坚志而勇为 素琴有清声——专访山东星空地产集团总裁方蕾

坚志而勇为 素琴有清声。3月8日第111个国际劳动妇女节来临之际，中国网地产专访了山东星空地产集团总裁方蕾，一个财务出身的地产集团领导者。

方蕾，山东星空地产集团有限公司总裁，一个财务出身的地产集团领导者。初见方蕾，是在星空集团的总裁茶室，穿着随意，和蔼可亲。方蕾紧张的日程安排，导致这次采访在只有半个小时的时间里争分夺秒的进行。地产政策的见解、职场的酸甜苦辣、对家人的亏欠，方蕾娓娓而谈。和她交流十分放松，事先拟好的采访提纲似乎已成了摆设，采访更像和一位多年未见的好友在聊天。方蕾干练而又有知性美，公司的各种数据信手拈来，对于公司的长远发展也有着明确的规划，让人不相信眼前这个看似娇柔的女性有着强大的内心。

（山东星空地产集团 供图 赵聪）

“三道红线”是一个回归，很高兴星空地产一条红线也没踩

去年8月20日，住房城乡建设部、人民银行在北京召开重点房地产企业座谈会，会议上，明确了重点房地产企业资金监测和融资管理规则，被称为“三道红线”。该政策将于2021年1月1日起全行业全面推行。对于这个政策的出台，不少头部房企感到了少有的压力。之后几天内，参加座谈的企业负责人通过不同渠道公开表示，将严格遵守两部门提出的要求，切实把企业资产负债率等指标调整到红线以内。在谈到这个问题的时候，方蕾的表情很轻松，她说，看到国家发出“三道红线”政策以后，心情很复杂，首先“三道红线”政策对我们星空地产来说没有任何影响，一条也没轧；同时也看到这个政策对于房地产企业来讲肯定是一种压力，当前房地产行业本身已经是具有一定的金融属性了，更像是金融产品而不仅仅是有着居住属性的产品。“三道红线”政策下来以后，从企业的角度来讲，控制了房企的债务规模，使得企业能够靠财务杠杆扩张规模的可能变小，这就倒逼房地产企业提高运营能力，确保公司在不碰红线的前提下高速发展。

方蕾说，星空地产之所以能够笑对“三道红线”，一个是因为我们的财务状况非常健康，另一个原因是星空在房地产行业来讲，我们还没有达到头部房企那种规模，而金融行业近十年的时间重点投放的资金都集中在头部房企。尽管“三道红线”现在是针对房地产行业重点提出来的，但是这实际对所有行业来讲，保持公司财务健康都是一个基本要求，说实话“三道红线”对一个企业来讲并没有过高要求，就是一个健康发展的企业应该具备的财务状况，但正是因为我们房地产行业过去一段时间以来房价不断上涨，土地价格不断上涨，资产的持续升值的预期吸引资金向这个行业集中，在这样一个资金供给充分和内外部环境的驱动下，房地产行业有了超常规的发展，也呈现出高负债高风险，最终会危及金融市场的安全。“三道红线”是一个回归，回归到一个正常的企业应该有的状态，对于整个行业长期来看，是积极的长治久安的政策。我今天能够这样理解，是因为星空地产就是这样一个财务状况很健康的企业。说到这里，方蕾脸上充满了笑意，我们能够感受到方蕾对星空地产财务状况的健康程度非常满意。

(山东星空地产集团总裁方蕾职业照 供图 赵聪)

2021预计还会有新的配套政策出台，挤挤泡沫有利于行业的长远发展

3月2日，央行党委书记郭树清在国新办新闻发布会上表示，房地产的问题应该说现在金融化、泡沫化倾向还比较强，现在很多人买房子不是为了居住，而是为了投资或者投机，这是很危险的。必须既积极又稳妥地促进房地产市场平稳健康发展。在回答如何看待郭树清讲话含义的问题时，方蕾很直接，“我觉得郭树清先生就是在讲真话，为什么要出台“三道红线”，并不是国家想让你的企业过不好，而是希望企业能够健康成长，经济发展环境安全稳定”。在方蕾看来，消费者看到的仅仅是房价的上涨，我们看到的是对企业深层次的要求，比如企业当年买地的金额不能超过销售收入的40%，所以这样的政策核心是控制杠杆、控制流动性安全、也限制了房企囤地，对行业来讲，需要将过去杠杆和资产升值的驱动，变成经营效率驱动，增加企业资本投入，更多的开展投资合作，未来房企之间的购并、合作、上市都会大大增加。

方蕾说，现在的政策核心本质就是先从供给方开始控制，让企业并没有太多的机会拿太多的土地，无限制的囤地和扩张。预判后面还会有相应的配套政策出台，也有更多方式来挤压地产行业的泡沫。说到这里，方蕾的表情逐步凝重起来，“政策层面上一直在挤压，但是这二十年房地产的需求太旺盛，相比于其他行业，房产行业不管是投资还是自住都是刚需，所以我们还能得到不断发展”。

(山东星空地产集团总裁方蕾参加《2020中国房地产品牌价值研究成果发布会》 供图 赵聪)

随着星空地产由小及大，一定会进驻二线及以上城市发展

在回答星空地产有没有考虑往二线及以上城市进驻的计划时，方蕾非常坚定的说“有，我们有非常明确的计划”。她说，星空在三四线城市起步，一是源于对客户的熟悉和当时资本的来源机缘巧合，二是三四线城市也是一个比较稳定的刚需市场，在三四线城市发展的过程中星空地产实现了在山东区域市场深耕的目标，有资源有利润，有更多的项目储备去发展。在三四线城市地价相对比较低，资金的使用量也不算大，帮助我们能够快速启动多个项目稳健发展。我们叫夹缝生存也好，草根出身也好，我们在发展过程中也锤炼了更多的产品能力和扎实的运营能力。我们有往更大城市进军的考虑，只要这个城市市场是健康的，我们一定会考虑进驻。方蕾看来，随着星空地产品牌能力的提高和口碑的积累以及团队的发展，加上星空地产资金的雄厚，是一定要进入二线城市的。目前我们在济南莱芜区已经有项目在建，未来我们对济青烟三座城市进驻的方向已经很清晰了，有合适的土地和机会坚决抓住。

方蕾并没有因为星空地产近几年的快速发展而失去的审慎的初心，几次谈及集团发展壮大的时候都反复表示星空地产目前与头部房企相比不是同一量级，始终就是稳扎稳打的发展，财务出身的她一直把风控放到各种工作的首位，虽然采访氛围很轻松，但是谈到集团发展与规划，她脸上写满了坚毅和执着。

星空专注做地产 集团提前布局乡村振兴

在谈到有没有考虑到星空集团多元化发展的时候，方蕾说，我们会很执着的去做产品，做住宅，做主业。但是整个投资集团我们也有其他板块在做，就是农业现代化和规模农业。为什么要做这个产业呢，是因为它跟土地属性相关。山东是农业大省，之前的农业生产方式在土地资源的利用上是比较低效的，未来包括棚户区改造、农业农村的现代化规模化，集团参与的县域全域规划都有大量的机会。另外就是现在山东省有为数不少的“空心村”出现，落后的农业生产方式也肯定是要改变的，我们在2017年开始就已经在乡村振兴方面有了自己的齐鲁样板项目，我们把所有的农业项目进行规模化改造，把住户集中进行安置，对农业生产区做产业规划和生态规划，在集团另一农业板块上我们已经成为山东省的龙头企业。方蕾说，“集团多元化发展我们对进入的两个行业严格区分，星空本身我们专注做地产，专注的塑造我们的地产品牌，用产品力说话”。

(山东星空地产集团总裁方蕾参加《<2021星空乡村更新发展白皮书>发布会》 供图 赵聪)

对家人有亏欠但不愧疚，关键时刻不缺席

做人物专访，如果被访对象是男性，基本很少涉及家人的问题，但是采访女性受访者，家人又是绕不过去的话题，似乎中国人传统的“男主外女主内”的观念到现在也根深蒂固。我们试图要了解方蕾身上具备不具备“女强人”的因素，但是方蕾拒绝了这个标签。我们提问，您如何平衡事业与家庭的关系，方蕾直接回答“平衡不了”，虽然话说起来很轻松，但是方蕾看来，事业与家庭一定无法兼顾。 “也许我应该说对家人有愧疚，但我也理直气壮，我为家人创造更好的生活方式，也为更多的人在创造价值”。

作为公司的总裁，重要事情都需要她拍板，每次决策之前她都要做大量的前置工作。对于家人，方蕾只有抱歉。“要想把事情做好肯定要投入时间和大量精力，那么我在工作上投入多了，必然对家人的投入时间就少，我只能做到关键时刻不缺席。所有的家庭角色都是需要陪伴的，陪伴需要时间，我的时间都在公司996了，即使回到家常常是手机在线电话不断, 孩子都在吐槽我，你是爱手机还是爱我”。

看得出来，虽然嘴上说不愧疚，但是能看出来有刻意淡化的样子。毕竟作为女性高管，方蕾是公司总裁，必须要有足够的领导力才能带领团队拼搏。也许只有结束一天的劳累回到家她才能短暂的回归一下家庭的角色。

(山东星空地产集团总裁方蕾接受中国网地产专访 摄影 程呈)

选择在3.8妇女节专访一位地产公司女总裁，有着一定的节日意义。但是总裁是一个职务，一份事业，职场不分男女，只论业绩。在她的带领下，山东星空地产集团坚持区域联动、城市深耕，项目遍布山东10余个县市，树立了优秀的企业品牌形象，赢得广泛的社会赞誉。从这个角度看来，方蕾无疑是十分称职的。

后记：步入职场二十几年，方蕾依然精力十足，每天的日程满满。山东星空地产集团由偏于一隅的小开发商一步一个脚印踏实作战，逐步发展成足迹遍布山东8余城市，开发了近30个地产项目的集团化企业。这稳扎稳打的风格与方蕾专业的财务工作背景和敏锐的地产风险把控不无关系。同样也与方蕾及其掌舵的团队的付出关系同样密切。山东星空地产集团也在谋求资本市场上有更大作为，方蕾和她的团队都在憧憬和努力着。

背景资料：方蕾，高级会计师，曾供职于山东航空集团、三箭集团等大型企业，20年财务管理及投融资业务经验，2010年至今加入山东星空地产集团担任总裁。

（责任编辑：陆军）

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