老米内参 | 为什么楼市这么低迷?

（作者：米文斌 房地产资深人士）

去年下半年以来，各地房地产市场异常低迷，成交量腰斩，甚至是“膝盖斩”。各地方政府随后出台了一系列鼓励居民购房的政策，但效果仍不明显。我来谈一些看法。

楼市低迷主要有两个原因：

一个是人们对房地产的预期已经改变，从过去房子长期看涨，长期增值，今天不买，明天更贵，加之中国人独有的买房置地的传统情怀，形成绝大多数人有钱优选买房根深蒂固的认知。

随着房地产行业连续二三十年的高速增长，市场总体上已趋于饱和。

据2021年央行公布的数据，我国城镇家庭住房拥有率为96%，户均持有1.5套，41.5%的家庭拥有两套及以上房产。据第七次人口普查数据，中国的城市化率已达63.89%，与发达国家相比就差十几个百分点。

发达国家的经验是进入城市化后期，城市化增长是较为缓慢的，可以说，我国房地产行业的发展空间不大了。尽管二三十年来房地产行业为拉动中国经济强劲增长做出了巨大贡献，至今尚称其为支柱产业，但是它的历史使命几近完成了。

从权威统计数据看，市场总体不缺房子，虽然市场还存在结构化供求关系，产品间需求分化，但人们现在对房子长期长涨的预期改变了，现已形成了再观望观望，再等等看看的买方市场成为主流。随着房企的不断暴雷及近期的断供潮加剧，观望情绪会更加严重。

第二个原因是人们对未来，或者是若干年内的收入预期和信心不足，如疫情的诡异反复，使经济失速，中美竞争的长期性使我们面临长期地缘政治挑战和科技经济压力，美元加息对中国货币政策和资产价格的影响，使得人们对预防性的储蓄增加。

7月11日，国家统计局数据显示2022年上半年，我国居民储蓄净增超10万亿，历史上首次突破100万亿。人们在控制支出、压缩消费的同时增加了储蓄，以应对未来的系统不确定性风险。

上述两个主要原因相叠加，市场低迷就很自然了。

当前市场特点是结构化需求较明显，主要是改善性需求。

据中指院统计，对比2021年与2022年上半年住宅成交套均面积看： 一线城市2021年与2022年上半年持平，均为108平米。

二线城市2021年是119平米，2022年上半年是122平米。

三线城市2021年117平米，2022年上半年120平米，成交套均面积有明显的增大趋势。

改善型需求主要是存量资金在交易，因为要卖旧换新；增量资金，也即观望的资金仍未入场，投资意愿也不强。

中央多次强调不以房地产作为短期刺激经济的手段，目前各地出台的鼓励购房的政策力度已经相当大了，像深圳这样的不依赖房地产行业，转型科技创新，高端制造非常成功的城市，也出台了公积金代际互助的鼓励政策，让我们仿佛回到了2009年买房就是爱国的年代。

政策放宽到什么程度，能否在房住不炒的背景下，使购房者重拾信心？让我们拭目以待。