资本青睐住房租赁项目,房企准备好了吗?

央广网6月10日消息（记者 安垚）近日，深交所披露，万科企业股份有限公司2021年面向专业投资者公开发行住房租赁专项公司债券已获深交所通过。根据此前公告，本次债券募集资金不低于70%拟用于住房租赁项目建设运营及置换项目贷款。

今年上半年，保利、龙光等房企也纷纷发行债券用于住房租赁项目。除债券外，REITs也成为住房租赁行业热议的话题。而住房租赁类金融工具热度上升的背后，是房企对市场的关注，对房企而言，住房租赁成为未来扩张的一个新选择。

市场与融资压力下，租赁债券迎来发债潮

除万科的住房租赁专项公司债获得深交所通过外，今年上半年，住房租赁债受到多家房企青睐。

今年开年之初，住房租赁债券曾迎来一波发债潮。根据克而瑞统计数据，2018年房企住房租赁债的发行规模为98.28亿元，2020年上升至124亿元，而今年1月份万科、华润、大华三家房企宣布发行住房租赁债，总金额达50亿元，超过2020年全年住房租赁债发债总额的40%。此后，龙光、保利等房企也发行了住房租赁债券。

对于住房租赁债券关注度上升的原因，中国企业资本联盟副理事长、IPG中国区首席经济学家柏文喜认为，在目前的市场格局下房企继续冲规模的压力明显加大，向住房租赁业务拓展是房企发展新业务的主要方向之一；另外在“三道红线”监管新规与涉房贷款集中度分级管理之下，房企债权性融资受限，依托住房租赁业务融资也是房企自我纾困的必然之举。

首批公募REITs成立，引起住房租赁行业关注

住房租赁债券发行量增加之外，房地产投资信托基金（REITs）近期再度引发市场关注。近日，首批公募REITs正式成立，成立公告显示，9只公募REITs合计吸引了近150万户投资者认购，净募集金额超过300亿元。

而很长时间以来，REITs都是住房租赁市场热议的话题，并且已有企业发行类REITs产品。ICCRA住房租赁产业研究院院长赵然介绍，目前我国已经发行了22单住房租赁资产证券化产品，发行规模达到267亿元，包括类REITs产品、CMBS、ABS产品等，其中保利、招商蛇口等房企发行的为权益型类REITs产品。

赵然指出，住房租赁REITs 被地产行业关注，一方面因为REITs能够让住房租赁企业 “轻装上阵”，真正意义上实现“开发、运营、金融退出”的商业闭环模式，从而促进房地产市场形成低金融杠杆、可持续发展的商业闭环模式。

另一方面，住房租赁行业具有底层资产的收入来源多且较为复杂、成本端同样繁多复杂的特点，对管理方的经营能力有很高的要求。而REITs是主动管理工具，能够通过长期积累的运营经验对项目进行精细化管理，提升运营管理效率，为投资者博取更高的收益回报。

根据ICCRA住房租赁产业研究院估算，截至2020年底，我国住房租赁市场的整体规模为2.52万亿人民币，预计中国租赁住房REITs市值规模将突破 3024 亿元。

政策与金融双重利好，住房租赁市场火热

无论是债券关注度的提升，还是REITs在行业内的热议，其背后都是住房租赁市场的火热。

根据国家统计局发布的《第七次全国人口普查公报》数据，我国市辖区流动人口约为3.76亿人。而流动人口作为租房的排名前列大需求群体，催生了大量租赁住房的需求。

自2015年住建部首次提出“租购并举”之后，国家不断加大租赁住房建设，并出台相应保障政策，同时鼓励租赁住房市场发展。

2017年中央经济工作会议再次强调“租购并举”，提出加快建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度，要发展住房租赁市场特别是长期租赁，保护租赁利益相关方合法权益，支持专业化、机构化住房租赁企业发展。

同年，住建部等九部门联合发布《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》，要求从增加供应、完善服务、加强政策支持等方面推出综合举措，加快培育和发展住房租赁市场。《通知》还指出，加大对住房租赁企业的金融支持力度，拓宽直接融资渠道，支持发行公司信用类债券及资产支持证券。

与此同时，银行及金融机构积极响应，为住房租赁企业提供多种金融利好。例如，2020年12月，央行、银保监会联合发布《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》，明确对7家中资大型银行、17家中资中型银行、中资小型银行和非县域农合机构、县域农合机构、村镇银行，共5档机构分类分档设置房地产贷款占比上限、个人住房贷款占比上限，值得注意的是，为支持发展住房租赁市场，住房租赁相关贷款不计入房地产贷款。

多个问题待解，房企“打铁仍需自身硬”

多重利好下，住房租赁市场成为房企的下一个关注点，巨大的市场蛋糕让房企跃跃欲试。

柏文喜认为，住房租赁业务是与房企开发业务紧密相关的业务领域，加上有些房企本身就有部分自持物业在租赁经营，对此类业务相对熟悉，而且房企资金实力雄厚，资产管理能力也相对成熟，进入租赁板块具备一定优势。

尽管如此，房企真正打开住房租赁市场仍面临一些瓶颈。柏文喜指出，当前形势下，房企开拓住房租赁市场，主要还面临由高周转的房地产开发模式向资产管理与运营模式的转化问题，“这两种模式下的收入模式、盈利模式都有着本质的不同，管理模式和人力资源结构也有较大差别”，柏文喜认为，房企只有实现较大较快的转型，才能保证拓展住房租赁业务的成功。

对于金融工具的使用，柏文喜提醒房企，在住房租赁板块中，需要基于所持有资产的价值与现金流来充分发挥金融工具的作用，以实现资产价值在价值形态、流动性之间的转换与提升，实现现金流在该资产与物业全生命周期内基于需求的时间与空间的错配。

而从客观环境来看，想要更好地发挥金融工具的作用，以促进住房租赁行业发展，除房企“自身硬”之外，还需要更多来自政策与市场的支持。以REITs的推行为例，赵然认为还需要解决土地供应、租赁住房专项用地获取机制、REITs专项税收支持政策、投资者教育等多方面的问题。