十年盘点 | 哪里人口增长较快?哪里楼市规模扩张最多?

第七次人口普查数据除了总量变化外，不同地区间的结构存在哪些看点？不同省市间人口特征有何差异？哪里劳动力最充足？哪里抚养负担最重。2010-2020十年间，哪里人口增长较快？对应到房地产市场，哪里新开工增长较快？哪里新房销售面积增长较快、房价涨的最多？贝壳研究院通过盘点10年人口及房地产相关数据，以榜单来揭晓。

一、人口榜单

十年人口增速：西藏增长较快，东北三省入榜下降较快前四名

注：增速为2010-2020年10年间的复合增速，复合增速=（2020年人口数据/2010年人口）^(1/10)-1。

近10年人口增长较快的省市中，西藏、新疆、宁夏等西北部城市入榜，人口增速较快主要受基数较小影响；除此之外，广东、浙江、北京、重庆分别位于珠三角、长三角、京津冀、成渝等重点城市群，人口吸引力强。

受北方气候较差及自然资源相对不足影响，东北三省、内蒙古及山西、甘肃成为31个省市中人口负增长的城市。

老龄化程度：东北三省入榜老龄化程度最深前四名

注：老龄人占比=60岁以上人口数/总人口数。

辽宁、黑龙江、吉林等地区当地人口生育率低、年轻人口流出导致老龄化程度较深。上海经济发达，也面临人口生育率低的问题，2020年14岁以下人口占比仅9.8%。西藏、新疆、青海等北部地区气候条件较差，医疗资源相对较弱，人口寿命普遍较低，老龄人口相对较少。

劳动力占比：广东、北京、浙江劳动力最充足，河南、广西最短缺

注：2020年劳动力占比=15-59人口占总人口的比重。

劳动力最充足的省市中，广东、浙江、北京、上海等经济发达，吸引年轻群体进入，劳动力总量充足；青海、西藏、宁夏等边疆地区劳动力占比较高主要是当地老年人口较少，60岁以上老年人口占比均在15%以内，其中西藏60岁以上老年人口占比仅为8.52%。

劳动力最短缺的省市中，作为劳动力流出大省的河南，位居榜单之首，广西位列第二。

人口抚养负担：河南抚养负担最重，广东、北京、浙江负担最轻

注：抚养比=少儿抚养比+老年抚养比，少儿抚养比=14岁以下人口/15-59岁人口，反映100个劳动力需抚养的少儿人口数，老年抚养比类似

抚养比榜单与劳动力榜单完全相反对应，劳动力最缺乏的十个省市对应抚养负担最重的省市，劳动力最充足的省市其抚养负担最轻。河南省抚养负担最重，抚养比超过70%，意味着100个劳动力人口中需要抚养至少70个幼儿和老人；相对而言，广东100个劳动力仅需抚养约46个人。

二、房地产榜单

十年新房规模增速：西部地区市场起步晚、基数低导致增速快，存量房主导下北京、上海新房市场收缩，东北三省市场规模下降

注：增速为2010-2020年10年间的复合增速，复合增速=（2020年人均新建商品住宅销售面积/2010年人均新建商品住宅销售面积）^(1/10)-1，代表每年人均销售面积增长快慢。

注：增速为2010-2020年10年间的复合增速，复合增速=（2020年人均商品住宅新开工面积/2010年人均商品住宅新开工面积）^(1/10)-1，代表每年人均新开工面积增长快慢。

新房销售与新开工表现出相同的特征，近10年人均市场规模增长最较快的省市主要位于西部地区，西藏、贵州、甘肃等西部地区房地产市场起步较晚，2010年市场规模基数相对较低，受西部大开发带动，近10年人均市场规模增速相对较快。

新房市场人均规模增长较慢的省市中，北京、上海进入榜单，主要是由于这类城市基本进入存量房时代，新房市场销售规模缩小。辽宁、黑龙江、吉林东北三省人均市场规模也下降，经济发展较慢、人口流出，城市基本面较弱是主要影响因素。

十年房价变化：陕西、湖北等中部地区房价涨幅超过10%

注：涨幅为2010-2020年10年间的复合涨幅，复合涨幅=（2020年新建商品住宅销售均价/2010年新建商品住宅销售均价）^(1/10)-1，代表每年房价变化。

房价表现方面，上涨较快的省市中，除西藏、云南、青海等西部地区外，陕西、湖北中部地区房价年涨幅超过10%。贵州、广西等省市房价上涨速度较慢。

综上，北京、上海、浙江、广东等重点地区经济发达，人口吸引力强，特别是年轻群体的流入带来大量劳动力，社会抚养负担轻，这类城市房地产市场普遍起步较早，市场发展较快，北京、上海等一线城市已经进入存量房市场。而新疆、西藏、青海等西北部地区，气候较差、自然资源相对不足，人口主要以当地人为主，房地产市场起步较晚，规模基数较小，增速表现相对较快。东北三省面临人口下降、老龄化严重的严峻形势，房地产发展持续遇冷，未来谋求经济发展转型，把当地人口留下是是破局之道。

注：人口数据来自于2010年第六次全国人口普查、2020年第七次全国人口普查

房地产相关数据来源于各省市统计局