楼市现“一紧一松”新格局 中小房企压力增大

来源：21世纪经济报道

进入2018年，房地产市场出现“一紧一松”新格局。

“松”的是，多地限购限贷政策的变化再次成为关注的焦点。比如近期兰州、南京、厦门以及合肥等地陆续公布调整房地产调控政策，被市场解读为有“松绑”迹象。

而房贷“紧”的局面，则延续了年前态势。

1月9日， 21世纪经济报道从广州、上海等地调查发现，多家银行机构房贷利率上扬。比如广州区域内，首套房贷利率较高已上浮至20%。此前一直低调的外资行近期也加快了提价步伐，首套房贷上浮至基准之上，达到1.05倍。此外，“放贷大户”工、农、中、建、交五大行目前的首套房贷也都在1.05倍之上，其中建行较高达到1.1倍。

另外，上海地区很多银行的房贷利率在基准利率的基础上有5%-10%的上浮。利率折扣方面，去年9折的主流利率折扣已经难觅踪影。

“较低的都是九五折了”，1月9日，邮储银行上海地区一位贷款人士表示。

房贷趋紧延续

去年年初购房还享受8.5折利率优惠的张先生在接受21世纪经济报道记者采访时，很庆幸地表示：“幸亏买得早，要不然现在贷款利率这么高，负担很大。”

2017年以来，房贷利率是一步一个台阶，多次出现上调。以广州区域为例，大行最早是在2017年4月1日开始上调，当时工、农、中、建、交五大国有银行就将广州地区的首套房贷利率优惠从8.5折上调至9折。三天后的同年4月5日，招商银行也决定上调广州地区的首套房贷利率优惠至9折。其他股份制银行的动作更快，民生银行、浦发银行、中信银行、兴业银行早在去年3月就开始动手上调广州首套房贷利率优惠，从8.5折上调至9.5折。

随着利率上调通道被开启，首套房贷的利率几乎每个月都处于变动之中。根据360统计，目前除了华润银行还能给到首套9折的利率之外，其余已经全部在基准之上。而民生银行则直接显示“暂无额度”。

此前动作一直稳定的外资银行此次也加快提价步伐。汇丰银行目前首套房利率上浮5%，二套上浮15%；而在2017年8月15日之前，汇丰银行首套房的房贷较低利率还可以拿到9.3折。渣打银行和东亚银行则上浮得更高，首套房贷利率升至1.1倍，二套房则是1.1倍和1.2倍。

调整幅度较大的是光大银行和浦发银行，不论是首套还是二套房，目前利率一律上浮20%。

“虽然过了年，理论上流动性没有过年前那么紧张，但实际操作中，由于此前积累的项目没有消化完，因此资金并没有想象的宽裕。不要看目前上浮了不少，但是想要贷到款也并不容易。” 另一家股份制银行的负责人表示。

“从去年开始，房价倒是相对稳定，没有出现大幅上涨，但是利率却是一调再调，对于我们这样的刚需购房者来说，造成了很大的压力。一套价值400万的房产，首付3成，贷款7成，按照20年进行每月等额还款，利率如果从8.5折提升到1.05倍，需要多支出40万左右的利息，对于普通家庭来说，这是不小的负担。”广州一名购房者对21世纪经济报道记者表示。

广州大源按揭代理服务有限公司总经理郑大源接受21世纪经济报道记者采访时表示：“2017年的利率变化真的是有史以来最激烈的一次。现在首套房贷利率已开始上浮，但是否到顶目前还有待考验。”

不过，在上海区域内，21世纪经济报道记者了解到，跨年后部分银行贷款利率稍有放松，总体而言，还有少数银行能够给到9折，但相较以前在同样的标准下，对贷款人的资质要求则有所提高。上海地区一位房地产中介人士表示，“政策上跟年前没有太大的变化，但是比如在单位性质和收入上，单位缴纳公积金占比上等这些指标的要求偏严格了些，各方面没有问题的话首套房基本上9折能够办下来。”

中小房企偿债压力增大

太平洋房产中介一名业务人士介绍，“这轮政策前，上海每个月基本上有4万套的成交，现在稳定在2万套左右，减少的主要是投机炒房者。”

至于多地政府微调购房政策，多位房地产业界人士表示，房地产调控政策上的这种差别化调整不能理解为政策松绑，相反，是为了更有针对性地调整。上海易居房地产研究院研究总监严跃进认为，以兰州为例，当地市场过热多是集中在市区，郊区实际上去库存周期很高，此次调整对于此类区域撤限购变限售，既去库存也防范炒房，具有积极意义。预计后续对于一些省会城市，郊区的购房政策适当放松，而市区房源不多且房价容易炒作，政策松绑可能性不大。

政策走向上，受访对象多认为，目前来看，短期内一线城市房地产政策不太可能放松。另一方面，前些年积累的大量负债的房地产企业将在今明年迎来偿债高峰期，房企尤其是中小型房地产企业的压力陡增。

从融资角度看，房地产调控政策出台以来，房企的银行贷款、股权融资、非标融资以及债券融资等多个渠道都有相应的收紧政策。毕竟，由于传统银行对房企的贷款在贷款科目、自有资金以及资金用途等方面有严格限制，房企对银行的贷款的依赖有所降低。国海证券的一份报告显示，根据wind数据，开发贷在房企融资中的占比从2010年的32%降至2017年第三季度的26%。

另外，21世纪经济报道记者了解到，由于债券市场利率的大幅攀升，大量房地产企业在去年取消了发债计划，房地产企业的融资需求更多地流向了房地产信托。“银行只能做开发贷，发债成本也高，现在信托还不怎么监管资金用途，很多房企都是借个432的壳，融来的钱其实最终还是用去拿地了。”一位信托公司人士表示。

国海证券的一份报告在研究了房地产债券到期分布情况指出，房地产债券再融资压力较大的是2020年，但是考虑到很多房企2015年下半年和2016年发行的房企公司债是3+2期限，如果投资机构出于房地产资金链紧张可能会出现违约的担忧会选择回售，偿还压力会提前到2018年或者2019年。

事实上，压力主要集中在中小房企。Wind显示，在即将到期房地产公司债中，AA以下评级以及无评级的房企债到期规模较大的是2019年的381亿元，其次是2018年的309 亿元。再融资收紧限制的也主要是中小房企。