽16.3米，7.9米宽厅设计。
整体来看，银丰云玺的东侧为阳光城檀悦代建的九年一贯制学校盛华学校；西侧全部为厂房区，规划显示西侧地块为轨交用地和绿地，但具体何时拆迁尚未可知；南侧是历下医养结合中心，规划的是医疗综合体、区级养老服务中心、养老公寓等；北侧为尚品燕园。
项目距离地铁3号线花园东路站500米左右，距离地铁2号线和3号线的交汇站八涧堡站850米左右，交通优势非常明显。但西北方向1公里左右的是黄台电厂，从项目能一眼就看到大烟囱，对于改善群体来说，这也是一个比较大的敏感点。
在西侧除了银丰云玺以外，金茂在济南打造的第三个金茂府也于近期面世。
历下金茂府的地块为协议出让，受让单位是山东长安建设物业开发有限公司，该地块为置换地块。
根据规划显示，奥体中路金茂府项目位于历下区奥体中路以西、胶济铁路以南、淮海东城御景以东，八涧堡北路以北，项目西侧是待建的派出所和在建的消防站。
项目总用地面积为34681㎡，地上建筑面积83234.4㎡，容积率2.4，共规划了13栋住宅和1栋商业用房，其中住宅楼包括5栋9层洋房、2栋10层洋房、2栋16层小高层、3栋17层小高层和1栋18层小高层，共计580套房源，户均面积达143㎡。
项目共分两期开发，一期包括1#、2#、3#、5#、6#、7#、9#、11#、12#、13#住宅楼和4#商业楼，含有住宅490户，二期包括8#、10#和14#楼，共有住宅90户。
该项目较大的问题就是高压线、铁路和黄台电厂！高压塔就在小区内，胶济铁路从小区北侧穿过，距离黄台电厂不足1公里。
此外，该项目还有多户居住公寓，分布在2#楼西单元中户第2层、东单元中户1-3层；6#楼东户1层；11#楼东单元东户2-4层，西户2层和3层；12#楼东单元西户1层和2层。
整体来看，盛福片区地处济南核心区域，片区内采用了四纵四横的交通路线设计，同时拥有双地铁和三处市政规划的公园，未来片区内的教育资源也很丰富。目前，舜华北路以西的住宅地块基本已经出让完毕，在舜华北路以东的区域还有多宗住宅用地待出让，未来东部区域也是盛福片区的主力供货区。
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