暗访张马片区2大楼盘,聊聊你不知道的那些事!

冷空气来袭,注意保暖

温馨提示：天气已然降温，近期较高温度20°C左右，小伙伴们注意保暖，秋裤可以适当穿起来！！7天长假已过去，房紫酱跟小伙伴们也都“愉快的”上班啦！长假期间外面人山人海，房紫酱是避而远之的，所以没有去领略一番祖国的大好河山。不过我也没有闲着，带着手机去张马片区又跑了一圈。

 谈论起现在的买房片区，张马屯特别可以上热搜，这点购房者应该都认可。张马片区楼盘的一大特点便是各大开发商合作开发，你负责营销，我负责园林，他负责物业…...蛋糕不大，都来分一杯羹！ 这种形式可以集各家之长，发挥优势，吸引小伙伴们的眼光。 但从另一个方面想，人多是非多，后期难保不会出现扯皮现象。 但从房价、后期规划、交通建设等方面来讲，张马片区也是值得考虑的。

上篇文章大体讲了一下整体片区，这篇文章我们仔细聊聊

01

各楼盘具体分布情况    

目前张马片区在建楼盘主要分布：南至开源中路，北至规划中的绿色长廊，东至张马大街，西至幸福柳路。

（楼盘分布图）

如上图所示，各楼盘位置有标注，西北角碧桂园地块为“时代公馆”项目，绿城项目暂未落地，案名未公布，除此之外，所有标注楼盘现在均在开工建设。各楼盘距离工业北的距离上篇文章有提到(实探 | 从荒芜到济南CLD，张马屯片区还需要多少个日日夜夜？)

因时间有限，房紫酱去了锦悦府、正荣天宸的售楼处。

02

锦悦府——四大开发商联合开发，后期责任能否明确？

锦悦府项目不大，共规划8栋高层、小高层，但是却集结了四大开发商（旭辉银盛泰、正荣、鲁商、龙湖）联合开发。其中旭辉银盛泰为工程建设，正荣为后期物业，鲁商为监督管理，龙湖园林建设，前期责任划分很明确，后期实际情况现在没办法下定论，希望各司其职，不要到时互相推脱。

（锦悦府沙盘图）

目前在建项目中距离张马屯站较近

锦悦府位于奥体中路延长线东侧，中间有一块居住用地；东侧紧邻张马大街，南侧为开源中路，当然，这些道路目前只在地图标注，预测这些道路真正通车需要等到项目基本建成之后。

锦悦府到达R3张马屯站距离约1.3公里；张马大街修建好之后，与工业北交汇处便是工业北下桥口。

暂无在建配套，荒草一片（所有楼盘都这样）

锦悦府大体位于工业北路与绿色长廊的中间位置，看得到的优势是，项目南侧为待建文体中心、绿化带、幼儿园，等项目交房之后，采光不会受到影响。锦悦府有承建学校，售楼处对外宣传在交房之前必须先建好学校。

（拍照位置位于项目西侧）

（施工进度图）

推荐户型，128㎡三室可改四室

户型设计符合北方人的生活习性，部分楼栋东西两侧没有窗户，户型面积目前为100-128㎡，高层、小高层，毛坯户型，售楼处报价，均价约13500元/㎡。后期所推楼栋预计有可能为精装户型。房紫酱介绍一个128㎡三室户型，单纯户型来说，个人比较喜欢。电梯入户，三室与客厅均朝阳，如果有需要的话，主卧红色框内可以打通，变为一个次卧。但是2梯2户的设计，公摊约25%，公摊太大，基本赶上高层户型公摊了。

（128㎡户型图）

03

正荣悦棠府——位置比较靠北，临近奥体中路延长线

悦棠府售楼处位于工业北路，东都国际西侧。项目实际位置比较靠北，临近规划的中央广场，再往北是华山-白泉景观廊。项目南侧为万科正荣天宸，东侧为魅力之城，西侧为璟樾，被住宅区所包围。

（悦棠府位置图）

据传，绿化率仅9%，少的可怜！

 悦棠府共4栋住宅楼，中间夹着一栋商务楼，据传，因为这样的设计，项目的绿化率只有9%。在有限的地块内，不知道为什么是这样的设计，很是费解。

另外，看沙盘图也能看出来，项目底层设计包围式商业，这种模式，有的人觉得生活方便，也有人认为太过嘈杂，对于这一点，见仁见智。

（楼盘沙盘图）

距离奥体中路延长线近，距离商场远     

房紫酱认为，对于一个大片区而言，尤其是刚刚起步的片区，交通、配套也是前景。就目前看，悦棠府离后期的综合商场比较远，距离R3张马屯站虽然为直线距离（上篇文章有具体距离标注），但距离太远。后期如果坐地铁，肯定需要借助公交、电动车之类的交通工具。跨过东西两侧的小区，外围便是学校规划。北侧临近中央广场，再往北为华山-白泉景观廊。

（样板间图）

（交付标准）

106㎡三室，月供约5600

下面为在售的106㎡户型，精装房，置业顾问给房紫酱大体算了一下价格，按13000算，总价约138万，首付30%，纯商贷30年，月供约5600。

这个三室户型4栋楼都有，是一个边户，看户型图，很方正，三室朝阳、有飘窗，卫生间干湿分离，这样的户型设计还是很有卖点的。

（户型图）

张马片区早期地价基本在6000-8000元/㎡，相对成本较高，目前基本销售均价为13500-14000之间，还包括精装在内，为此，开发商利润有限，有些方面，小伙伴们要好好考察。

目前商业的信息还没有释放一个准确的消息，房紫酱会持续关注，实时报道。