大盘崛起!探秘济南东部超级大盘——文旅城

提起济南的超级大盘，很多人印象中的都是南部鲁能领秀城。这样产品系齐全且体量大的项目不仅影响着济南城市化的进程，同时也在改善着市民的居住格局。

千禧年之后，济南的超级大盘概念开始出炉，从2002年的阳光100到2005年的鲁能领秀城，再到2010年的中海国际社区，这些历经了十多年甚至近20年的超级大盘，如今仍活跃在济南的房地产市场上。

超级大盘的出现，不再是单纯的为住户提供居住的房子，更多的是将住宅、教育、商业、交通等要素融合为一体，打造出了一个配套齐全的“城中城”。

（文旅城莲花售楼处）

随着济南中心版图的不断扩容，新东站片区又有了天鸿万象新天，华山片区也落地了中海华山珑城，济南东部也有了文旅城……一个又一个充满现代化气息的社区不断涌现，这样的造城运动也刷新了济南市民的居住观。

01 东部超级大盘的变更

济南作为一个东西狭长的城市，向东发展是近些年来的重心之一。文旅城位于经十路与凤鸣路交会处，在落地之初由万达拿地开建。2016年8月26日，总投资630亿元的万达文体旅游城项目落户历城港沟。

（社区实景图）

2017年6月30日上午，万达集团以约66.75亿元的价格拿下潘田片区16宗捆绑地块共99.67万平方米，将在此处建设世界超级旅游目的地——集文化、旅游、娱乐、体育、商业、居住等业态于一体的万达文旅城。其中，10宗住宅地块共59.27万平方米，楼面价较低为2726.6元/平方米，较高为3509.57元/平方米，容积率为1.9至2.4。

2017年7月，济南万达文旅城易主，融创接手改名为济南融创文旅城。

2018年6月22日，融创以58.17亿元的价格拿下历城潘田片区13宗土地，共计1964亩。包括6宗住宅用地，总建面138.79万平方米；商服用地5宗，总建面54.98万平方米；娱乐康体2宗，总建面20.87万平方米，这13宗地块为融创文旅城二期用地。

02 项目在售情况

整体来看，文旅城项目自2018年初首开以来，在2年多的时间里一直不断推出新产品，2020年更是以售出面积58.87万平方米近5000套的住宅高居济南楼盘的成交榜首，成交金额达86.98亿元。

（文旅城地块分布情况）

据置业顾问介绍称，目前项目在售有毛坯的D4地块和精装的D5地块。

其中，D4地块在售房源户型面积涵盖了110平方米、130平方米、145平方米的刚需户型，价格在13500-14500元/平方米左右，在售楼栋有1#、2#、3#、6#、7#、8#、9#，地块交房时间为 2022年8月30日。

（D4地块户型）

1#：两梯四户，两个单元，33层，110㎡-130㎡-145㎡

2#：两梯四户，两个单元，31层，110㎡-130㎡-145㎡

3#：两梯四户，两个单元，31层，110㎡-130㎡-145㎡

4#：一梯两户，一个单元，33层，110㎡-145㎡

5#：一梯两户，两个单元，33层，170㎡

6#：两梯四户，两个单元，33层，110㎡-130㎡-145㎡

7#：两梯四户，两个单元，33层，110㎡-130㎡-145㎡

8#：一梯两户，一个单元，22层，110㎡-145㎡

9#：两梯四户，两个单元，33层，110㎡-130㎡-145㎡

D5地块在售户型面积为110平方米、130平方米、142平方米、170平方米的刚改户型。均价为15800-16500元/平方米，值得注意的是，该地块有居住式公寓，售价14500元/平方米起。目前该地块的在售楼栋有1#、2#、3#、5#、6#、7#，地块交付时间为 2022年9月30日。

（D5地块户型）

1#：两梯四户，一个单元，29层，110㎡-142㎡

2#：两梯两户，一个单元，31层，170㎡ （四室两厅两卫）

3#：两梯四户，两个单元，33层，110㎡-130㎡-142㎡

4#：两梯两户，一个单元，31层，170㎡ （四室两厅两卫）

5#：两梯四户，两个单元，31层，110㎡-130㎡-142㎡

6#：两梯四户，两个单元，31层，110㎡-130㎡-142㎡

7#：两梯四户，两个单元，30层，110㎡-130㎡-142㎡

此外，D6地块的8号楼还有122平方米的户型在售，该地块为毛坯交付，交房时间为2023年6月份，目前95平方米房源售罄，仅有少量122平房源，均价13500元/平方米左右。

（文旅城沙盘图）

03 项目利弊分析

作为济南东部的超级大盘，济南融创文旅城预计全部入住后将达10万人左右。这样大体量的社区造就了非常密集的居住环境，这也是最受购房者吐槽的一点，文旅城密集的楼栋也让部分地块有居住公寓。

（已经交付的兰亭居）

为了做好人群导流，目前从经十路到旅游路南北向已有双向八车道的公路线，且BRT公交的线路已经做好规划。后期沿经十路的地铁开通后，周边的交通线路将会更加便捷。

（密集的楼栋）

整体来看，文旅城享受了各种商业和娱乐设施带来的生活便利性，但同时嘈杂的噪音也是影响居住体验的一大因素。根据销售人员的讲述，开放式的融创乐园不需要通票，而是采用了分票制，今年5月29日将会正式开业。

（酒店群会议厅）

除了便捷的交通和商娱配套以外，对于业主来说更关心的就是教育问题，尤其是这样好几千亩的超级大盘，在项目开建之初就配套规划了10所学校，包括6所幼儿园、2所小学、1所初中和1所九年一贯制学校，全部签约历城二中，由历城二中教育集团统一管理。

（配建的九年一贯制学校）

此外，在项目的西侧是莲花山，项目中间还有韩仓河，目前景观带的建设也在如火如荼的进行中，依山傍水的环境也成为项目的卖点之一。

（在建韩仓河景观带）

综合来看，文旅城是济南“东强”的桥头堡，各种配套设施后期也会较为齐全，但这个发展过程还需要几年时间。从目前已经交付的地块来看，周边的商业多为底商，居民的公共出行仍有较大的困难，而且住宅项目大多数都是高层建筑，整体的居住密度也非常高。这样的产品对于刚需群体来说，无论从价格还是户型设计上较为友好，但对于追求改善的置业者来说，大平层的售价在22000元/平方米左右，与莲花山西侧汉峪片区的项目相比，竞争力还有待加强。