“物业+养老”——可遥望的蓝海与可触碰的痛点

人口老龄化在加速，养老已成为摆在国家、社会和家庭面前的重要课题。

目前我国大部分地区推行“9073”比例建设养老服务体系，即90％的老年人由家庭自我照顾，7％享受社区居家养老服务，3％享受机构养老服务。

不过，传统的过于倚重“子女养老”模式已不再适应现代社会的发展。

日前举办的2021上海养老、辅具及康复医疗博览会（AID）上，有养老行业从业者表示，目前为止养老的主力军的模式是由子女承担长者的居家养老模式，但未来随着“421”家庭结构的转变，这样的模式不会太长久。

探索新型养老服务模式的需求也日益迫切。2020年11月，六部委联合发布了《关于推动物业服务企业发展居家社区养老服务的意见》，推动和支持物业服务企业积极探索“物业服务+养老服务”模式；2021年3月，“十四五”规划纲要提出，完善社区居家养老服务网络，推动专业机构服务向社区延伸，整合利用存量资源发展社区嵌入式养老。

“物业+养老”模式受到越来越多物业服务企业的关注。

多方式介入养老

据工信部数据，预计2030年我国养老产业市场规模将超过20万亿元。易居企业集团执行总裁、克而瑞CEO张燕提出，这意味着这个产业有希望追赶地产，“我们会发现百强房企中，有七成以上已经开始进入到养老的序列中，纷纷做各种布局。

这其中，有许多物业企业的身影。2020年，龙湖智慧服务与安馨康养签订战略合作，推进“物业服务+养老服务”落地；奥园健康则成立了大健康产业发展研究院，提供智慧居家康养、旅居养老等康养服务。

作为最早一批切入养老服务行业的保利地产，于2012年成立了保利健投，专业布局康养，逐步形成了“机构养老为核心、社区为依托、居家为基础”的“三位一体”健康养老模式。至今，保利健投完成了在全国七大片区超过50家养老项目的战略布局，保利健投助理总经理郭延洲透露，明年此时，上海的排名前列个机构项目或可开业。

不只是开发商旗下的企业，许多独立的第三方物企也在利用自身的优势探索介入养老领域的方式。

在“9073”这种养老模式的划分中，在长城物业集团旗下深圳市共享之家养老服务有限公司总经理李志建看来，“跟我们物业服务密切相关的是90%以上家门口的养老。”

对此，上海延吉物业管理有限公司总经理助理朱燕菁也认为，物企具备天然优势。

物企作为社区的运营管理者，工作人员日常通过为业主提供服务建立信任关系，为养老服务引进社区打下基础。这种信任是物业较其他养老机构的重要优势。

而现阶段，城市中物业服务企业数量庞大、覆盖面宽，“社区物业服务覆盖率已超过80%，构成了一张庞大的服务网络”，朱燕菁介绍。

在充分了解的基础上生发出的养老服务，就更容易具有针对性。

“有的老人可能患有白内障、高血压、糖尿病等，对应的产品、服务，包括适老化改造都是不一样的，”朱燕菁表示，“这一定是基于老人的需求。而与老人日常接触更直接、更全面的物业人员可能最清楚。”

同时，克而瑞研究报告显示，相较于其他机构，物业服务企业能为老人提供更为便利和快捷的老人服务；且物业24小时不离小区，对老人紧急求助能够快速解决。

这样的特点也就意味着物企拥有将老人的需求链接到其他养老服务商的可能。

“在资源整合方面，物业服务企业还可以对部分自身存在短板的养老服务与第三方机构合作，在居家养老上提供更专业化服务。”朱燕菁称。

李志建给出了具体的场景，“我们重新赋能物业从业人员，使其从一个最基本的保安、保洁，成为能在长者发生意外的时候提供必要协助的服务人员，如何能够响应、快速联系到长者家人或专业的医疗机构。”

物企还进一步发挥自身贴近社区、贴近业主的特点，打造社区嵌入式的为老服务机构。

延吉物业2014年开始探索养老业务，从承接排名前列家“综合为老服务中心”起，慢慢向社区居家服务渗透。据朱燕菁介绍，目前延吉物业已拥有6个综合服务中心和1个养老院，同时进行长护险社区居家照护、社区居民助餐、居家适老化改造等服务。

同样地，长城物业则于2011年成立了“共享之家”，打造为长者提供专业护理复康服务的社区嵌入式的品牌。这种嵌入式服务即距家“一碗汤”的距离，李志建介绍，包括提供日间照料的“半托”和持续照护的“全托”。

盈利模式待探索

尚处于发展中的养老服务产业仍有许多问题需要解决。

人才缺口是无法忽视的关键之一。有研究显示，养老行业从业者难以获得与其重要性相匹配的社会认可和政策扶持，因此养老行业面临着人才供给不足、培养成本高、人员流失严重的严峻形势。

“一个物业工作人员，如保安经过一周培训基本上就可以上岗，但护理人员要经过非常长的培训周期，而具备理论知识后还需长期实践，才能具备独立工作的能力，”郭延洲介绍，“从某种程度来讲，比起物业服务，老人服务的专业性更高，同时承受的这种精神压力也更大。”

但养老行业对人才的需求却随着老龄化的到来越发凸显。BOSS直聘研究院数据显示，2021年以来，该平台养老产业相关岗位数量同比增长50%，其中涨幅较大的岗位包括养老护工、保姆、导医等，薪资涨幅较大的岗位包括（养老院）客房服务员、护工、营养师等。

上海市民政局局长朱勤皓在展会期间的论坛上提出，养老护理员是养老服务工作的重要支撑。要从抓好技能提升、改善薪酬待遇、增进职业认同、增加社会认同等多维度进行人才队伍建设。

盈利难题也是许多企业进入养老领域的的一大障碍。“我们注意到，过去10年，大部分企业靠养老、康养没有挣过钱，很多央企、国企、保险公司也做过尝试。”奥园健康生活集团执行董事、总裁郑炜曾表示。

“养老机构的一般费用包括床位费、餐费、护理费、增值服务费等，其中床位费和护理费占比较大，”这些收费与整体照护团队、后勤团队等人工费用平摊后对比，“能做到持平，就已经是运营得很好的项目了。”郭延洲表示。

东亚前海证券地产行业首席分析师金文曦曾对类似“出租”业务的养老模式进行剖析，其即以床位费、增值业务等为收入，是相对长期的盈利模式，前三年基本处于项目投入和培育期，预期三年以后陆续利润可以回正，可能五年后才能出现些利润。

盈利难的原因之一在于老年人的支付能力不足。

郭延洲表示，当前需要照护的主要是“30后、40后”老人，总体来说，这部分老人收入水平比较低，“他们的平均收入在北京的话，大约在4000块钱的水准。这远远满足不了针对其提供服务所需要的成本”。

在张燕看来，未来随着长护险的全面推广实施或能对支付能力的提升起到补足作用。

2018年，上海成为全国首批15个长护险试点城市之一，2018年在全市推开试点。截至2020年12月，上海全市在居家和机构享受长护险待遇的失能老人为41.7万人，占上海老年人口的8%。其中，长护险基金支付比例基本在85%-90%。

目前，全国已有49个城市试点长护险。今年的《政府工作报告》提出，要促进医养康养相结合，稳步推进长期护理保险制度试点。（排名前列财经）