山东三、四线城市棚改、去库存房价上涨,济南房价能否独善其身?

济南楼市第一线 2018-03-18 12:43:00
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最近一段时间以来,国内二线城市的一连串的楼市动态让人应接不暇。

       最近一段时间以来,国内二线城市的一连串的楼市动态让人应接不暇。像环京地区房价出现大幅度下降,前期环京地区炒房太多,水分很大,此次降价算是大幅度挤挤泡沫。而其它像杭州近期300套高端住宅开盘两周售罄,南京、武汉、西安等大城市大力降低落户门槛吸引人才落户,本科生可直接落户买房,排名前列线看到这些二线城市大力放开落户限制,其实从市场反应来说也是在间接的放送楼市限购群体,因为落户的人多了,购房需求也将相应增加了。

      就像最近一则山东籍女博士落户西安的消息刷屏朋友圈。孙女士2017年6月从中国音乐学院音乐与舞蹈学专业博士毕业,毕业后来到西安经开区一家单位工作,原籍山东。在经开区工作和生活了一段时间后,她非常喜欢经开区,萌生了落户经开区的想法,但对落户的要求和手续了解不多。2月11日,小孙拨通了公安经开分局户政大厅的咨询电话。在了解她毕业后准备把户口从北京迁回原籍山东然后来西安发展的消息后,经开区相关负责人为小孙提供了具体的落户政策说明和解答,并真诚地邀请她落户经开区。西安市公安局经开分局向她宣传了西安高级人才引进落户的便利,诚挚邀请她落户西安。在获得孙博士的首肯后,考虑到孙博士人在外地的实际情况和大西安吸纳高层次人才的发展需要,为了切实做到让群众少跑路,分局决定结合实际情况特事特办、快事快办。

     3月4日早7时许,经开区派出专人专车赶赴小孙的居住地,将其安全顺利地接到公安经开分局户政大厅。不到10分钟,就为她办好了落户西安的手续,圆了孙博士扎根西安、建设西安的梦。同时动员她,帮忙做好西安户籍新政宣传,动员和鼓励更多的同学、朋友来西安发展创业。

      相比于二线城市大力吸引人才落户的局面, 从2017年以来,一线城市北京、上海、广州调控高压态势不变,北京发布30多次调控措施,密度创下全国之最,组合拳接连打出:租购并举、共有产权房、严查消费贷入市、房地产税加快立法,信贷再收紧,北京现在已经开启赶人模式。

       而近期再两会上,中财办副主任杨伟民又有重磅表态:“房地产市场现在是有泡沫的,尤其是在一二线城市,但三四线城市还可以。这个泡沫既不要主动挤破,也不能继续吹大。

       从现实来看,目前像山东省内三四线城市目前主要的任务是棚改和去库存,而三四线城市的房价在棚改、去库存的刺激下部分出现了上涨,涨幅逆袭一二线,就像近期淄博市、威海市、临沂市等城市土拍都拍出了不低的价格。山东省内多地传来“房价破万”情报,而很多一线房企像万科、碧桂园、华润等开发商已经开始转战山东省省内威海、临沂等潍坊等三四线城市。在2018年拿地千亿房企中,将有50%布局在三四线。 短期看支撑这一年来三四线房价上涨的关键因素——棚改。未来三年,山东棚改力度依旧很大,房价还有上涨空间。山东省住房和城乡建设厅、省发展和改革委员会、省财政厅、省国土资源局下发了《关于公布2018年棚户区改造项目的12通知》(鲁住建字〔2017〕20号),明确了全省2018年棚改任务。

2018年,全省计划改造棚户区1249个699704套,其中济南市36个41167套。其中涉及济南棚改的区域具体名单如下。

济南棚户区合计(41092套)

历下区

1、省粮食局泺源大街及甸柳宿舍城中村棚改项目(542套)

市中区

2、后魏华庄城中村改退项目(1100套)

3、双龙庄城中村改造项目(600套)

4、小梁庄棚改项目(500套)

槐荫区

5、经一纬十二东三角地棚改项目(146套)

6、槐荫医院东侧棚改项目(182套)

天桥区

7、标山中路北侧棚改项目(450套)

历城区

8、港沟街道港沟村城中村改造项目(2500套)

9、郭店街道东风村等十村城中村改造项目(一期4800套)

10、董家街道东杨村等十村城中村改造项目(一期3000套)

11、鲍山街道赵家庄村城镇村改造项目(850套)

12、冷水沟村等四村城中村改造项目(新东站安置二区2905套)

13、裴家营、路家村城中村改造项目(新东站安置四区1503套)

14、东河崖头村等四村城中村改造项目(华山北安置一区960套)

高新区

15、章锦五村城中村改造项目(1620套)

16、孙村城中村改造项目(辛庄安置区二期南区582套)

17、埠东村等城中村改造项目(埠东安置区项目二期2248套)

18、庄城中村改造项目(2290套)

长清区

19、王宿城中村改造项目二期(590套)

20、张桥、齐庄、北汝城中村改造项目(982套)

21、国安社区棚改项目(499套)

22、高垣村城中村改造项目(600套)

23、平安、小刘城中村改造项目(690套)

24、东三里社区城中村改造项目(149套)

章丘区

25、杨胡村城中村改造项目(838套)

26、砚池村城中村改造项目(538套)

27、经十东路北侧城中村改造项目(1934套)

平阴县

28、锦东城中村改造项目(500套)

29、云翠城中村改造项目(220套)

30、玫城公园周边城中村改造项目(250套)

31、榆山城中村改造项目(288套)

32、风山棚户区改造项目(400套)

济阳县

33、王奎楼居等城中村改造项目(2336套)

      目前像烟台、威海、潍坊、临沂等三四线城市人口净流入也不少,很多净流入人口他们有买房的刚需需求。在这些地方没有房子,结婚是不可想象的,这些城市的传统习惯是男方买房、女方陪嫁,这也增加了购房需求。而对于很多城市来说,很多家庭早先买的房子大都是单位的福利房,这些三四千块钱的福利房并没有提供高水平的居住环境,城市没有好房子,改善型需求也就无从下手。而像碧桂园、华润、万科等一线房企开始布局山东省三四线城市,它们也是看中了这些城市的刚需改善族的需求,可以说有棚改和去库存任务在,这些城市的房地产开发还将一路平稳。

      那么问题就来了,如今山东省内部分三四线城市房价出现上涨,那么济南的房价会怎么走?可以这么说,随着周边城市房价的上涨,济南未来随着人口净流入也不会独善其身,这种现象有水涨船高的局面。毕竟济南的城市拓展以及发展也是在逐步吸引周边地市的人才前来就业。当然我们也相信随着济南租赁住房以及共有产权的上市供应,更多的人会有更多的购房置业选择,未来带有私有产权的好地段的房子会越来越稀有。就像近日香港《文汇报》报道,香港港岛山顶一栋独立洋房日前以13.99亿港元,约合11.285亿元人民币)成交,该洋房实用面积9217平方英尺(约合856平方米),约合每平方米131.8万元人民币,登上亚洲最贵屋苑式(非独立地段)洋房之位。所以,不管哪个城市,核心优质地段的新房或者二手房都还是属于超级硬通货。

     目前很多准备扎根济南的外地刚需购房者都是通过卖掉老家三四线城市的部分房产来济南购买房产,济南在吸引吸三线、四线、五线城市的人才和资本,未来不管济南如何扩张,占据优势核心地段以及周边占据不可替代的人文自然环境的房子都将继续受到购房者的重点关注。

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