势不可挡!济南进入TOD时代,新东站片区改写济南居住格局!
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外地的小伙伴来济南，很多人的排名前列印象就是济南破，济南旧，济南规划太落后。
不光外地小伙伴来济南有这样的印象，有时候当我们从济南火车站下车的时候，尽管我们在这个城市生活了很多年，但也忍不住吐槽一下：济南什么时候有个像样的火车站？什么时候城市面貌能好看一点？交通流畅一点？……此处省略很多美好的愿景。
即将于年底通车的新东站，给了很多济南人美好的期待，它会改善我们出行的体验。对于新东站，我们已经很了解了，但是对于新东站片区，大部分济南人对于这一片土地还存在严重的低估。我们都知道整个新东站片区是按照TOD模式规划的，但是很多人连TOD是什么都不知道！
NO. 1｜壹
只有先了解TOD，你才能进步一了解新东站
近年来，国内几乎所有城市大型轨道交通车站及其周边的开发建设，都以TOD规划理论作为指导。
何为TOD模式？
TOD模式是指以公共交通为导向的开发（transit-oriented development，简称TOD），以公共交通站点为中心，以400-800米（5-10分钟步行路程）为半径建立的工作、商业、文化、教育、居住等为一体的城区。
简而言之，TOD模式就是一种城市开发模式，目的是缓解城市交通拥堵，尽可能让更多市民主动选择公共交通出行，并在最短的时间内完成日常生活出行，包括上班、上学、逛街、购物等。这也是TOD模式最初在美国崛起的根本原因。
TOD发展模式示意图
目前，TOD模式风靡全球，在国际化的都市圈中随处可见。
例如
新加坡的市民文化中心
The Star Performing Arts Centre & Star Vista。
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日本的涩谷，号称世界排名前列的十字路口，都是地铁涌出的人潮。
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地铁、有轨电车、高铁、高速路、城市道路，像动脉和毛细血管一般，将城市与城市，城市内部之间连成一张有机的网络。
而在这些交通的核心交汇点，会出现一个个城市中心。
地铁首先连接的是这些城市中心的大型商业体，包括地上和地下，有商场、写字楼等；而大型商业体连接的是小型商业体，包括一些特色的街区商业；最后再通过城市道路，连接附近的住宅。
这样的逻辑，就是城市TOD开发的逻辑。
这就像细胞城市，每一个细胞都是健康、独立、有序、充满生机的，然后再通过交通动脉，将一个个细胞连接起来，形成一个更加有机的整体。在日本，房价和租金都是根据距离地铁站的步行时间，作为主要依据的。多走5分钟和少走5分钟，房价的差距可能高达30%以上。
NO. 2｜贰
日本TOD中心，短短5年时间内地价上涨了37%！
提到TOD，必须要提及的一个例子就是日本。
目前大家比较熟悉的，又相对经典的案例是在日本。以日本东京为例，那里人口相当密集，在距离城市中心半径20公里的范围内聚集着800多万人口。
如此高密度的居住圈，如果每户人家开一辆私家车出来，全城交通如果不是全瘫痪，估计也会堵得泄水不通。然而他们却可以有条不紊地正常出行，去学习、去工作主要就是得益于TOD的建设。
据了解，东京居民对公共交通的依赖程度高达80%。其中东京新宿站，以出入闸人次计算，每天客流量高达364万人次，是世界上日均客流量较高的站点之一，也是世界上出口数量最多，换乘最复杂的车站。
东京地铁路线图
目前，新宿站一共有178个出口。在新宿站不足1公里的范围内，分布着大型商业娱乐中心以及办公写字楼等，并设有空中、地下步行通道，有效保障行人免遭汽车尾气及恶劣天气的影响。
由于大量活动，可以直接在车站附近完成，所以轨道交通是他们出入该区域最方面、最常用的交通方式。
根据城市交通年报统计，东京（首都圈）、名古屋（中京圈）、大阪（京阪神圈）三大都市圈的年客运量总计约200亿人次，占日本全国总客运量220亿人次的90%，而总线路里程仅4800km占日本全国线路总里程24800km的20%。
这意味着，绝大数人能够在相当短的通勤时间内，顺利到达自己的目的地，既可以提高自己时间的有效利用率，又可以有效缓解城市交通拥堵。这是一个非常理想的状态，也非常值得我们借鉴。
日本新宿交通路线图
值得注意的是，据《日本经济新闻》报道，东京圈1都3县2017年出售的新房均价约5971万日元（约人民币345.48万元），同比2016年上涨6.9%，刷新经济泡沫期1990年（6214万日元，约合人民币362.万元）以来的较高纪录！每隔2年房价会刷新一次，目前已经连续5年突破5000万日元大关！
地价方面，从2013年到2017年，东京都的平均地价总体呈上涨趋势。特别是新宿站周边的地价，在短短5年时间内上涨了37%！
NO. 3｜叁
济南新东站在大力推广TOD模式，未来可期
大家知道，现在济南地铁全面开花，但真正的TOD规划却非常少见，目前新东站片区，是真正意义上按照TOD打造的一个片区，这里将会形成一个TOD中心。
为了给新东站片区的规划以充分的空间，整个新东站片区需安置18个村庄，安置村民约9407户、34545人， 规划建设四个安置区，总建筑面积约380万平方米，再加上搬迁的工厂，济南尽较大努力让新东站片区成为TOD新规划的试点。
新东站片区内规划有R3、 M1、M4三条轨道 交通线路，在片区南侧规划R2线，目前贯穿片区南北的 轨道R3线已全面开工建设，启动了轨 道M1、M4线工程前期研究工作，通过轨道交通15分钟可到达城市中心， 同时贯穿片区东西 的工业北路快速路已建成通车，未来在建的济南综合交通枢纽，新东站片区的交通便捷性是必须的。
新东站片区作为济南的规划试点片区，先行打造15分钟生活圈，共规划9处社区邻里中心；在片区内 复合设置文化、体育、医疗等社区级公共服务设施； 高标准配套中小学基础教育设施，共规划25处小学，16处初中，38处幼儿园；沿绿道网均衡布局，提供安全便捷的步行环境。
一个板块，一旦出现TOD中心，说明交通畅达、商业聚集，人口、产业等拼图都已成形，是城市的重要核心。
而TOD中心的房价，也往往要比周边其他住宅高出一截。
TOD中心示意图
纵观新东站片区，将要入市或者已经在售的楼盘有：新城香溢澜庭、天鸿万象新天公园大道、碧桂园CLD凤凰首府、祥泰城、旭辉操盘的A-9地块项目……其中，位于新东站的张马片区，是目前整个新东站片区正在大规模开发的区域。而张马片区的碧桂园CLD凤凰首府目前进展较快，很有可能在今年年底入市。
未来，住在在新东站片区朝气蓬勃的青年们，乘地铁R3/M1/M4，从这里向济南高新区、唐冶、主城区漫溢，轻松完成通勤、居住与休闲的“一键切换”。
济南新东站片区，让人看到了大阪站的影子。
大阪梅田区的轨道交通中心大阪站
作为日本大阪的轨道交通新中心，大阪站所在的梅田区，位于城市北部，并非传统市中心，但是正是因为TOD中心的缘故，这里十分繁华。碧桂园CLD凤凰首府在的新东站张马片区，也是济南的一个新兴板块。虽然现在不是城市中心，但是有TOD中心的地方，很可能就是下一个“城市中心”。
来源：家在济南
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