济南物管新规征收意见!车位不得只售不租……

“小物业”牵动“大民生”，社区物业管理的好坏直接影响群众的获得感、幸福感、安全感。4月20日，济南市十七届人大常委会召开第二十次会议，审议《济南市物业管理条例（草案）》（以下简称《草案》），济南市住建局长陈勇对《草案》进行了说明。

《草案》充分体现业主自治

维护业主和物业企业合法权益

据陈勇介绍，截至目前，全市共有物业服务企业1321家，实行物业管理的项目达3735个，物业管理面积超过3.92亿平方米，全市物业服务从业人员超过10万人。实行专业化物业服务的范围也从最初的住宅小区延伸到了商务办公楼宇、工业园区、公共展馆、商场、学校、医院、车站和机场等不同建筑业态。

济南市住建局长陈勇

随着经济社会发展，人民生活水平提高，广大业主维权意识不断增强，物业管理领域矛盾纠纷日益凸显。一方面反映出以物业服务为基础的社会治理架构有待完善，需要重新思考兼具自治管理、市场运行、公共服务和社区治理等多重属性的物业服务的定位和作用；另一方面，也反映出当前的物业服务、管理理念和制度措施已不能完全适应现阶段公众要求和社会治理需求。亟需通过地方立法，从加强党的全面领导，完善城市治理体系和治理能力的角度，创新制度设计，加强行业监管，规范服务市场，完善业主大会、业主委员会运行机制，维护业主和物业企业的合法权益，提升基层治理水平，努力实现人民群众对美好生活的向往。

《草案》共九章一百一十二条，分为总则、物业管理区域、前期物业管理、业主、业主大会和业主委员会、物业服务、物业的使用和维护、监督管理、法律责任、附则。重点强化党建引领基层治理，强化物业管理监管责任，充分体现业主自治，重点规范物业管理的关键环节、解决物业管理的突出问题，推动、规范业主大会设立和强化对业主委员会的指导监督，明确物业服务企业在突发公共事件中的职责作用，依法明确物业服务人的服务定位，强化对物业服务人的事中事后监管等。

物业服务用房属全体业主共有

面积较低不少100平米

《草案》明确，建设单位办理商品房预售许可证或者商品房现售备案前，应当持法律、法规规定的资料，向所在区县住房城乡建设主管部门申请划分物业管理区域。

分期开发建设或者两个以上建设单位开发建设的物业，其配套设施设备属于共用的，应当划定为一个物业管理区域。

用于销售的新建物业项目，建设单位应当按照规定在物业服务区域内配套建设物业服务用房。物业服务用房属于全体业主共有。物业服务用房建筑面积按照建设工程项目总建筑面积的千分之三至千分之五配置，最少不低于一百平方米,同时具备水、电、采光、通风等正常使用功能。

业主委员会办公用房从物业服务用房中安排，其建筑面积不低于二十平方米。

实施建设工程规划许可时，自然资源和规划、住房城乡建设主管部门应当按照规定的标准对物业服务用房的设计进行审查，并在建设工程规划许可证中载明物业服务用房的建筑面积，在附图中注明其具体位置。

业主可参加物业承接检查

有权免费查询物业承接查验档案

对于前期物业服务，《草案》规定住宅物业的建设单位应当依法通过招标的方式选聘前期物业服务企业，鼓励非住宅物业通过招标方式选聘前期物业服务企业。物业服务人公开作出的有利于业主的服务承诺，作为物业服务合同的组成部分。

建设单位应当在竣工综合验收备案后，与选聘的物业服务人开展物业承接查验工作。承接查验后，双方应当签订物业承接查验协议，并将其作为前期物业服务合同的补充协议。

物业承接查验可以邀请业主代表以及物业所在地的街道办事处、镇人民政府参加，必要时可以聘请相关专业机构协助进行。

物业交付时，物业服务人应当将物业承接查验情况书面告知业主。物业服务人应当将物业承接查验资料建档保存。物业承接查验档案属于全体业主所有，业主有权免费查询。

业主大会每年至少召开一次

可决定建立业主委员会离任审计制度

已交付业主的专有部分面积占比百分之五十以上；已交付业主的人数占比百分之五十以上；自首套物业交付业主之日起满两年且已交付业主的人数占比百分之二十五以上。符合三个条件其中一个的社区，可以向街道办事处申请组建业主大会筹备组，召开业主大会。

业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定召开；议事规则未规定的，每年至少召开一次。

业主委员会委员由业主大会会议选举产生。业主委员会由三人以上单数组成。业主委员会委员任期由业主大会确定。业主大会未确定的，每届任期不超过五年，可以连选连任。

业主委员会任期届满前六个月，应当书面报告街道办事处或镇人民政府。业主大会可以决定建立业主委员会任中审计和离任审计制度，可以决定审计费用的承担方式。

物业费调整

由业主大会决定

物业费支付、调整一直是社区居民关注的重点，《草案》规定业主应当根据物业服务合同约定的付费方式和标准，按时足额支付物业费。

物业费可以采取包干制和酬金制等方式，具体方式由物业服务合同约定。采取酬金制支付物业费的，全体业主应在管理规约中就预收物业费的方式、标准、时间、违约责任以及物业费收支公示、审计等问题做出约定。物业服务的人工、耗材等成本支出由物业服务人按照合同约定的核算办法和程序及时向业主委员会申报；企业酬金（利润）在合同中约定，每年底由业主委员会按照合同约定和年度评价结果向物业服务人支付。

物业服务合同履行期间，物业费确需调整的，物业服务人应当与业主委员会协商，并由业主大会决定。业主依照法定程序共同决定解聘物业服务人的，可以解除物业服务合同。

物业服务区域突发失管状态时，街道办事处或镇人民政府应当组织确定应急物业服务人，提供垃圾清运、电梯运行等维持业主基本生活服务事项的应急服务。

未售车位不得只售不租

对外租赁期限不能超6个月

随着机动车数量激增，很多小区停车位日渐紧张。缓解停车难题，《条例》规定，物业管理区域内规划用于停放机动车的车位（库），应当首先满足业主的需要。建设单位尚未出售的停车位（库），不得以只售不租为由拒绝业主停放需要。

在满足业主需要后，建设单位将车位（库）出租给物业服务区域以外的单位和个人的，其每次租赁合同期限最长不得超过六个月。

物业服务区域内规划用于停放汽车的车位（库）应当优先投入使用。车位（库）尚未充分利用的，不得在物业服务区域内占用业主共有的道路或者其他场地设置规划以外的车位。

占用物业服务区域内业主共有的道路或者其他场地用于停放机动车的，相关收费和管理事项由业主共同决定。车位场地使用费属于全体业主共有。

多渠道征求意见建议

2021年4月20日，市十七届人大常委会第二十次会议对市政府提请审议的《济南市物业管理条例（草案）》进行了初次审议，并公开征求社会各界对法规草案的修改意见和建议。公开征求意见截止日期为2021年5月20日。

社会公众可以直接登录济南市人大门户网站(http://www.jnrd.gov.cn)和天下泉城新闻客户端提出意见，也可以通过电子邮件、信件、拨打12345市民服务热线方式提出。电子邮件请发送至cwhfzgzs@jn.shandong.cn；信件请寄至济南市人大常委会法制工作室（济南市历下区龙鼎大道1号龙奥大厦，邮编：250099）。（天下泉城客户端）