楼市2020|济南多个高价地楼盘“生不逢时”,销售受阻

2020年济南楼市关键词中，不能绕开的是一批高价地项目的入市。

在如今迎来地价、房价趋稳有所调整的楼市行情时，是继续等待惜售，还是随行就市，不少高价拿地项目做出了亏本也卖的选择。

而随着稳地价、稳房价、稳预期的政策更加明朗，今年不少拿地的开发商更回归理性，济南土地成交价和楼盘销售价也更加合理。

拿地价和销售价持平济南多个高地价楼盘降价卖

为了冲刺年度任务，双十二前后，不少房企推出了大幅优惠，其中不少当年拿地价较高的项目也开始随行就市，售价下调。

位于济南西部白马山附近的骏茂府双十二前后，开启的一波促销一度成为楼市热点。该楼盘推出5%即可购房，免费分期半年，加一万购买车位，另外送5万家具家电，合计销售价格在14000元每平米左右。

此前该楼盘一直价格居高，定价高与楼盘拿地价格不无关系，该楼盘地块是中骏2019年5月8日以32.5亿的总价拍得。

机床一厂6宗组团地块，包括三宗住宅和三宗商业。其中三宗住宅地价分别为10199、10951和13409元每平米，相比拿地价，项目14000元左右的促销价属于微利销售。

骏茂府并不是个例，与中骏同时拿地的济南东部雪山片区的鑫都紫宸府，售价和地价持平，备受业内关注。

济南的高价地多出现在2017年到2018年前后图片来源：IC photo

2019年5月8日，在春季房地产市场回暖之际，鑫都经过26轮土拍，以8.3亿摘得雪山地块，楼面价11492元，溢价43.6%，创下雪山楼面价的新高度。

如今一年多过去，鑫都紫宸府推出了12000元/平米左右的房源，但即便如此，项目在片区仍难突出重围，除了要应对周边拿地价低的中新国际城、中新锦绣天地的价格战外，还将面临今年底价拿地的大量后续项目的竞争。

2020年该片区土地出让量不小，且频频以六七千元的楼面底价成交，项目后续仍面临较大的价格挑战。

其实，济南更多的高价地出现在2017年到2018年前后，部分楼盘2020年迎来入市选择。济南唐冶片区、汉峪片区、新东站片区、二环南、西客站等区域，都有不少高价拿地楼盘，面临销售站岗。

济南东部唐冶片区，2017年8月4日土拍的14宗成交土地，整体楼面地价过万元，最贵的超过了13000元每平米。保利、山钢、路劲等多家房企高价拿地。

其中位于唐冶新区龙凤山路以东、唐冶西路以西、飞跃大道以南的G056地块，经过142轮土拍，被保利地产以较高限价26亿拿到，溢价94.32%，楼面地价近万元，另外还有安置房60048平米。

如今经过三年多时间，保利地产开发的保利和唐悦色，近期推出的特价房源单价仅13000多元，该价格还包含了地下室和车位。

多位业内人士认为以该价格销售开发商将要面临亏损。而唐冶片区其余高价地楼盘，有的已在亏本卖，有的则迟迟不推。

有些高价地项目因销售不佳，只能断臂求生   图片来源：ICphoto 

2017年8月11日的汉峪土拍，推出了14宗土地。其中G087地块竞价65轮，楼面价14425元，溢价45%被金科拿下开发金科东方博翠。

和金科同一天拿地的还有保利和光山语，该项目同样是高价站岗楼盘。

保利地产竞得的G089地块，在经过17轮竞价后，最终以楼面价14275元成交，还有4001平米的安置房。由于地块小，地价高，定价贵，该盘已站岗很久。

此外，新东站、二环南路、西客站也有一些高价地站岗，因销售不佳，有些项目只能断臂求生。

以华润公元九里为例，该项目前期拿地较贵，整体楼面价在13000元左右，前期在定价时候也是基于成本，比如2019年11层产品售价还在21000元/平米左右，今年18层的产品已经降价到14000元/平米左右。

新东站的诸多高价地楼盘，也是群雄混战，有业内人士表示这些楼盘的盈利空间都很有限。

高价地之外还有高价盘销售节奏把握不好也面临难售

高价地项目难销，楼盘定价与拿地成本有一定关系。但有些本身拿地便宜项目，却因为营销策略加产品等问题，也面临销售冷淡格局。

位于济南东部某一线开发商的楼盘，2015年推向市场，当年精装产品定价8000元到9000元，经过2016年的市场亢奋期，房价一度涨到24000-27000元。

如今五年过去了，该项目已是现房销售，却仍然有大量房源。这一方面因为项目周围配套缺乏;另一方面则是价格过高，与房价脱节;更重要的一点，由于销售时间过长，产品和目前市场的新产品已有明显差距。

高价盘销售节奏把握不好也面临难售  图片来源：ICphoto

位于三孔桥的山钢锦绣华府，该项目入市多年，如今也已是现房交付，但仍有不少房源在售。据了解，目前项目售价在17000元每平米起，部分房源价格达到每平米20000元。

此外，位于花园路翡翠大观项目情况类似。该楼盘是和济南万科城、保利华庭一批入市的楼盘，如今其余项目早已交房入住多年，翡翠大观却依然在售，并且中间一度更换开发商。

据悉，目前该楼盘中小户型特价房在19000元每平米左右，大面积在22000元左右。

有业内人士表示，该项目长期未清盘，很大程度在于定价太贵，与当下新入市产品相比，缺乏价值点。

高价地更考验打造产品能力去库存难度进一步加大

市场之所以出现高价拿地，一方面和前两年济南乃至全国整体房地产市场比较亢奋，土地市场比较热有关系;另一方面则是开发商生存的需要，如果拿不到土地，有些公司就面临着生存问题，所以被迫高价拿地。

某房企营销负责人表示，高价拿地与多数地产公司缺乏追责监督机制也有关。职业经理人跳槽频繁，和公司并没有深度捆绑，拿地人员只对拿地负责，不对后期的销售和利润负责。

2020年土地市场相对理性，很多地块都是底价成交  图片来源：IC photo

他表示，还有一个很关键的问题，多数地产公司缺乏打造王牌产品的能力，高价拿地后，一旦房地产市场风向转变，只能着急。

当然也有些公司高价拿地后选择和有打造好产品能力的企业合作，从另一层面讲算是一个不错的选择和趋势。

同时需要指出的是，高地价直接的后遗症是产品结构和市场需求不相符合，去库存难度或会进一步加大。

对高价地项目，购房者还需谨慎。“如果拿地在高位，市场降温后，价格卖不上去，为了保持利润或者少亏损，会在不少地方缩减成本，比如园林绿化缩水、精装更换标准和品牌等”。一位从事房地产代理的高管说道。

该代理公司的高层表示，2020年各大企业拿地都比较谨慎，全国包括济南，土地市场都比较理性，很多地块都是底价成交，很少出现高价拿地情况。“从土拍情况看，土地市场确实开始平稳，加上12月较新中央经济工作会议再次明确“房住不炒”，未来全国多数城市包括济南，还将继续保持平稳。

文章来源：齐鲁晚报