怎样才能让人买房?

经济低迷，房市危机，热血的国人都在奋起。于是乎，唱多地产的声音此起彼伏，蹬高号召鼓励人们买房的呼声不绝于耳。甚至有的地方首长大讲：要买四套房。忧国忧民之情令人感叹。澎湃之余，细细想来，买房对平常百姓可不是一件小事，市场的一颗尘埃，就是百姓身上的一座大山。此事，不可不察也。

现在卖房难有众多原因，诸如，疫情冲击收入减少，烂尾暴雷，信心不足，房价过高负担太重等等，其实真正的原因是：

市场对房价上涨预期改变了，不认为房价能涨，甚至稳定都难了，看空者居多。

其实房价为什么几十年长盛不衰，因为市场预期一致看好，买房人深谙“夜壶”之道，地方政府钟情于“土地财政”。看涨预期与土地财政，信贷扩张正向激励，正向反馈，顺周期上行，创造了中国房地产永远上涨的历史性、史诗级泡沫。

几年来，房住不炒，不以房地产为短期刺激经济工具的战略定力，终于让市场明白，树不能长到天上去。过去轰轰烈烈的投资买房运动的底层逻辑是房价长期上涨，今天不买，明天更贵，立足于早买，多买。

但当房价不涨，还要省吃俭用咬牙还月供，并以双倍的支出买一个不涨价的房子，人们当然接受不了。许多法拍房或提前还款的房子与此都有直接关系。说到底是买涨不买跌的心理或投资理念在支撑着市场。

在要保持房价稳定的当下，绝不能如2015年、2016年那样靠疯狂涨价来去库存，但仅靠放松政策是不行的。其实当前政策弹性并不大，低能级城市放松政策效果不会明显，高能级城市不能过于放松。当前一线及重点城市的限购令就不能放松，因为一旦放松就不是支持刚需改善和合理住房需求了，那会重返过去全国炒房的时代。

要撬动市场必须顺应人们买涨不买跌的心理，可以说，即使是最纯粹的刚需也是多少有赌房价上涨预期的。虽然现阶段房子没有上涨预期，但是让人们买的便宜还是做得到的。在各地方政府百花齐放，因城施策的同时，尽量降低买房人的负担还是可以的，也就是说人们买的房子，虽说近几年不一定能涨，但是买的便宜啊！便宜本身就意味着到手的房子是有安全边际的，这事是可以做到的。

二十多年来银行和地方政府充分享受了房地产的红利，房地产贷款是银行最优质的信贷产品，特别是住房按揭贷款，期限长，且稳定，有的行长说挣钱挣得都不好意思了。房地产行业的税费及土地出让金都归地方政府。

2021年土地收益达8.7万亿元，相当于地方财政收入的78%，2001年到2021年20年间，土地出让金收入年均增长23.4%。

地方政府已经不仅是土地财政了，而是土地金融了，随着地价的长期上涨，甚至是负债越高，安全边际越高，还债能力越强，当然这样下去是逃不掉“明斯基时刻”的。盆满钵满之后面对经济困难，金融不稳，房市不振，应该做些真金白银的支持帮扶了。对政府支持的，有合理需求的买房应该让利了，政府应该给予买房人补贴。

最近央行对MLF利息调低了10个基点，但愿最近能相应下调五年期以上LPR利率，算是对买房人的利息补贴，减轻买房人负担，同时银行应该对增量客户降息的同时，对存量客户也即老客户降息让利，许多买房人近几年买房的利息达到6%，其中包括LPR上浮的部分，应该将上浮的部分利息取消掉，减轻借贷人的还款压力，减少购房成本，增加消费，支持经济。

总之，只有让买房人看到实惠，将来房价是否上涨不知道，但买的便宜，才有吸引力。地方政府和银行应该真金白银补贴买房人，使买房人“此心不动，随机而动”。（作者：老米内参）