药山改善产品PK战!选择万科北宸之光or中海学仕里?

济南楼市前沿 2021-03-09 17:08:51

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洋房单价1.8万元/㎡？品牌房企的药山“之争”！

2021年，济南的房地产市场整体新供货量非常充足，济南市自然资源和规划局网站也基本每天都有新项目的规划审批公示。在诸多片区的供应中，天桥区的项目占据了很大比重。

整体来看，天桥区目前楼盘的供应布局主要分布在三个区域：以火车站-汽车站-天桥区政府（三孔桥片区）为中心的区域，价格普遍在1.6万元/㎡-1.9万元/㎡，像是山钢锦绣华府、东海花园以及将要入市的金科连城博翠明湖、万科繁荣里等；以北湖小清河为中心的楼盘价格则在1.5万元/㎡-1.7万元/㎡，如老盘海尔云世界，新盘金地湖城风华、远洋湖印都会等；以药山工业区为中心的楼盘价格1.2万元/㎡起。

对于天桥区非常注重地缘性置业的群体来说，如果考虑综合配套可以选择天桥区政府周边的楼盘，如果重视湖景环境的话可以考虑小清河附近的楼盘，如果刚需考虑性价比的话，则可以入手药山片区的新盘。

随着2020年药山片区加大供地力度，该区域的发展也开始提振。2021年，天桥区的发展成为城市更新的桥头堡，而其药山片区更成为开发商抢占先机的重要阵地。原来的药山片区多为工业区，除了一些小社区外，大部分区域的人口都比较稀少，因而导致现在的整体配套也非常薄弱。

在近十多年的开拓中，药山片区如今有药山花园、三箭瑞景苑、力高澜湖郡、海信九麓府、万科金色悦城和荣盛花语馨苑等楼盘。自去年以来，中梁云山和院、万科金色悦城新著、万科北宸之光以及中海学仕里的落地为药山片区的发展带来了更多机遇。

在2019年之前，药山片区的产品多为刚需项目，也是济南楼市的价值洼地，价格在11000-13000元/㎡。随着药山片区各项配套的不多落地，越来越多的刚改项目开始展露头角，品牌房企的角逐为置业者带来了更多选择。那么，万科和中海两大品牌房企的项目到底谁的产品竞争力更高呢？

万科北宸之光

2020年6月11日，药山片区5宗住宅用地和1宗金融用地打包出售，总面积133789㎡，总价161022万元，楼面价在5400-9000元/㎡之间，该地块被万科摘得，案名为万科北宸之光。

在药山片区，万科北宸之光的位置非常优越，东侧紧邻药山，南侧为中梁云山和院，西侧为时代未来科技城，北侧为二环北路。

整体来看，项目规划有36栋住宅共2036户，5个住宅地块主要打造7-18层的精装洋房和小高层，是药山片区比较稀缺的偏改善产品。其中，项目A1地块和A2地块为刚需地块，容积率达2.5，17-18层精装小高层价格在1.45万元/㎡左右；其余三地块容积率在1.5-1.7之间，规划为改善地块，其中7-9层的洋房价格在1.8万元/㎡左右。

从户型产品来看，万科北宸之光的主力户型集中在建面约101㎡—145㎡三室、四室。其中，一梯两户的小高层户型面积为101㎡、113㎡，整体设计中规中矩，并非真正南北通透，洋房产品的145㎡的四室实现了南北通透，动静线设计更为科学。

（万科北宸之光A-2地块施工进度图）

中海学仕里

2020年9月14日，药山片区东沙区域内3宗住宅用地成交，总面积达232亩，这就是现如今的中海学仕里。彼时，中海以8.97亿价格摘得，13地块、18-1地块、18-2地块，楼面价分别为5217元/㎡、5777元/㎡、5216元/㎡。

18-1地块和18-2地块位于东宇大街以西、粟山路以南（力高澜湖郡以南，美里新居以北）；13地块北至新沙北路、西邻东宇大街（力高澜湖郡以东），北侧为公交停车场。

其中，18-1地块总建筑面积53038.4㎡，占地面积16397㎡，容积率2.2，项目规划5栋住宅，共310套房源，包含2栋18层小高层、1栋17层小高层、1栋10-11层洋房、1栋7-10层洋房。

18-2地块总建筑面积75088.9㎡，占地面积18751㎡，容积率2.9。项目规划4栋住宅，共454套房源，包含1栋27层高层、1栋25层高层、2栋18层小高层。

13地块总建筑面积100684.4㎡，占地面积26816㎡，容积率2.9。项目规划8栋住宅，共668套房源，包含1栋16层小高层、1栋17层小高层、1栋18层小高层、3栋25层高层和2栋27层高层。

根据置业顾问介绍，18-2地块高层毛坯住宅98㎡和114㎡的价格在1.3万元/㎡左右，18-1地块和18-2地块小高层价格在1.5万元/㎡左右,18-1地块的洋房价格在1.7万元-1.8万元/㎡，预计5月份首开。值得关注的是，13地块为精装交付，因楼面地价较低，最终价格与18-1地块、18-2地块基本持平。