深度解读!从10月土拍看济南未来楼市走向

楼市素有“金九银十”的说法，今年九、十月的济南楼市，大事频繁发生，为市场增添不少亮色。

首先是房地产市场的全面解限。9月11日，济南楼市全面放开限购，后续也有公积金新政、第二批置业券发放等一系列政策出台，带来了一股楼市回暖热潮。

在以十一假期为重要节点的助攻下，济南一部分优质项目在10月交出了不错的成绩。比如，位于郭董片区的山河逸墅，在10月份创下了30天销售2亿元的傲人佳绩。

在刚刚过去的10月，济南土地市场也非常热闹。

10月30日，济南东绕城高速附近三个片区都有地块引来房企争抢，工业北路沿线地块甚至上演241轮的激烈竞拍，最终一个适合打造高层住宅的地块楼面价被拍到9000+元/㎡的水平，王舍人片区房价由此将开启2万+时代，进而给东城其他片区以更多的房价想象空间。

房企之所以热衷争抢工业北这个地块，一方面与企业土储压力有关，但更多的，还是看到东城的发展潜力。毕竟，东部是公认的济南目前的发展重点方向，城市向东不断扩容，重大规划及重大项目纷纷布局东部城区。

与规划同行，可以享受城市跨越发展的红利。前面提到的山河逸墅，就位于东城的郭董片区，该区域位于新东站、唐冶、临空三区交汇核芯，受城市“东强”“北起”双重战略影响，区位热度不断提升，诸多大型项目不断落实：加州通达国际冷链物流中心、华芯环渤海区域高端冷链总部基地、济南蒂森克罗德智能电力产业园等智能、产业基地的建设，更为郭店片区开拓出发展的全新格局；区域还规划了怀瑾中学，就位于山河逸墅项目的旁边。

项目区位配套示意图

核心动脉东延，交通更为通达。济南东西向最长高架路来了，工业北线延伸，彻底打通济南向东大动脉；工业北路快速路东延项目全长约12.5公里。其中，新建高架快速路约11.3公里，大东环立交以东为双向六车道，设计时速80公里；改建地面道路为双向八车道，设计时速60公里。该工程建设完成后，郭董片区与市区通行更为方便，山河逸墅项目可实现20分钟到达东城核心，高新万达、万虹广场、龙湖天街等繁华配套不再遥远。

山河逸墅，即原‘新鸥鹏教育城’项目。2022年因开发企业经营问题出现停工，在各级政府支持下列入保交楼项目，给予项目更多支持，经多方协调努力化解问题，项目各项工作回到正轨，工程建设快速推进，项目将迎来首期的交付。

项目实景图

依托“保民生、保稳定、保交付”的目标和承诺，保交楼工作开展顺利，项目经营恢复正常，整体面貌焕然一新，正式更名为山河逸墅重装入市，在市场上引发购房者热捧，实现华丽蝶变，逆势登峰，10月份创造了30天销售2亿元的傲人佳绩，成为片区的领先者及济南楼市的佼佼者。

山河逸墅能取得如此瞩目的成绩，一方面是因为项目所具备的生态自然+的墅质生活体验，另一方面是项目产品的全面提升，作为区域唯一以山河为核心资源的项目，更是东部片区极为稀缺的墅境低密住区，生态自然资源与优质产品力的结合，成为项目的核心优势，助推项目成为了市场热销中突军而起的黑马。

从资源聚集上来看，拥有山、河等自然生态的住宅本就少有，山、河+洋房的属性更以改善为主，大部分价格高昂；而像山河逸墅一样坐拥山、河自然资源的洋房项目更是区域少有，因为山、河古往今来，多为鼎食之家私产，从中国远古逐水而居的生活习性到封建王朝世家追寻山水而居的自然雅意，再到现代山河之畔豪宅林立的极致尊享，山、河都被赋予了及其重要的价值定义，山河自然即是核芯资产，也是限量资产，价值不言而喻；而山河逸墅与约200亩虞山文体公园推窗而望，紧邻约3.6公里杨家河景观带，如此优渥的生态资源，自然引购房者瞩目。

虞山文体公园实景

同时，在市场存在较大不确定的当下，置业安全性高的项目，往往成为买房者的优选楼盘，山河逸墅更成为人们瞩目的焦点。历城控股承担本项目保交楼任务，深入开展各项工作，化解困难问题，完成了保交楼的任务与要求，保障了项目运转恢复正常。据悉历城控股作为历城区平台公司，担负了诸多保障房、基建建设等民生任务，近几年更是不负国企的担当与责任，具体负责如恒大城、祥泰城、帝华项目、融创文旅城、世茂时代先声等多个项目保交楼任务，在“保民生、保稳定、保交付”的承诺与要求下，不畏困难积极开拓，践行国企使命，以民生为重，完成了各项艰巨任务。山河逸墅作为保交楼重点项目，不仅提供了交付的国企保障，更增加了质量及品质的保障，将以更高的标准与要求开展项目开发建设工作，践行质量承诺，打造精品工程，助力项目成为东部片区品质优异的洋房改善项目。

拥有如此珍贵资源的产品大多价格昂贵门槛较高，但项目所在片区作为城市发展的热点新区，处于发展起势阶段，山河逸墅以优质的资源及产品，占据未来发展的优质地段，以高品质高价值打动更多的客户，置业门槛却仅在20万上下，门槛低总价更有诱惑力，比如150万元购房预算，在市区只能买两居室的价格，在山河逸墅却能奢享改善型纯洋房产品，多走10分钟面积小的高层产品换为低密大面积纯洋房产品，为置业东部热土及进行改善的客户带来了置业福音，仅需轻压力的价格，即可享受山河之上的墅质低密生活，成为区域置业首选。

项目示意图

项目主力户型图

山河逸墅其具有的高资源附加值，为更注重资源改善的城市精英，带来高阶圈层才能奢享的自然生态墅居场景。作为片区唯一墅质低密住区，约1.4墅质容积率，山河逸墅精心打造森系主题渝派园林，匠造约1万平中央景观花园，约600㎡水系景观，让公园+邻里，人、自然与建筑达到完美契合，奢享内外双境的鲜氧环绕，于家门口享受爬山、钓鱼散步的休闲乐趣，同时收获更高品质的的墅质生活体验，成为城市菁英共同的置业向往。

项目洋房、叠拼效果图

以此看出，对逐渐趋于理性的买房者来说，如山河逸墅这般舒适生活+优质资源禀赋的优质住区，已成为众多买房者的必然选择，也成为了未来置业的必然趋势。