老米内参 | 取消预售,现房销售价格一定会涨吗?

（作者：米文斌 房地产资深人士）

近日关于是否应取消商品住房预售制度的争论异常激烈，各方见仁见智，各执己见。有的观点认为：取消预售制度会使现房价格上涨，加重购房者的负担。果真如此吗？

商品房预售就是人们过去常说的卖楼花、卖期房，是我们从香港学来的，1994年又先后通过法律、法规予以明确下来，一直沿用到今天。长期来看，预售有这样几个特点：

一是能缓解开发商的资金压力，提高项目资本金的使用效率，便于扩大再生产；

二是通过预售控制推盘节奏，营造供大于求，销售火爆的场面；

三是将各种不确定风险，如调控政策、金融风险、停工、烂尾等，转嫁给购房者；

四是买卖双方信息不对称，购房人决心买房的依据除了“几证”就是户型示意图、沙盘模型、样板间，连“建筑设计方案图纸”、“建筑面积公摊测绘成果”也见不到，房屋交付时的许多纠纷和维权事件也多由信息不对称造成；

五是如果项目定价策略是低开高走的话，初期预售时，少量购房者是可以买到相对便宜的房子。预售制度对缓解过去住房供给短缺是有其积极作用的，特别是房价快速上涨时期，买卖双方往往是皆大欢喜，双双受益。

房地产业长期的高速发展已使我国城市住房由1980年的人均五平方米，增加到现在的人均五十平方米，已赶上了发达国家的居住水平，这也是世界公认的人均住房面积的天花板，总体上是不缺房子了，供求关系已经逆转。由于房价几十年来的长期上涨，我们已形成了对房价只涨不跌线性外推的思维定式。其实任何商品的价格都是由供求关系决定的，现房成本高并不意味着一定售价高，如果企业现金流出现问题，可能还要断臂求生。

目前我国的现实情况是GDP的三成靠房地产拉动，房地产在城市家庭资产占比已达到70%，这都是不可持续的，风险也是很大的。今后的政策取向一定是经济发展去房地产化，房地产去金融化，回归其居住属性。

最近几只保障租赁房公募REITS刚刚通过证券交易所的上市审核，“投融建管退”已形成闭环，这意味着保障租赁房建设开始实质性提速，此举将会逐步缓解热点城市“新市民”的住房需求压力，房地产长期的买方市场已经形成。

所以在买方市场中现房价格更高还真不一定。预售的初衷不仅是早回款，而且还要尽力能在现房前卖完，因为项目一旦竣工，其缺陷也就暴露出来了，价格可能就不是一方说了算了。