天桥一粟!揭秘被大盘围堵的东海花园

2020年之前的天桥区在济南房地产市场中属于末流，一些新楼盘也多为地缘性客户购买。然而，随着2020年济南老城区城市更新步伐的加快，在靠近大明湖的优质地段中，不断涌现出了品牌房企的身影。

如今，在主打湖居生活的一些新楼盘里，天桥区因偏安大明湖西北一隅，这里的土地价值也开始受到诸多房企的青睐。金科连城博翠明湖、万科繁荣里等新项目预计也将在今年入市。

（东海花园效果图）

在2010年前后，靠近老城中心的天桥区新盘能叫上名来的也仅有巴黎花园、盛世名门、鲁能康桥等掺杂着一些回迁社区。直到2016年8月，山钢拿下济南国棉三厂地块，打造出了片区内为数不多的新楼盘——山钢锦绣华府。2018年在山钢锦绣华府首次开盘前一个月，东海地产摘取了山钢西侧的两宗地块，就是今天的主角——东海花园。

（东海花园地块成交情况）

从一落地，东海花园就显得有些“尴尬”，因为在2018年7月13日，东海地产摘取的两宗地中住宅用地的楼面价高达9794元/平，而隔壁的山钢锦绣华府的楼面价仅有2660元/平！踩着东海花园的高价地，1个月后（2018年8月），在拿地时隔两年后山钢锦绣华府迎来首开，当之无愧的为还没入市的东海花园带来了非常大的压迫感。

无论从土地规模上还是从企业发展来看，作为在售的直接竞品，东海花园都不具备优势。山钢锦绣华府占地面积96588平，东海花园的住宅用地仅有12710平。山钢地产虽然正在进行股权转让，但是作为国有企业截至目前已经累计开发项目30余个，而东海地产作为德州的一家民营房地产开发企业，所开发的项目也都是在省内，目前有20多个。

具体到项目来看，东海花园是东海在济南的排名前列项目，其位置在天桥区北园大街以南、津浦铁路以西，在刚开通的地铁2号线济泺路站和生产路站之间，交通优势非常明显。项目包含1宗住宅、1宗商业办公地块，其中，住宅用地容积率为2.7。

项目仅有4栋住宅328户，均为毛坯房源，包含2栋18层小高层和2栋17层小高层，户型面积段为62平-130平。

（项目沙盘图）

1#楼为18层小高层，2个单元，东单元为两梯三户，西单元为两梯两户；2#楼为17层小高层，2个单元，一梯两户；3#楼为18层小高层，2个单元，一梯两户；4#楼为17层小高层，2个单元，一梯两户。

（94平户型设计）

虽然东海花园的楼栋不多，但是4栋楼的户型却非常繁多。其中，95平左右三室的户型有两种，其中一种房源为一室朝南、两室朝北，整体看上去是10多年前市场上流行的户型；另一种是当前高层住宅中间户的“标配”。

（101平-109平三室户型）

100平和110平的三室户型有设计则南北非常狭长，通风和采光上与现代的四面宽、五面宽的户型相比，居住体验感要差一些。

（130平左右四室户型）

130平的是典型的“四叶草”式的小四室，通透性与其他户型相比较好，但仍不是真正的南北通透。

（62平和77平小户型设计）

此外，还有不到10套的62平一室和77平两室的小户型。整体来看，所有的户型从采光和通透性上来看都不太占据优势。

为了卖房，东海花园前段时间的“首付分期”备受关注。据悉，购房者无论是首套还是二套，较低只需要缴纳10%大概15万就能买房，剩余的在2022年国庆前交齐即可。由此可见，为了加快去化东海花园的“价格战”有多激烈了。但对于购房者来说，交不够首付是没法网签的，所以首付分期的方式只能作为一时的资金困难缓解途径。

与周边的项目相比，东海花园目前在售的均价在17000元/平左右，隔壁的山钢锦绣华府目前已经是现房尾盘状态，而即将入市的金科连城博翠明湖两宗住宅用地楼面地分别为5307元/㎡和6507元/㎡，在联四路上的万科繁荣里楼面价更低仅为4856元/平，这还不到东海花园地价的一半！

除去周边项目的“虎视眈眈”，东海花园项目自身也有着一些敏感要素：其一，就是与金科、山钢等均存在的铁路及北园高架的噪音污染问题；其二，虽然项目规划有商业配套，但教育配套的学区待定，而山钢的配套幼儿园和小学均已开学；其三，户型设计相对落伍，产品设计跟不上行业发展。但与其他项目相比，东海花园是为数不多的有着小户型的楼盘，对于刚需和过渡期的置业者来说，还是有着一定的吸引力的。