开发商会不会赔钱卖?唐冶的高价地卖多少钱合适?

地产下半场 2018-02-11 05:45:00
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最近讨论2018年楼市到底是涨是跌还是平稳的话题越来越多,我节选几个地产下半场交流群里的几个网友的言论: 暴跌不可能的,开发商宁肯烂尾也不会大幅降价。

最近讨论2018年楼市到底是涨是跌还是平稳的话题越来越多,我节选几个地产下半场交流群里的几个网友的言论:

 

暴跌不可能的,开发商宁肯烂尾也不会大幅降价。

 

等他没钱就降价卖了。

 

涨跌自由市场来决定,暴涨暴跌,这种要有依据的。

 

跌了会有人断供,银行怎么办。

 

大跌对国家经济伤害是毁灭性的。

 

这两年别指望大涨了吧,平稳过渡就不错啦。

 

还是那句话,房价走势短期看政策,经历过一轮暴涨后,政府是要稳住房价,不能有大的起伏。

 

不节选了,说说我的一些看法吧。

 

房子可不可以跌?当然可以涨也可以跌,这种事情又不是没有发生过。对于中小开发商,为了自保会跌,跌到可以承受的范围,出货,缓一缓资金压力,这种现象在2014年发生过不少。如果降价之后仍然度不过难关,再跌的可能性有多大,我也不知道,因为之前撑过去就是春天;撑不过去会不会跑路,我也不知道。

 

但是现在不同了,现在中小开发商越来越少,大都是实力雄厚的大开发商。大开发商也面临资金链的问题,也面临利润率问题,也怕跌,但抗风险能力强过中小开发商毋庸置疑。如果跌到成本价还不行,会不会跑路?我想应该不会跑路,大开发商这一点最好。会不会烂尾?应该也不会烂尾。这么说吧,大开发商摊子大,摊子多,这个筐里的苹果便宜卖了,其他筐里的苹果能把这个筐里的损失填补上也行。所以,摊子越多,越敢玩。而不是摊子越多,怕顾不过来,不敢玩。我曾经和一些大开发商的朋友聊过这个话题,摊子越大越敢玩,越敢创新。

 

这也就是说,房子不是不可以赔钱卖,适赔钱卖也不会死人,也不会给国家经济带来什么毁灭性的打击。去年赚的钱,可以今年赔出去,今年赔的钱,明年也可以赚过来,这没有什么不正常的,更何况,也不一定非得到赔钱卖的地步。至于好事者算的楼板价多少,未来售价多少,只能说是自己一厢情愿,甚至和开发商测算的价格也有不小的出入。开发商每一次拿地前,都做过多少次测算报告,定位报告,心里有数,千万不要小看开发商的战投部,人家是吃干饭的吗。

 

再说唐冶高价地卖多少合适。(插叙:这一篇文章是前几天写的,之前还没有人具体谈论唐冶的房价,最近这两天又有人开始炒作了,散布某个区域的房价地图,就像去年某代理公司做的那个什么房价地图一样。)

我们拿几个有实力的开发商在唐冶的代表性楼盘看看:

楼盘一

块地拍地楼板价9807元/平米;加上竞拍的安置房,预计楼板价约为1.24万/平米。

产品预计为小高层和多层产品,综合建安成本加各类税费,以5000计算,均价卖17400元/平米可以保本。

楼盘二

这块地拍地楼板价13514元/平米;加上竞拍的安置房(3块地分摊,不能只算这一块地头上),预计楼板价约为1.65万/平米。

产品预计为别墅产品(综合其他地块,这块地也可能会有部分多层产品搭配),综合建安成本加各类税费,以4000计算,售价20500元/平米可以保本。

当然,以上只是测算,不代表人家就是这个价格,具体价格测算不是这么简单的几个数据,包含项太多,但总得来说以上数据不会太离谱。后附成本明细。

那么,唐冶未来的售价会多少呢?按拿地时的市场热度,肯定期望更高,但现在市场热度不再,能卖多少,还要看市场怎么一步步走下去。

但不管多少,新推出的楼盘肯定要比现在的唐冶高层价格高,所以未来反映出的市场均价,比2017年肯定是上涨的。所以当时有人给我打赌,不说什么楼盘不说什么产品,没有一个具体可衡量的楼盘,是不客观的。

放在唐冶是这样,放在全济南也是这样。随着2018年济南大量高端盘入市,即便按微利的价格计算,2018年的济南整体均价是要上涨的。那么单个楼盘涨了吗?一个新楼盘预期本来是3万一平,现在算2.5万一平,肯定是降了;但是相对之前的1.3万高层,则是上涨的。就是这么个道理。

以前是刚需盘为主,未来是以改善楼盘为主。至少未来一段时间内将是如此。

再说2018年济南房地产市场,前几天和几位行业资深人士聊天,他们判断:2018年8月,将有明显的下降趋势,10月可能表现更明显。

这只是他们的一家之言,而具体市场走势,也只能等“到了那时候”才知道。但我相信,具体到同一个楼盘的同一类产品,相比2017年,价格下调是大概率事件。

抢购的时候可以疯狂,抛售的时候同样可以疯狂。历来如此。

下为项目总成本包含项,仅供参考:

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