济南直管区这类住宅限购松绑 向楼市释放了怎样信号?

济南楼市有了新的动向。

3月15日，济南新旧动能转换先行区管委会举行新闻发布会，对外发布了《关于促进济南绿色建设国际产业园发展十条政策》(下简称“政策”)和《绿色建设产业招商需求清单》。

本次对外发布的《关于促进济南绿色建设国际产业园发展十条政策》，分为总则、财税支持政策、科技研发支持政策、人才支持政策、金融支持政策、项目开发支持政策、配套支持政策、行业引导支持政策、营商环境支持政策和其他政策等十个方面的内容。

同时，政策中明确济南将直管区高标准规划为济南市绿色建设产业示范区。在先行区直管区范围内购买二星级及以上绿色建筑商品住宅的，不受济南市限购政策约束。

虽然该政策只针对于绿色建筑，但由于房地产市场上近期关于购房政策放松普遍有着较高的预期，此次济南绿色政策也颇受外部关注。

在易居研究院智库中心研究总监严跃进看来，此次政策有很强的信号意义。虽然客观上是针对绿色建筑来谈的，但因为提到了限购松绑字眼，所以很容易受关注。地产资深评论人陈雷则认为，该政策会是一个信号，但不会影响特别大，原因是政策极其精准，目的很明确，就是促进先行区和先进绿色住宅区发展。

政策的积极信号

此次政策中提到的济南新旧动能转换先行区位于山东省会济南市区北部，辖区范围横跨黄河两岸，南起小清河、北至徒骇河、西起玉符河、东至临港办事处东边界，总面积约1030平方公里。其中，直管区域包括大桥、崔寨、孙耿、太平4个街道，共450平方公里。

政策明确提出先行区450平方公里直管区新开工绿色建筑比例要达到100%，同时面向国内外知名绿色建设相关机构开放市场，打造国际化现代绿色智慧之城。

在同时发布的《绿色建设产业招商需求清单》中，包括了绿色城市建设、绿色建材、绿色建筑设备生产、绿色工程建设、绿色生态环境、运营管理、循环利用、技术服务等8大产业方向46个产业类别，全面地覆盖了绿色建设全产业链。

根据住房和城乡建设部发布的《绿色建筑评价标准》则明确了绿色建筑是指在全寿命期内，节约资源、保护环境、减少污染，为人们提供健康、适用、高效的使用空间，较大限度地实现人与自然和谐共生的高质量建筑。绿色建筑的划分应为基本级、一星级、二星级、三星级4个等级。

“只要后续相关绿色建筑商品住宅的星级达到二星级以上，相关购房者就可以不受约束，可以购房。”严跃进告诉中国房地产报记者，此类规定应该说出发点是从发展绿色建筑的角度进行的，即鼓励购房需求的释放，客观上有助于房企看好绿色建筑的投资，进而也有助于为此类绿色建设产业园示范区提供更大的支持。这也会使得相关房企在绿色建筑方面积极寻求达标，以创造更好的销售环境。

他认为该政策对楼市而言也有着积极的信号。

排名前列、外部对于此类政策明显会增加讨论，尤其是会聚焦在是否借绿色建筑来变相松绑限购的内容上。

第二、近期关于宝鸡、驻马店等城市的政策松绑又撤回，客观上使得各地政策出台会更加保守，尤其是在购房政策方面，所以此类政策后续在执行中也会面临一定的压力，建议地方政府做好解释工作。

第三、政策面本身也是以放松为主的，当前国家统计局的数据显示，各类房地产经济指标都明显下跌，后续要刺激，关键要看房屋销售指标。所以适当对购房市场进行放松，也是刺激住房消费的一种重要形式，各地放松的动作只要不违背大的方针，实际上也应该受到支持，其本身对于稳定房地产市场有积极的作用。

济南楼市不会受该政策影响

回到济南的房地产市场本身。今年1月，济南市房协发布了2019年房地产市场系列数据。

数据显示，2019年，新建商品房销售19.09万套，面积共计1517.31万平方米，同比下降0.61%，其中，商品住宅销售8.04万套，销售面积共计1008.15万平方米，同比增长4.14%;办公销售0.77万套。商品房库存方面，截至2019年12月31日，济南市新建商品房库存量为51.88万套，面积3126.46万平方米，同比增长41.37%。其中住宅9.82万套，面积1325.68万平方米，同比增长35.17%;办公写字楼2.70万套，面积293.91万平方米，同比增长15.5%;商业用房1.47万套，面积237.28万平方米，同比增长7.97%。

济南市房地产业协会指出，2019年济南房地产市场呈现四方面形势。一是房地产市场呈现理性回归态势。近年来，济南房地产市场一直以改善型需求为主，但从近期住宅销售情况看，市场有一定下滑，购房者观望气氛加剧，特别是二手房置换量下降，影响到部分改善型需求购买能力。二是区域分化不均衡。张马、雪山、唐冶等部分区域竞争激烈，区域内大多为2017年以后高价拿地项目，因土地成本较高，价格竞争激烈，加剧了高价拿地房企的经营难度;但有部分大体量低价拿地项目，因能保证一定利润空间，有降价促销现象。三是价格特征明显。目前1.3万元左右/平方米的主流销售产品受价格回归影响较大，而2万元左右/平方米的中高端产品市场较为稳定，未出现大幅降价促销现象。四是住宅库存增加。全市住宅去化周期约为15个月(2018年底为12.4个月)，区域库存分化明显。

本次的政策发布，也让部分人士猜测意在缓解疫情对济南楼市的负面影响。

对此，陈雷表示，该政策对济南楼市不会产生较大影响。因为政策极其精准，目的很明确，就是促进先行区和先进的绿色住宅概念。

首先，该政策是很精准的因城施策，符合中央定调，不会出现全面放松的大水漫灌，对放松限购政策有着特别明确的条件限定。

其次，这个政策推广了绿色住宅，对于房地产市场后期发展有着积极作用。而且限定在先行区，对先行区的人口引进和发展有着促进作用。

“该政策是很精准的因城施策，符合中央定调，不会出现全面放松的大水漫灌，对放松限购政策有着特别明确的条件限定。”陈雷告诉中国房地产报记者。