地产“白名单”快速扩容 银监“紧箍咒”需适度调整

“一切来得很突然。”

李楠是华东某品牌房企的财务负责人，他告诉记者，今年1月份，他带领整个财务团队统计了公司所有在建和在售项目，“我们内部经过统计，共筛选出近80个项目。”

他表示，和“保交楼”一样，此次融资协调机制依然是针对房地产项目；和“保交楼”不一样的是，“保交楼”完全是纾困属性，目的是保障已销售房产全部完工交付，保护购房人利益；“保交楼专项借款”资金来源是政策性银行，融资金额相对较小，这次的融资协调机制的力度更大，让“出险”项目看到曙光。

1月12日，根据住房城乡建设部、国家金融监督管理总局联合出台《关于建立城市房地产融资协调机制的通知》（下简称《通知》），该机制由城市政府分管住房城乡建设的负责同志担任组长，属地住房城乡建设部门、金融监管总局派出机构等为成员单位，通过搭建政、银、企沟通平台，各方定期会商，一起协调融资中遇到的困难，帮助房企、金融机构实现精准有效对接。

根据住房城乡建设部通报数据，至2月28日，全国31个省份276个城市已建立城市融资协调机制，房地产项目约6000个，商业银行快速进行项目筛选，审批通过贷款超2000亿元。

然而，中国房地产报记者调查发现，各地融资协调机制持续推进的过程中，各房企的融资到位情况不尽相同，央企和国企在资金到位方面通常表现出较高的效率，而部分出险民营房企则较为迟缓。这一现象背后的主要原因是，当前金融监管部门对商业银行免责条款相关政策尚未有新的调整，在此背景下，商业银行依然秉持严格的审核与风险控制措施，间接导致了贷款资金的下放速度相对较慢。

多数受访房企负责人认为，受市场和企业持续的高杠杆经营和成本上升压力之下，企业自有资金十分有限；销售回款在目前市场形势下也很难覆盖资金缺口，涉及烂尾楼的企业大多存在信用风险，正常渠道的外部融资较难实现，当下出险房企的融资难度并没有明显改善，传导至项目本身的信用评价较低。

在李楠看来，随着项目资金逐渐落位，项目的建设也将加速推进，整体对市场的正向影响也有望进一步显现。

对于此种局面，有分析人士指出，今日房企之危机不单单是宏观环境变化的影响，更多还是企业过往盲目追逐高负债、高周转、高收益所致，这实际上就是反市场的极致的利己主义，只追求赚大钱不顾安危；当下，行业环境改变，在化解债务危机和保交楼问题上，不仅需要政策层面扶持，而且企业负责人要对债权人讲信用，对购房者遵守契约，积极拿出解决方案，才是化解之道。

 挤进“白名单”不容易

1月12日，住房城乡建设部、国家金融监督管理总局共同提出要满足优质项目合理融资需求，到26日召开城市房地产融资协调机制部署会（下称“部署会”），项目“白名单”政策出台，十分高效。

然而，各地“出险”项目想挤进白名单并不容易。

从《通知》出台到跟进落实政策，仅过去半月时间。经过各地方住建部门筛选，截至目前，李楠的公司有近70个项目被纳入了“白名单”中。

“进入‘白名单’的历程并非毫无阻碍。”李楠向记者透露，公司在华东地区的十多个项目均未能成功入选“白名单”，其主要原因是这些项目在过去存在预售资金被挪用的状况。

此次，进入白名单的项目需要满足5点要求：房地产开发项目必须处于在建施工状态，包含短期停工但资金到位后能马上复工，并能建成交付的项目；房地产开发项目具有与融资额度基本匹配的抵押物或者抵押担保；房地产开发项目已明确拟申请贷款的主办银行，并接受贷款资金封闭管理；房地产开发项目预售资金未被抽挪，或被抽挪的资金已及时收回；房地产开发项目初步制定了贷款资金使用计划和完工计划。

“一些地方的住建部门在审查过程中，发现上报的项目存在抵押或资金挪用的情况，会立即将其驳回。”李楠如是说道。

李楠向记者坦言，一些地方住建部门，严格按照5条标准“一刀切”。例如“要有融资额度基本匹配的抵押物或者抵押担保”，“这一点很多涉险房企就不易达到，房企的优质资产大都已经抵押，实际能够达到银行抵押要求的资产可能少之又少。”

此外，部分地方住建部门和企业之间的信息互通性有待改善。

王强，身为某知名房地产企业在湖南地区的负责人，近日在接受记者采访时透露，其所在区域的一个地产项目在尝试列入“白名单”时，遭到了地方住建部门的拒绝，理由是，该开发企业存在不作为现象，且项目停工时间过长。

王强很无奈，“如果项目资金充足、运转正常，又岂会停工，我们申报的项目都是‘卖不动、又缺钱’，需要外部输血的项目。”

李楠提出，项目是否能列入白名单，固然与项目自身的质素息息相关，但同样不可忽视的是当地住建部门所给予的支持力度。

2月初，广西南宁市 “北投荷院”商品房住宅项目获得了民生银行南宁分行3.3亿元开发贷款，至此，全国房地产项目“白名单”首笔贷款落地。

3月1日，民营房企中南建设位于西安的君启项目落地放款，获得融资支持近3000万元。

3月5日，福建厦门的远洋风景项目获得建设银行通过调整还款安排等方式融资支持10.17亿元。

除了央企和国企外，现阶段有一些民营房企也零星获得了白名单融资支持。

受访房企负责人普遍认为，随着两会的召开，政府工作报告对于房企融资高度予以关注，后续融资门槛会进一步降低，便利度会进一步提升。

地方银行谨慎试水

与以往融资过程中房企CFO需要亲自“刷脸”不同，此次融资过程将由各地住建部门主导，他们将负责筛选并上报符合条件的入围名单给指定的“银团”。

春节长假刚一结束，李楠便开启“空中飞人”模式频繁穿梭于各地。他不仅时刻关注着“白名单”的申报进度，还要奔赴全国多个项目现场，与当地银行进行深入交流，共同探讨进一步推进融资合作的相关事宜。

在李楠看来，接下来才是要打硬仗的时候。“白名单”从申报、推送、筛选、审批、融资落地，贷款需要层层把关，最终项目实际收到融资需要一定的条件和时间。

“入围未必能够获得融资，还要面临着银行的审核，同时落地支持的方式也因不同银行、不同项目存在着差异。”李楠说。

张强，某房企湘赣区域负责人。其所辖区域内的一个项目顺利进入“白名单”。此后张强及其团队立即开始着手与潜在的金融机构进行接触。

张强透露，目前民生银行对他们项目的尽调已经完成，“和我们对接的业务行已经上报至湖南省分行，待省行再向总行打报告，等待最终批复。”

项目进展顺利，主要源于项目本身很“干净”，“我们项目没有剩余的贷款和融资余额，抵押物也很充足。”张强说。

同时，融资的申请周期也从原先的3-4个月，缩短至如今的2个月以内。

除了抵押物充足，项目城市能级也尤为重要。

向前是某品牌房企福建区域负责人，他们申报“白名单”的项目位于厦门，此前，项目因与合作方存在资债纠纷，被金融机构提前抽贷，已经停工近1年时间。

当时，公司和金融机构谈判陷入僵局，项目一度进入“至暗时刻”，经过近半年时间的博弈，恰逢“白名单”政策推出，项目迎来了难得的融资窗口期。

“项目地理位置优越，又有当地部门的推进，债务不仅获得了展期，金融机构还给予利率下浮。”向前说。

现在，只待资金到账，向前所在的项目便能全面复工，进入正常的开发建设阶段。

记者注意到，此次“协调机制”，金融机构开始探索新模式，按照“一项目一方案”的方式，采取贷款展期、调整还款安排、新增贷款等方式对项目予以支持。

据悉，交通银行某地支行对一些暂时困难的项目，采取了“借新还旧”模式，即将项目原先的抵押权进行置换，并在此基础上新增一笔融资，而这部分新增融资便成为项目的启动资金来进行开发建设。

在还款机制上，较之以前也灵活许多，银行将原本的“按时间”还款改为“按销售进度”还款，即“卖多少、还多少”。

不过，从目前公布融资的项目看，申报入围的项目多，实际获得融资的节奏偏慢。

业内人士表示，地方各级银行系统落实中央要求缓慢，许多项目依旧面临融资难、利息高等问题。

广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，“白名单”推送给银行，并不意味着银行必须提供贷款，银行也要按照常规的信贷审批和风险控制流程进行把控。

目前，银行依然执行的是“谁审批、谁负责”的责任机制，“在免责细则没有出台以前，出险房企要想获得新增融资相对困难。”向前说。

王强向记者表示，纳入“白名单”的企业，资金封闭运营，本质是救项目和保交付，但资金缺少了政府担保，其本质是银行的商业行为。

“如果银行信贷政策上没有新的突破，房企能否进行新增融资，还有待验证。”王强说。

 银企协调机制有待完善

随着协调机制加速运转，房企“白名单”项目持续增加。

多家民营房企的财务负责人向记者表示，目前银行对于民营房企尤其是“出险”房企，还没有出台发放新增融资的相应政策。目前“白名单”推进过程中，依然呈现央企国企占优，民营房企陪跑的情况。

某华南头部房企CFO张康表示，他们申报的项目在进入了“白名单”后，主动与当地主要银行接洽后，便没了下文，得到的是“等待总行和上级单位通知”的答复。

张康认为，出现上述情况的主要原因是民营房企缺乏合规资产和抵押物，真正能够达到“白名单”筛选5条准入要求的项目可谓“凤毛麟角”，后续需要对民营企业项目准入条件进行适度调整，才更有利于机制的落地。

在李宇嘉看来，从2022年“三支箭”到“16条”，再到2023年底中央金融工作会议提出的一视同仁，三个不低于，国家比较重视，但落实效果不佳，主要原因在于银行对风险担忧比较大，对房企的信任度比较低。

面对民企的困境，地方住建部门也有“难言之隐”。

向前告诉记者，他们公司位于四川某地的一个项目，此前因资金问题一度陷入停工的，施工方撤场，还出现了农民工群体性事件。为了解决当下困境，当地住建部门将其纳入了“白名单”，原本以为项目可以顺利获得新增贷款。但审核到了金融端却迟迟没有进展。

这或许是个案，“地方住建部门并不直接指定融资的金融机构，企业只能自己去谈，毕竟银行有自己的责任机制。”向前说。

安居客房产研究院院长张波表示，虽然政策层面要求要以项目为考量，不做“一刀切”，但在实际推行过程中，还是存在“风控严”、“有授信”但实际落实偏慢的情况，这一情况的改变，还需要给出执行细则，并明确相关责任，被动推进的节奏总会偏慢。

不过，好消息也纷至沓来，目前，陆续有多家银行已经开始着手建立免责机制细则，主要涉及两个方面，一是项目进入“白名单”后，资金落位情况的责任机制。二是金融机构在放款后的风险防范。

张波表示，规定的细化和相关政策的落地，尤其针对房企的债务风险甄别，要充分考虑地产行业模式下母公司与子公司之间的财务关系。没有相应抵押物，单依靠信用贷肯定极难获得商业银行的支持。

多家房企财务负责人则表示，现阶段企业要想顺利获得融资，需要靠有关部门予以更多的关注，“类似以往国家纾困资金的操作方式可能更有利于白名单落地。”

如何“一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求”，是当下众多民营房企最为关心的问题。

不过，李宇嘉指出，不能认为融资对接机制落地了，贷款就水到渠成。企业的主体责任，是第一位的。表现在项目土地获取、规划报建、开工销售、竣工交付等全流程必须要落实各个环节的监管要求，确保前端申报的材料是真实、可靠，倒逼房企经营走向合规，重建银行和开发商之间的信任关系。

与此同时，企业应当主动作为，发挥主观能动性，不能被动等待施救，也要有自己的使命和担当。

（应受访者要求 文中 李楠 张强 向前 王强均为化名 ）

来源：中房报