老城区买改善房有多难?!看看济南这些新盘到底有何吸引力

对于中国人来说，安土重迁特别不仅仅是一种传统习性。让已经习惯了居住一隅的人，换个新的地方住一切都要从头开始适应，这是很多人都不想选择的。

这样的情形从我们买房的过程中就能看出来，尤其是城市中的本土居住者，他们在换房的时候多数还是选择原有的居住片区，不仅因为生活习惯已经固化，而且周边的居住环境也影响着他们选择房子的决断。

在济南老城区以护城河往外扩散的区域，多数都是上世纪八九十年代的老小区。随着生活水平的不断提高，市民对于居住条件的需求也越来越多，这些“老、破、小”的社区在一定程度上已经不能满足居住所需了。

老城区的改善盘有多少

为了改善居住条件，很多人开始选择置换新房，但目所能及的老城区范围内，济南的新建楼盘着实有限，想要在熟悉的区域买套新房更是难上加难。

因为济南的城市中心整体更偏东，所以在传统意义上的老城区中，目前能看到的新项目也非常有限。如果以大明湖-泉城广场为原点，往东西各推进4公里正好东到二环东路，西到纬十二路，在南至经十路北至北园大街的范围内，构成了老城区的核心版图。

在这个区域内的新建住宅项目非常有限，目前在售的仅有中建国熙台、明湖壹品、三庆明湖里、山钢鸿悦华府、东海花园、金科博翠明湖，如果将范围扩大一下，那么二环东、北园大街沿线以及和谐片区的不少楼盘也能够满足改善一族的需求。

老城新盘多数掺杂着回迁

整体来看，济南老城区地块都比较小，这也使得新楼盘的体量都不大，从而导致很多回迁房会直接与商品房在同个地块中，整体的居住环境更为复杂。目前老城区在售的这些项目中，大多数的项目都掺杂着回迁房。

中建国熙台

2018年12月27日，国熙台二期所在地块与1宗商务金融用地捆绑出让，首次挂出后惨遭流拍。5天后，即2019年1月3日这两块地便再次原装挂牌，最后于2019年2月1日底价成交，楼面价约11519元/平米。

中建国熙台作为老城区较“老”的新建楼盘，目前在售二期140-188㎡带装修住宅房源，集中在12#、17#和18#楼，其中18#楼为155㎡四居产品，17#楼为168㎡、188㎡，12#楼为140㎡三室产品，项目在售均价32000元/㎡。

国熙台一期中除了4#、6#、7#、10#和11#以外，剩余的6栋均为回迁房，这也直接导致小区内回迁数目非常多。

明湖壹品（明湖壹品苑）

2019年8月19日，齐鲁置业以60655万元底价竞得山东教学仪器厂旧城改造项目地块，楼面价9362元/平方米。

该项目共规划有5栋楼，两栋17层、两栋23层、一栋18层。在地块东北角上要求建造不小于4500平的绿化空间，并且向社会开放使用。还会配建不小于500平的社区卫生服务站，不小于1500平的社区综合服务设施，不小于600平的社区养老服务设施，还有个不小于68平的警务室。

据了解，这个地块除规划的配建以外，1#和2#楼还有大量的回迁房安置，对外销售的房源可能只有200多套。

7月28日项目首开3#楼的西单元，该楼栋为17层小高，在售户型为151和181㎡的四室，精装价格为32000元/㎡。此外，未开售的4#楼为18层毛坯，户型为89-115㎡房源；5#楼为17层精装小高层，户型为181-237㎡的房源。

三庆明湖里（三庆君逸悦城）

2015年济南华辰房地产竞得明湖西路以北，巴黎花园项目以东地块，成交楼板价为2648元/㎡。该地块是河套庄棚改项目地块一，要求建筑高度自南向北控制35-55米。地块较小，体量也小，共4栋楼，一期含3#楼、4#楼，二期含1#楼、2#楼。

一期的4#楼为8层洋房，含109-152㎡户型，3#为18层高层，含127-163㎡。二期总户数是274户，均价17500元/平起。

其中，1#楼13层住宅，2#楼18层住宅，东单元为安置房，社区服务用房出入口也在此栋楼。1#有96㎡、117㎡和148㎡三种户型，其户型设计缺陷还是比较明显的。

山钢鸿悦华府

2017年12月1日，山钢地产以102000万元的总价摘得省级棚改项目历城区洪翔路东A、东B地块，A地块为商业商务地块，B地块为居住、商业混合地块。其中，商住混合用地楼面价为10083元/㎡。

项目规划5栋住宅，共674套房源，均为毛坯。包含2栋18层小高层、2栋33层高层、1栋33层+29层高层，户型面积为113㎡—157㎡。其中，3#楼、5#楼含有部分回迁。

山钢鸿悦华府容积率偏高，高达3.8，且有3栋是大高层，还有部分回迁，会在一定程度上影响居住的舒适度。目前在售1号楼的户型有119㎡、128㎡和132㎡，本月即将加推4#小高层136㎡和157㎡户型，价格24000元/㎡左右！

东海花园

2018年7月13日，东海地产摘取的天桥两宗地，其中住宅用地的楼面价高达9794元/平。项目仅有4栋住宅328户，均为毛坯房源，包含2栋18层小高层和2栋17层小高层，户型面积段为62平-130平。

目现在售1号3号楼住宅房源，均为18层小高，项目在售住宅户型建面在109-128-130平方米，整体参考均价在17000元/平方米。

与其他楼盘相比，东海花园的的较大户型也不过130平方米，而且因为它虽然楼栋不多，但是户型却多达11个，整体的居住舒适度不高。

金科博翠明湖

2020年11月30日金科以11.16亿的底价摘得天桥区原国棉四厂3宗地块，包含2宗居住用地和1宗商业用地。

北侧紧邻北园大街的A2地块是15层的商业，在A2地块以南是住宅B地块，地上容积率2.0，B地块建筑面积3.48万㎡，其中1.26万㎡是安置房房源。在地块最南侧东西丹凤街以北是住宅C地块，地上容积率2.1，总建面12.8万㎡。此外在B地块和C地块之间，还有一个由开发商代建的初中地块。

7月31日项目首开B3#、B4#、C7#和C9#号楼，共推出238套，当天成交210套，开盘户型包括105㎡、125㎡和170㎡的小高层，价格1.85W-2.05W，剩余房源多为顶底。

老城区的大面宽户型“受宠”

虽然老城区的多少新楼盘都存在回迁房，甚至回迁房的面积也都不大，但是对外销售的商品房上，整体的户型设计越来越开阔。

在上述的几个新项目中，130-180㎡的改善户型基本每个楼盘都有，但户型设计是否满足当前置业者的需求，这也成为制约项目销售的主要因素。

（明湖壹品147㎡-151㎡-180㎡户型）

（三庆明湖里96㎡-117㎡-148㎡户型）

（金科博翠明湖105㎡-125㎡-170㎡户型）

当前济南市面上的户型讲求大面宽、南北通透、动静分区等功能，一些满足这些需求的户型设计，在销售的过程中去化明显较好，像是金科博翠明湖首开的170㎡的大户型整体的销售就非常好；而一些设计较为陈旧的户型则销售较慢。