全国土地市场月报:集中供地试水“开门红”

长春、西安、广州、无锡、重庆、沈阳已全部结束首批次的集中供地，5-6月初，杭州、北京、天津、青岛、福州、厦门、深圳、上海、南京、济南、苏州、郑州、长沙等13座城市已经挂出集中供地地块信息，5月-6月初将进入首批次集中供地高潮部分，而4月的集中供地仅仅为试水阶段。全国住宅用地市场稳地价效果初步显现，一二线城市成交活跃度较高，长三角地区非集中供地城市活跃度更强。4月6座已成交住宅用地的集中供地城市中，房企取地仍较积极，城市入驻出现明显分化。

一、集中供地靴子落地，稳地价效果初步显现

4月全国351城住宅用地成交规划建筑面积累计同比下滑8.4%，成交金额累计同比增速收窄至5.7%，其中1-4月，6座城市集中供地居住用地累计成交金额占全国351城居住用地累计成交金额的16.1%。全国351城住宅用地成交楼面价累计同比增长15.4%，与上个月基本持平，其中6座集中供地城市本批次成交楼面价较2020年成交楼面价增长35.5%，带动全国楼面价稳中有升。全国351城住宅用地成交溢价率19.3%，同比增长5.5个百分点，其中6座集中供地城市成交溢价率较2020年成交溢价率增长9.5个百分点，控制良好，全国价率的上涨主要来自非集中供地城市。

一线城市住宅用地成交量同比增速在广州集中供地下明显提升，同时，成交楼面价降幅扩大；二线城市成交楼面价涨幅收窄，一二线城市成交楼面价回落。4月，一线城市居住用地成交规划建筑面积累计同比增幅扩大至53.6%，主要在于广州住宅用地市场集中供地。相反由于广州本批次集中供地较2020年全年成交楼面价下滑15.3%，一线城市成交楼面价累计同比降幅再度扩大。二线城市成交楼面价累计同比增幅收窄至8.3%，成交楼面价增幅收窄。

长三角、粤港澳、成渝市场表现活跃。2021年4月，集中供地城市中无锡、广州、重庆等城市土拍活跃度较高，无论是集中供地城市还是非集中供地城市，长三角住宅用地市场最为活跃，绍兴、金华、温州、盐城、徐州、常州、南通、衢州等长三角城市住宅用地成交溢价率保持在20%以上，基本呈现住宅用地市场聚焦长三角的趋势。

二、六城集中供地房企取地积极，但城市选择策略分化明显

4月集中供地城市中，房企采取不同策略，入住城市分化明显。成交在首批集中供地试水过程中，各品牌房企也在适应中，由于无案例可循，因此，各大房企仍在按照“老办法”进行取地，随着集中供地城市越来越多，房企适应集中供地后，活跃度会回落。据目前而言，融创成交住宅用地总金额为170亿元，主力集中在广州、无锡、重庆等都市圈重点发展方向上。招商、万科、保利、华润将资金分散在各个城市，其中万科在西安西咸新区和无锡参与多宗地块的全面竞争，成绩较为一般，但在各城市取地总金额合计起来仍排名靠前，取地平均化或将成为部分房企取地的思路之一。除此之外，龙湖、越秀凭借主场优势分别成为重庆、广州成交居住用地金额榜首，具备地缘优势的房企也将会在集中供地中脱颖而出。另外，长春、西安西咸新区质素一般地块基本由当地公司及当地政府平台公司取得，形成平台公司托底的形式。

各城市本批次集中供地成交居住用地规划建筑面积相当于2020年全年成交量的三成水平，成交楼面价受结构影响有所提升。本次集中供地中6座城市（包含西安）住宅用地总成交金额为2360亿元。而5月-6月初14座城市计划出让住宅用地总起始金额达5744亿元，还暂不包括上海，4月集中供地居住用地成交金额仅占5月-6月初计划集体供地居住用地起始金额的41.1%，可见，4月集中供地仅仅为试水。广州在本批次集中供地中，大幅提升供应量，完成2021年国有建设用地供应计划中住宅用地建设用地面积40.4%，成交居住用地规划建筑面积相当于2020年全年的一半以上，可见广州本批次计划供应力度较大。无锡在本批次集中供地中活跃度较高，由于溢价率控制较低，导致基本所有地块全部触顶进入竞配建面积阶段。竞配建的住房面积较成交的规划建筑面积占比达到11.2%。同时，由于地块优质的原因，推高了成交楼面价涨幅。重庆由于不设较高限价，因此溢价率以及成交楼面价全面提升，成交楼面价提升明显，主要由于本批次集中供地不包含垫江县等下属县市。西安西咸新区、沈阳吸引多家房企参与竞拍，而长春的吸引力相对一般。

三、5月将有十四个城市集中供地

杭州、北京、天津、青岛、福州、厦门、深圳、上海、南京、济南、宁波、苏州、郑州、长沙将于5月-6月初（6月1日-4日）集中供地，22城中还剩武汉、成都、合肥暂无计划。后续仍将关注集中供地变化。