中国金茂2018年中报:合约销售718亿元,核心净利同比增长

8月28日，中国金茂发布2018年中报，录得合约销售金额718亿元，同比增长198%。实现核心净利润约32亿元，同比增长43%。综合整体财务状况、现金流产生能力和未来发展资金需求各因素，2018年中国金茂继去年派发“上市十周年特别股息”后，首次派发中期股息，每股12港仙。

在2017年年报业绩会上，管理层表示2018年公司业绩目标为签约额超50%复合增长，完成千亿以上签约销售业绩。而8月28日，中国金茂高层在业绩会现场透露：2018年以来，金茂销售增幅强劲，截止7月底已经完成789亿人民币签约额，本次半年业绩发布前一周已经突破800亿签约。接下来4个月时间，中国金茂仍将处于强销期，有900亿货值可推。目前公司内部已经将销售业绩冲刺指标上调至全年1200亿，管理层表示有信心而且希望超额完成该目标。

（从左到右分别为投资者关系总监郑秋平先生、执行董事兼首席财务官江南先生、执行董事兼首席执行官李从瑞先生、执行董事兼高级副总裁宋镠毅先生）

稳健的高增长

中国金茂2018年上半年总计实现营收约219.37亿元，各板块业务全面上扬，物业开发、物业租赁、酒店经营三大板块同比分别实现23%、13%和1%的增长率。三大板块业务中，物业开发板块实现营收195.05亿元，占公司总收入89%。

营收增长的同时，中国金茂合理拓展土地储备。在业绩会上，中国金茂管理层透露，2018年1-7月，中国金茂已经在全国20座热点城市，收购了29个优质项目，计容建面达541万平方米。其中，济南、西安、徐州、泉州、常州和南通6个城市为中国金茂首次落子。从1-7月金茂拿地资金投入比例上看，上海、天津、无锡位居前三，成都、西安、佛山、杭州、武汉紧随其后。可以看出，中国金茂仍坚持优势城市、优势土地策略，重点布局一线及核心二线城市。

值得一提的是，在业务快速发展，土地储备扩容的情况下，中国金茂财务依旧稳健，截止2018年上半年公司净负债率66%，相比2017年末69%的负债率略有下降，低于大部分同行企业。

而得益于中国金茂央企背景及公司优质的实力，中国金茂资金成本控制能力出色。2018年上半年中国金茂共进行三次融资活动：发行12.5亿人民币点心债，3年期，利率5.2%；发行30亿熊猫票据，3年期，利率4.99%；获得80亿港币银团贷款，3年期利率Hibor+145bp，5年期利率Hibor+165bp。中报显示，中国金茂2018年上半年融资成本为4.98%。

基于稳健而高效的增长，多家机构持续看好中国金茂。标普全球、穆迪分别维持中国金茂「BBB-」、「Baa3」评级。中诚信证评评级为「AAA」。光大证券8月17日研报称中国金茂资源禀赋独特，一级开发利润丰厚，在房地产资金面紧缩情况下，中国金茂融资成本优势将利于公司后续介入并购获取资源。

持续增长的业绩与土地储备，优秀的利润获取能力，稳健的财务，强大的融资成本优势以及机构看好充分说明中国金茂的增长是稳健的高增长，也为中国金茂未来战略的实施打下扎实基础。

聚焦城市运营

中国金茂持续的高增长源自其长期以来对城市运营商定位的坚持。

中国金茂是城市运营先行者，其相关经验可以追溯到上世纪的上海浦东陆家嘴建设。2015年，中国金茂宣布战略升级，正式明确了城市运营商的战略定位。2018年，中国金茂继续以“释放城市未来生命力”为愿景，充分发挥城市运营方面的经验，坚持以规划驱动为牵引，以资本驱动为基石，推动城市升级与产业升级，助力政府打造城市新核心。

2018年上半年中国金茂战略签约6个城市运营项目，提前完成2017年报业绩会上计划签约5个城市运营项目目标，且所签6个城市运营项目均是热点一二线城市的大体量项目。其中苏州张家港高新区智慧科学城建筑面积达450万平方米，青岛西海岸新区创新科技城建筑面积440万平方米，为后期新增土地储备提供充分空间。在半年业绩会上，中国金茂表示，未来五年，旗下城市运营项目占比将达到60%。

中国金茂城市运营端的自信源于其独特的城市运营理念。在项目前期中国金茂注重以规划和资金驱动项目。中国金茂一方面积极发挥专业能力，以整体性、系统性、前瞻性、科学性的规划沟通政府，实现功能多元化、产业高端化、城市国际化。另一方面结合公司资金及信用优势，发挥金茂资本在拓展资金渠道、助力产业落地等方面的作用，以资本撬动区域开发，实现以投引产。

而在具体城市运营项目过程中，中国金茂重点推动项目在产业和城市方面双升级。在产业方面，中国金茂发挥金茂绿建在科技产业领域的带动力，同时聚焦大文化、大健康、大科技三大产业，通过产业合作和产业孵化，推动城市产业升级。以广州生命科学城为例，中国金茂打通母公司中化集团内部及上下游产业链相关资源，打造集种业总部基地、交易会展平台、成果转化、高峰论坛永久会址、休闲观光、科普旅游及种业文化等功能为一体的全国排名前列个以种业为产业特征的特色小镇。

在城市方面，中国金茂依托在品质住宅、高端酒店、精品商业、5A级写字楼领域积累的产品优势与品牌影响力，带动城市消费升级与城市功能升级。上海星外滩、长沙梅溪湖国际新城及南京青龙山国际生态新城均是中国金茂在城市升级方面的扛鼎力作。而在新签约的苏州张家港高新区产城项目，中国金茂将为张家港高新区引进高端的商业、教育、医疗等服务机构，进一步完善提升城市功能。

可以说，中国金茂在产业和城市方面的“双升级”，不仅提升了土地价值，也实现了城市面貌的更新。中国金茂在城市开发建设中，秉承着科学至上的理念，以智慧科技为引领、绿色健康为特色，不断实现着技术创新与产品的升级。在这一过程中，中国金茂践行其作为央企的社会责任，深度参与到中国新型城市化进程的建设中去，一方面打造了诸多城市名片，另一方面也助力于消费升级、改变现代都市生活方式、提升了城市人群的生活品质。

（图为长沙梅溪湖国际新城）

持续提升产品力

产品力一直中国金茂业绩稳健高速增长的内核。

作为中国金茂较具代表性的府系产品，自开发北京广渠金茂府至今，中国金茂秉承“品质筑就更美生活”的使命，坚持“非核心不选，非标杆不筑”的营造原则，为其业主提供美好品质生活。

作为绿色智慧住宅的开创者和先进者，中国金茂府系作品始终将“因地制宜、被动优先、高效健康”作为产品的核心设计理念，从绿色规划设计、绿色部品部件、绿色施工、绿色物业运营的完整产业链入手，系统性整合12大绿色建筑科技，打造出美观与节能兼顾的高效建筑维护系统，健康又舒适的毛细管网、新风系统，地源泵系统等，以绿色节能、智慧科技的核心竞争力满足人们对于美好生活的更高要求。

比如府系排名前列之作北京广渠金茂府以科技系统打造绿色人居，俘获市场认可；上海大宁金茂府、北京金茂府又成为中国前两个获得的英国BREEAM四星认证的住宅项目，比肩英国首相府、伦敦海德公园1号。

目前无论品质还是规模，金茂府都已成为中国高端改善住宅领域的引领者。据赛维公司调研数据显示，2017年一线品牌开发商的满意度平均值在85%，而赛维对亦庄金茂府抽样的300多户家庭的满意度调查中，入住业主的满意度高达95%。

府系产品成就了中国金茂。截至目前，全国21座城市累计布局39个金茂府项目，其总体货值已接近4000亿。2018年上半年，金茂府再次以有力的市场表现回馈中国金茂的匠心。北京亦庄金茂府、上海大宁金茂府、天津海河金茂府、武汉东湖金茂府等项目均在市场获得很好的市场销售业绩和口碑。

（图为上海大宁金茂府）

尽管对品质的坚持其实是中国金茂践行央企责任的基本表现，但却已让中国金茂收获了业主的信赖，为未来中国金茂的长期增长打下口碑及市场基础。而无论房地产行业如何发展，人们对美好生活的追求，对居住品质的追求始终如一。中国金茂在房地产白银时代，在行业集中度越来越高的今天，步履稳健而战略坚定，锤炼产品基本功，正以地产优等生的姿态迎接消费升级时代背景下行业下一个十年。

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