李刚:房地产企业应重新找到定位,细化产品分类

3月12日，山东师范大学房地产校友会成功举办新时代房地产高质量发展论坛暨山东师范大学房地产校友会第三届理事会换届大会。济南市房地产业协会执行副会长李刚表示，房地产业本身作为国家的支柱产业之一，也面临着如何实现高质量发展的问题。

李刚说，当前整个房地产业呈现出随着疫情结束而慢慢复苏的表象，可以看到济南市场存在着几个显著特点。“首先，我们的市场规模是比较稳定的，但局部过热和过冷的现象也都同时存在。可以看到，每当鼓励性政策出台，楼市往往会出现持续一个月左右的短暂火爆，如去年5月份和9月份，政策的调整均带来短期的楼市升温；今年2月份济南房地产业协会举办的房展会，也引起了一个月的楼市升温，但3月份热度又重新回落。因此我个人认为，过去在市场中常见的高周转、高杠杆、高运营的经营模式和思维方式，已经无法完全适应当前市场的整体发展：一方面，房地产市场的整体规模较为稳定；另一方面，市场中存在局域性的分化。”李刚说。

近年来，济南房地产市场实际上已经进入由改善性需求占据主导地位的阶段，改善性需求占比高达45%以上，刚性需求占比约25%，高端产品需求占比约10%，这是一个非常显著的特点。因此，高质量发展应当向着满足客户需求的方向转变和展开。过去立足于“点”的金融思维和运营方式，已经不适应当前的发展趋势，而必然要立足于更高水平的“面”上，关注市场动态，细化产品分类。在楼市发展新形势中，只有重新找准定位的企业，才有可能谋求更好的发展。

在高质量发展的时代背景下，产业发展将如何与地产更好的结合，李刚分析，需求细分的趋势正逐步席卷当今房地产市场。需求是为人服务的，产业又以带动为人的服务为目的，因此，为客户需求服务的产业定位就是未来发展的方向。

李刚介绍，济南市房地产业协会近几年一直致力于推动产业升级，“我们认为，过去粗犷的‘土拍模式’可能要向着以项目为主导的模式转变，后者的具体方向是值得研究的。首先是房地产行业的模式转变，在整个开发过程中，从融资、建设，到后期运营，房地产产业链呈现加长趋势，过去的“短期”营销思维就亟待转变。第二，一些优质的开发企业依靠开发运营经验或国企平台的融资优势，彼此间加强合作。这种项目的转让、土地的优化与升级，可能是近期谋求发展的大体方向之一。第三，房产制度本身，如预售制度、预售资金监管制度等，可能要为了适应新发展趋势而突破既往模式，寻求新变。”李刚说。