老城改善!实探三孔桥板块新盘——金科连城•博翠明湖

自2020年以来，济南老城区的改善盘如雨后春笋般涌现，除了之前说过的和谐片区，还有洪家楼商圈的几个新盘。

如今，在天桥区的几个板块，预计今年几大开发商的动作也不小。

天桥区作为济南房地产市场发展较弱的一大区域，在此之前开发的多为刚需楼盘。随着济南城市化改造的不断升级，越来越多靠近主城区的地块受到了广大开发企业的青睐。

今天来到的是位于原国棉四厂地块的项目，该地块由金科在2020年11月30日摘得，总的拿地组团包含2宗居住用地和1宗商业用地，目前项目已经公示，案名为金科连城·博翠明湖。

（施工现场）

公开资料显示，金科连城·博翠明湖项目的开发企业为山东爱丽舍置业有限公司，股权中有金科、连城、三箭、高速等房企，金科负责营销操盘等。作为金科在济南的第二个博翠系产品，在提升片区颜值和规划形态上有着天然优势，但因为地处天桥，整体还要看最终的价格。

之所以称之为有一个“大明湖”楼盘，从案名上就能看出来，项目距离大明湖直线距离在1.5公里左右，其东侧是盛世名门，东北侧是山钢锦绣华府和东海花园，西侧是映月清水湾，周边地块的开发与其他老城区相比已经比较成熟。

回归到金科连城·博翠明湖，该项目由三个地块组成，北侧紧邻北园大街的A2地块是15层的商业，在A2地块以南是住宅B地块，地上容积率2.0，须代建1.26万㎡的安置房；在地块最南侧东西丹凤街以北是住宅C地块，地上容积率2.1，总建面12.8万㎡。此外在B地块和C地块之间，还有一个由开发商代建的初中地块。

（B地块楼栋布局图）

其中，B地块除东南角（东海花园南侧）的一处历史建筑需要保留外，规划4栋住宅，全是17、18层的小高层，该地块北侧两栋楼为两梯四户、三梯六户产品，或为安置房所在地。值得关注的是，B地块的户均面积仅有91㎡，在3.48万㎡的住宅面积中，1.26万㎡都是安置房房源。

（C地块楼栋布局图）

C地块规划了16栋住宅共有992户，全部是16-18层小高层，被中间的林荫大道分割成了两个小组团，另2栋为保留建筑，住宅以改善型产品为主，户均面积121㎡。整体来看，较山钢、远洋、金地等的高层住宅，在居住舒适度上占据优势。

从目前片区内楼盘在售价格来看，紧邻的东海花园在1.6万/㎡左右，尾盘山钢锦绣华府价格在1.7万-1.8万/㎡左右。根据济南市自然资源与规划局网站数据显示，东海花园摘牌楼面价为9794元/㎡，而金科国棉四厂的住宅地块楼面地分别为5307元/㎡和6507元/㎡，预计房价将在1.7万/㎡左右。

该项目因为地处三孔桥板块，住宅C地块又东侧紧邻津浦铁路，预计会有一定噪音影响。

目前，在项目南侧的济郑高铁拆迁区，西义合庄小区的拆迁工作正在进行中。

与此同时，在国棉四厂南侧的东西丹凤街也正在实施道路施工，据称要进行道路拓宽。

虽然受到了各种自然因素的制约，但片区升级也逐步铺展开来，根据天桥区规划，中恒商城要进行拆迁改造，未来会成为一个大型的商业综合体。

（正在施工的东海花园）

从天桥老城区目前的楼盘来看，除了三孔桥附近以深耕多年尾盘在售的山钢锦绣华府以外，还有刚入市不久的东海花园、君逸悦城以及未入市的万科繁荣里、鑫都禧悦，甚至不远的北湖片区还布局着金地湖城风华、远洋湖印都会、海尔云世界等，片区内的竞争也非常激烈。此外，该区域的潜在供应目前能看到的还有国棉一厂、元首针织等多宗地块，未来也是最“热闹”的板块。