探盘:新东站即将投入使用,这个盘为何去化率“逆风翻盘”

时至年末，在东城有件大事，那就是20日新东站预计投入使用。新东站作为集高铁、城际、轨道交通、长途汽运站、BRT、公交等多种交通于一体的现代化交通枢纽中心，投入使用后将成为济南接驳能力最为齐全的交通枢纽。

（新东站片区规划图）

便捷的交通条件对辐射区域的居民来说是较大的利好，而在新东站的核心区的天鸿项目，更是受到了广泛关注。在楼市平稳的当前，仅凭交通条件就能创造同期开盘去化率的“传奇”吗?

（天鸿组团地块示意图）

这还要从天鸿整体的定位来看，作为新东站的开拓者，天鸿地产见证了济南东城的更迭。在根植于济南11年中，这个片区已经从一开始的村居区域升级成了如今的舒适居住区。

（天鸿各组团位置）

位于工业北路与凤凰路交叉口北行的天鸿项目，从天鸿田园新城安置房，到2011年交房入住的万象新天南区开始，在逐步历经了北四区的全面入住后，到如今刚交房不久的高尔夫花院和即将交房的云公馆，以至已经售罄的万卷府，和正在销售的天鸿公园大道，产品上虽不断升级，但品质上一直以高性价比著称。

产品高品质如何体现？

如何凸显出一个项目的性价比呢？首先是价格与地段的匹配，其次是各方面配套的醇熟。

（片区内新盘淋漓）

在凤凰路与工业北路交汇处的范围内，这个片区集合了多个项目。而楼盘的价格也从开始的五六千元一路飙升到了如今的一万八千元左右，基础配套比凤凰路南段和中段提前了5年。

在这一点上，天鸿从开始的均价五六千元到目前的一万四左右，产品也实现了从纯刚需到改善的进阶之路。2016年作为楼市的分水岭，也是天鸿产品上的升级点。

在此之前，天鸿万象新天用较低价格的纯刚需产品来吸引外来者，其教育和公园体系极为吸睛，这是外来刚需客的关注点。从价格上选择位置，从位置中甄选配套。

（2016年前凤凰路沿线的天鸿社区）

在此之后，随着交通网的逐渐成型，天鸿产品迭代的时代到来，不仅从户型设计上更加讲求舒适度，也从社区的配置上更加高端，外立面从涂料升级为真石漆，地库设计也更加讲求人文关怀。

（凤凰路开通航拍图）

2017年的天鸿交通只能说能到达，之后在工业北高架通车和凤凰路全面打通后，凭借新东站的优势，整个片区的立体交通网络雏形已现，让天鸿的业主充分融入到了主城生活。

（今年投入使用的新校）

除了畅通的交通条件以外，教育也是购房者最关心的事情。而天鸿最吸睛的也是其教育资源。社区配套学校自2013年首次开学，到今年9月的第二所学校顺利开学，这座建校5年的学校，已经由当初的200多名师生，发展到4600余名师生、101个班级，成为历城区新建学校中发展较快的一个。在看得见摸得着的先例下，天鸿的业主不用为孩子上学问题而担忧。

压轴产品价值点在哪？

（天鸿公园大道交通图）

直到目前，天鸿推出的公园大道项目，位于整个项目的东北方向，与新东站遥遥相望。同时，规划中的M1\M4地铁换乘站王舍人北站，就在天鸿公园大道项目的西北角的凤凰路上，距离项目仅500米左右。

（公园大道楼栋图）

公园大道的整个组团共25栋楼，由19栋小高层和6栋高层组成，使得这个区域的居住密度更低。同时，公园大道沿袭了天鸿“没有公园的生活，不够生活”的理念，在卖房前就建成只对社区居民开放的天使之城儿童公园。

（公园大道销售图）

作为天鸿压轴产品，从11月10日首次开盘以来，已经推出了18#、22#、24#楼，每次开盘去化率都高于同期开盘项目，毛坯房源开盘价格在13500元/平米左右。在12月，天鸿公园大道还将推出19#、23#和21#楼。其中，19#楼和23#楼为一梯两户小高层，21#楼为一梯两户三个单元的高层。

（143平米四室）

19#楼具有超长14米的南向面宽，4室朝阳；南北进深短仅为8米多，通透性更好。楼栋南侧为整个项目的中心景观区，从规划上看，19#楼和未开的20#楼两栋占据了三栋楼的间距，因此这两栋楼的间距明显大于其他楼栋，无论是采光还是通风性上均是较好的选择。这这样一个地块优质的“楼王”位置，19#开发的产品全部为143平米的四室两厅两卫的户型，这为终极改善提供了较佳方案。

（118平米三室）

与纯改善的19#相比，23#更适合刚需或刚改人群。因为整栋楼全部为118平米的三室两厅两卫户型。在户型设计上更为方正实用，布局科学合理，没有一点浪费的面积。这种设计充分考虑了三代居的特点，能够在功能上较大限度的满足了这些人群的需求。

公园大道不仅考虑了改善需求，对于未来项目北侧产业带形成后，结合新东站的优越位置，也适合投资。而21#楼是位于项目最北侧的高层房源，户型设计上正是考虑到这一点，将96平米、99平米和109平米的户型融于此栋楼。