老大哥VS新面孔!中粮祥云迎来首开,新东站一哥要易主了?

新东站一直是济南置业热门片区，尤其是对于刚需而言，11000元/㎡左右的单价的确是很香。近期等了好久的中粮祥云终于拿到预售许可证了，售楼处现场变得异常火爆，话说好楼层先到先得。随着中粮祥云的首开，不少刚需购房者有些迷惑，万象东方和中粮祥云价格和位置都基本差不多，到底该选谁呢？

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2016年8月份，天鸿地产以109540万元的总价竞得历城区田园新城片区2宗商服用地和2宗住宅用地。其中住宅楼面价约1182元/㎡。这个楼面价真的是咋卖都是赚钱啊，这是隔壁羡慕不来的。

2019年9月份，中粮以31.4亿元底价摘得王舍人片区原化肥厂7宗土地，包含1宗商务用地和6宗居住用地。商务用地规划打造大悦城综合体；而住宅项目则为中粮祥云，定位刚需，容积率在2.3-2.4之间，成交楼面价7000元/㎡-7384元/㎡。比较敏感的点就是该地块是之前是原盛源化肥厂所在地，但是也不用过于担心，既然可以建住宅就应该没什么问题。

中粮祥云首开5栋楼，1/2/3/4/5#楼，1#、2#楼为22层高层，两梯四户；4#、5#楼为24层高层，两梯四户，户型面积为101-112平；3#为18层小高，两梯两户，户型面积为133平，高层价格在11500元/㎡左右，小高层均价12500-13500/㎡。首开的这5栋位于项目的最北侧，位置还是比较偏的。中粮祥云预计在2022年10月交房，需要注意的是中粮祥云公摊略大，高层楼栋的公摊在27%左右，小高层公摊在24%左右。

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万象东方上周加推7#楼，总高24层，两梯四户，户型面积99-100㎡三室，价格11400元/㎡。另外项目在售1#楼27层，两梯四户，户型面积99/100/107平，均价11300/㎡。万象东方开盘到现在一直卖的还不错，价格比周边的楼盘便宜不少，性价比还是比较高的。

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需要注意的是万象东方是街区制，楼下存在底商，相对会吵闹一些，而且万象东方容积率略高且存在不少居住公寓，居住体验会略差一些。中粮祥云A-1地块是非街区制，楼下没有底商，将来社区相对安静，居住氛围比较纯粹。

学校方面，万象东方的幼儿园及中小学配套齐全，且运营多年相对成熟，但学位紧张；中粮祥云有两所配套幼儿园，一所配套小学，小学已经签约历城二中稼轩学校，还没有配建初中，未来存在不确定性。

天鸿作为新东站的老大哥，深耕新东站片区十几年，从以往的项目来看，品质和声誉还是不错的，这一点，中粮毫无优势。中粮虽是央企，但对于济南楼市来说，却是个新面孔，想要在济南干出一片天，还是要拿出点诚意才行。

总结

俩项目价格上相差也不是很多，都比较适合刚需。这两个楼盘不管是位置还是配套相似度很高，包括产品设计。从容积率来讲，中粮祥云的居住舒适度要高一些，较高的楼栋是24层的，万象东方是33层的大高层，中粮祥云的容积率是2.4，万象东方的是2.7。位置上来说，目前来看中粮祥云位置略偏一些，目前项目四周基本都是荒地，未来还需要比较长的时间逐渐完善。所以两个楼盘各有各的优点，也各有各的缺点，就看你更侧重什么了。