开发商会不会赔钱卖?唐冶的高价地卖多少钱合适?

最近讨论2018年楼市到底是涨是跌还是平稳的话题越来越多，我节选几个地产下半场交流群里的几个网友的言论：

暴跌不可能的，开发商宁肯烂尾也不会大幅降价。

等他没钱就降价卖了。

涨跌自由市场来决定，暴涨暴跌，这种要有依据的。

跌了会有人断供，银行怎么办。

大跌对国家经济伤害是毁灭性的。

这两年别指望大涨了吧，平稳过渡就不错啦。

还是那句话，房价走势短期看政策，经历过一轮暴涨后，政府是要稳住房价，不能有大的起伏。

不节选了，说说我的一些看法吧。

房子可不可以跌？当然可以涨也可以跌，这种事情又不是没有发生过。对于中小开发商，为了自保会跌，跌到可以承受的范围，出货，缓一缓资金压力，这种现象在2014年发生过不少。如果降价之后仍然度不过难关，再跌的可能性有多大，我也不知道，因为之前撑过去就是春天；撑不过去会不会跑路，我也不知道。

但是现在不同了，现在中小开发商越来越少，大都是实力雄厚的大开发商。大开发商也面临资金链的问题，也面临利润率问题，也怕跌，但抗风险能力强过中小开发商毋庸置疑。如果跌到成本价还不行，会不会跑路？我想应该不会跑路，大开发商这一点较好。会不会烂尾？应该也不会烂尾。这么说吧，大开发商摊子大，摊子多，这个筐里的苹果便宜卖了，其他筐里的苹果能把这个筐里的损失填补上也行。所以，摊子越多，越敢玩。而不是摊子越多，怕顾不过来，不敢玩。我曾经和一些大开发商的朋友聊过这个话题，摊子越大越敢玩，越敢创新。

这也就是说，房子不是不可以赔钱卖，适赔钱卖也不会死人，也不会给国家经济带来什么毁灭性的打击。去年赚的钱，可以今年赔出去，今年赔的钱，明年也可以赚过来，这没有什么不正常的，更何况，也不一定非得到赔钱卖的地步。至于好事者算的楼板价多少，未来售价多少，只能说是自己一厢情愿，甚至和开发商测算的价格也有不小的出入。开发商每一次拿地前，都做过多少次测算报告，定位报告，心里有数，千万不要小看开发商的战投部，人家是吃干饭的吗。

再说唐冶高价地卖多少合适。（插叙：这一篇文章是前几天写的，之前还没有人具体谈论唐冶的房价，最近这两天又有人开始炒作了，散布某个区域的房价地图，就像去年某代理公司做的那个什么房价地图一样。）

我们拿几个有实力的开发商在唐冶的代表性楼盘看看：

楼盘一

块地拍地楼板价9807元/平米；加上竞拍的安置房，预计楼板价约为1.24万/平米。

产品预计为小高层和多层产品，综合建安成本加各类税费，以5000计算，均价卖17400元/平米可以保本。

楼盘二

这块地拍地楼板价13514元/平米；加上竞拍的安置房（3块地分摊，不能只算这一块地头上），预计楼板价约为1.65万/平米。

产品预计为别墅产品（综合其他地块，这块地也可能会有部分多层产品搭配），综合建安成本加各类税费，以4000计算，售价20500元/平米可以保本。

当然，以上只是测算，不代表人家就是这个价格，具体价格测算不是这么简单的几个数据，包含项太多，但总得来说以上数据不会太离谱。后附成本明细。

那么，唐冶未来的售价会多少呢？按拿地时的市场热度，肯定期望更高，但现在市场热度不再，能卖多少，还要看市场怎么一步步走下去。

但不管多少，新推出的楼盘肯定要比现在的唐冶高层价格高，所以未来反映出的市场均价，比2017年肯定是上涨的。所以当时有人给我打赌，不说什么楼盘不说什么产品，没有一个具体可衡量的楼盘，是不客观的。

放在唐冶是这样，放在全济南也是这样。随着2018年济南大量高端盘入市，即便按微利的价格计算，2018年的济南整体均价是要上涨的。那么单个楼盘涨了吗？一个新楼盘预期本来是3万一平，现在算2.5万一平，肯定是降了；但是相对之前的1.3万高层，则是上涨的。就是这么个道理。

以前是刚需盘为主，未来是以改善楼盘为主。至少未来一段时间内将是如此。

再说2018年济南房地产市场，前几天和几位行业资深人士聊天，他们判断：2018年8月，将有明显的下降趋势，10月可能表现更明显。

这只是他们的一家之言，而具体市场走势，也只能等“到了那时候”才知道。但我相信，具体到同一个楼盘的同一类产品，相比2017年，价格下调是大概率事件。

抢购的时候可以疯狂，抛售的时候同样可以疯狂。历来如此。

下为项目总成本包含项，仅供参考：