盛松成:我国住房市场整体库存不高 结构问题突出

2015年中央经济工作会议提出，2016年经济社会发展主要是抓好“去产能、去库存、去杠杆、降成本、补短板”五大任务。其中，“去库存”是指化解房地产行业的库存问题。目前，“去库存”已取得阶段性成果。但是，在“去库存”过程中也反映出一些问题，这些问题对市场的影响有多大？我国房地产市场库存到底有多少？我们应该从“去库存”中总结哪些经验？近日，《金融时报》记者带着上述问题专访了上海市人民政府参事盛松成。

　　《金融时报》记者：您认为“去库存”主要关注点有哪些？

　　盛松成：有两个重要问题与“去库存”战略有关，一是我国住房市场库存到底有多大；二是我国住房的存量究竟有多少。

　　一方面，要关注库存水平的测算。这主要包括商品住宅待售面积、广义住宅库存面积。统计局数据显示，2010年初我国商品住宅待售面积为1.05亿平方米，到2014年底达到4.07亿平方米，增加了287.6%。2016年2月，商品住宅待售面积达到4.66亿平方米的历史高位。此后，在“去库存”战略引导下，待售面积明显下降，2018年7月待售面积下降至2.69亿平方米，较较高点下降了42.27%。自1997年至2015年，广义住宅库存面积为29.00亿平方米，截至2018年7月广义库存面积下降到25.83亿平方米。如果考虑到1997年以前的情况（数据缺失），或者考虑到还未开工的已供土地的情况，实际数值会更高。

　　需要注意的是，我国住房库存水平的高低没有特别的衡量标准。从狭义库存的角度来看，按照近5年（2013年至2017年）商品住宅年平均销售规模12.31亿平方米衡量的话，提出“去库存”战略时的去化周期为0.37年（4.4个月）。即使按照2008年至2013年年均8.68亿平方米的销售规模来衡量，当时去化周期也仅为0.52年（6.2个月）。由此可见，库存总量问题并不严重。从广义库存的角度来看，分别用上述两个阶段销售规模测算，当时去化周期分别为2.35年（28.3个月）和3.34年（40.1个月）。考虑到工程周期，库存问题也并不太严重。

　　另一方面，根据国家统计局数据以及国内有关空置率的指标或观点来估算，2017年中国城镇住宅的空置面积为38.7亿平方米。

　　经测算，我国房地产库存情况整体上并不高，去化周期仅5个至6个月，但区域结构存在较大的差异，部分三四线城市存在库存较高的问题。进一步研究发现，一些三四线城市在“去库存”过程中反而出现“补库存”的现象，尤其是在人口净流出的三四线城市，长期库存风险开始凸显。此外，要关注我国的存量住房规模。

　　所以，我国房地产市场库存整体水平并不高，主要是结构性问题。通过估算，2015年“去库存”战略提出时，35个一二线核心城市待售面积在总库存中仅占19.33%，而80.67%的库存都集中在三四线城市。在三四线城市中，库存也存在分化。2015年12月，在41个城市中，14个城市去化周期低于12个月；19个城市去化周期在12个和24个月之间；41个城市中仅有8个（占比19.5%）城市去化周期超过24个月。

　　《金融时报》记者：近几年的“去库存”进程对市场产生了哪些影响？

　　盛松成：从统计局公布的待售面积来看，“去库存”已取得一定效果。截至2018年7月，住宅库存为2.69亿平方米，较其较高点降低了42.27%。然而，“去库存”也给市场带来以下三个方面的问题。

　　排名前列，“一刀切”的全国性宏观调控政策弱化了“一城一策”的差异性调控。2014年“9·30”新政提出认房不认贷、首套房贷款较低首付款比例下调至30%、贷款利率下限为贷款基准利率的0.7倍等一系列全国性房贷放松政策。当时，4个一线城市的库存并不高（去化周期均小于12个月），且处于严格的限购状态。“9·30”新政出台意味着变相的放松，“去库存”的提出加剧了一线城市房价的上涨预期。2016年4个一线城市房价整体上涨，其中深圳最为明显，涨幅达到60%。

　　降准、降息及有关房地产业相关税费减免等全国性利好政策也在一定程度上刺激了一线城市房价的上涨。“一刀切”式的全国性调控政策，在执行过程中难以平衡城市间的差异，致使“一城一策”很难真正落实。

　　第二，“去库存”反而使热点城市供应不足。随着“去库存”战略的实施，核心城市库存下降明显，20个热点城市库存总量从2015年的2.50亿平方米下降到2017年的1.44亿平方米，降幅为42.45%，部分城市库存下降的幅度更大，比如杭州、西安、武汉等城市降幅超过60%。库存降低导致供给不足，市场供需失衡加剧。为稳定房价，新政频出，反而导致市场乱象丛生。

　　第三，部分三四线城市库存由“去”变 “补”，人口净流出区域长期风险积聚。在“去库存”背景下，三四线城市销售形势趋好。统计局公布的40个大中城市住宅销售情况显示，三线城市住宅销售面积在2016年进入快速增长时期，当年增幅达到19.75%。2017年涨幅开始明显超过一二线城市。因此，开发商也开始积极在三四线甚至级别更低的城市大量购置土地。在同策研究院监测的111个城市中，71个三四线城市在2016年1月至2018年7月住宅面积成交了4.68亿平方米，而同期新增住宅规划建筑面积达到4.76亿平方米，土地供应超出住宅销售量，“去库存”变成了“补库存”。同期，一线和二线城市的规划面积库存呈现负增长，增速分别为-28.07%和-12.26%，原本库存不高的一二线城市更加剧了库存紧张的局面。

　　《金融时报》记者：您如何看待三四线城市房地产市场过热的局面？

　　盛松成：三四线城市房地产过热的原因主要有三个方面，一是绝大部分三四线城市房地产市场处于调控政策的洼地，政府对于投资购房持默许态度；二是一二线城市调控挤出的投资需求向三四线城市转移；三是三四线城市近几年大力推行以货币化安置为主的棚户区改造，部分居民同时具备了购房的需求和能力。

　　三四线城市房地产市场持续过热将会积累巨大的风险。从短期风险来看，主要表现为市场风险和政策风险。从长期风险来看，缺乏产业支撑、人口外流的三四线城市风险更高。在我们监测的25个住宅规划面积超过住宅销售面积的城市中，有17个（占比68%）城市出现人口净流出。这些城市的库存在人口外流趋势下风险进一步增加。

　　“补库存”的三四线城市在区域分布上呈现以下特征：东部经济圈的三四线城市人口出现净流入，比如常熟、常州、湖州、太仓，这一类城市长期风险不高；部分中西部核心城市周边的三四线城市也呈现人口净流入的特征，比如岳阳、宜昌，这一类城市人口流入虽低于东部经济圈三四线城市，但风险也相对较小；中西部其他人口净流出的三四线城市，尤其是流出量比较大的城市，长期风险较高，比如遵义、泸州、南充等。

　　三四线城市正处于城镇化进程中，有些地区工业化刚起步，低成本成为吸引企业入驻、推动工业化和城镇化的主要优势，但“去库存”战略带动了房价的快速上涨，进而推升土地成本、人力成本等，将挤压企业的利润空间，成为企业进入这些地区的阻碍，甚至会迫使本地企业外迁。全球制造业转移也在很大程度上缘于转出地成本高企、丧失比较优势。因此，三四线城市房价过快上涨可能会对中国的城镇化进程及全面工业化造成较大的负面影响。

　　《金融时报》记者：从以上探讨来看，您认为“去库存”应该如何更好地推进呢？

　　盛松成：排名前列，明确合理的库存水平是讨论“去库存”的前提。对此，住建部给出了指导意见：“对消化周期在36个月以上的，应停止供地；36个至18个月的，要减少供地；12个至6个月的，要增加供地；6个月以下的，不仅要显著增加供地，还要加快供地节奏。”特别量指标可以参考三个数量，一是老旧住宅的折旧量，按照住宅70年折旧计算，每年的折旧率为1.4%；二是城镇化进程中新进入居民的需求量；三是居民用于提高居住水平的改善需求量。

　　第二，合理居住需求的认定是房地产调控的基础。

　　第三，妥善处理三四线城市“去库存”带来的后果。

　　第四，把供给和需求相结合进行动态管理调控。供给和需求相结合进行调控才是解决房地产问题的根本途径。未来调控要注重两点：一个是供给端调控；一个是动态调控。供给端调控解决市场需求问题，动态调控则根据供求关系因时而变。

　　第五，房价调控的思路应从局部向整体转变。房地产市场作为一个系统性的整体，各个环节紧密相连，难以分割。局部性的调控很难达到预期的效果，反而可能进一步扭曲市场，增加未来调控的难度。

　　第六，要真正落实“一城一策”。实现“一城一策”需要做到两个结合。一是短期调控和长期目标相结合。短期内房地产市场的调控思路不能单以房价高低或者库存大小为准绳，而是应以城市长期发展为准则；二是全国政策和城市政策相结合，正确合理评估政策的影响并储备相应对冲措施。

　　第七，在“去库存”基本完成后应对潜在通胀和金融风险。目前“去库存”已经接近尾声，房价出现大幅上涨的城市基本都出台了调控政策。当房价上涨空间受限后，投资者将会套现离场，即使按照存量房交易10%的活跃成交量来估算，也将达到24.96万亿至28.59万亿元的交易规模。如此大规模的资金释放，可能造成通胀压力。当前国内投资渠道仍然比较有限，如何承接如此大规模的资金转移？如何应对通胀压力和资产价格波动及资本外流？如何维护金融安全和金融稳定，也需要未雨绸缪。

　　第八，预期管理在房地产市场调控中不可缺位。预期管理是房地产市场调控政策的重要组成部分，应予以高度重视。

　　第九，我国房地产市场信息化、透明化建设亟待解决。公开、透明的信息有利于市场主体做出理性判断，减少盲目决策，也有助于改善调控效果。

（金融时报）