老米内参 | 从“断供潮”引发思考 商品房预售制度应该废止了

（作者：米文斌 房地产资深人士）

近日各地愈演愈烈的购房人对烂尾楼的断供潮强烈冲击着本已脆弱的市场信心。各种观点众说纷纭，有同情或赞成断供的，有认为断供违法，要影响征信的，有劝购房人自认倒霉，果断止损的，有质疑购房人为何不买现房或二手房的。如此等等，不一而足。

断供潮如持续蔓延，后果不堪设想。它非常考验各级政府的执政能力。我们绝不想看到一场中国版的“次贷危机”，相信我们的制度优势能够妥善解决这一问题。

我想表达的观点是，“永远不要浪费一场危机”，应借此危机亡羊补牢。

我国沿袭了近30年的商品房预售制度应该废止了，已不适合现在的房地产行业及市场的发展阶段了。

现行的商品房预售制度起始于1994年，并在《房地产管理法》和随后发布的《城市房地产经营管理条例》、《商品房预售管理办法》等法律文件予以明确。预售制度的初衷是通过缩短房地产企业资金回笼周期，尽快把房地产蛋糕做大。预售制度对快速改善城市居民的居住条件，增加分税制改革之后，捉襟见肘的地方财政收入，拉动中国经济高速发展起到了历史的、积极的作用。

一个时期以来，民间总说房地产是暴利行业，在过去土地协议出让时期，由于地价缺乏竞争，拿地比较便宜，开发成本低，利润较高（这里不考虑税收因素）。自从土地出让“招拍挂”之后，土地价格暴涨，说行业是暴利，甚至曾要求开发商要流道德的血液，开发商显得很无辜，因为行业披露的销售利润率并不高，其实利润的秘密除了高杠杆之外，就在于集中开盘的预售节点。

往往在项目开发编制现金流量表时，项目前期投入的资金期限可以错配，即短期资金长期投资，资金期限只安排到开盘预售节点，预售回款不仅使现金流回正，而且还有大量现金冗余，加之预售资金监管不太严格，可以用于再投资拿地。

在项目交付计算收入时，看似销售利润率不高，其实净资产收益率很高，预售放大了项目收益，也留下了风险隐患。

房地产行业经过二三十年的高速发展，市场形势已发生根本变化。

据权威机构数据，我国去年的城市家庭住房拥有率已达96%，人均住房面积达41平米，户均拥有1.5套房产，城市化率已达63.89%，市场已接近饱和。

除个别地区，个别产品外，买方市场已成为主流，没有必要急于增加供应，房企也应从过度扩张转向降杠杆，稳健经营。

房地产销售有一个很重要的理念，即期房永远比现房好卖，因为期房容易讲故事画大饼，可见预售的期房在未来很可能有变数，难免购房人的权益会受到损害，这是购房人较大的风险敞口。

为维护市场稳健发展，保护好购房者的权益，维护社会稳定，是适时废止房地产商品房预售制度的时候了。