城市空间发展变轨,山东省未来五年的地产机会在哪里?

“地产底层‘人地钱’逻辑的改变（见图1）”是驱动房企盈利模式转变（从外生拉动型“高杠杆、高周转”盈利模式向内生驱动型“产品+管理红利”转变）的主要力量。

其中“地”主要和两个关键因素有关：

地价&房价持续上涨的历史结束；

新的土地供应模式对房地产开发综合视角和整合多元资源能力的要求越来越高。

排名前列个因素比较好理解：中国经济发展模式从“投资拉动+世界工厂”转向“国内+国际双循环”，“发行货币→开发土地→房屋销售→创造资本”的资本循环模式将不再成为经济主推动力，由此“地价放量和地价上涨放大资本创造提供城市建设资金”的方法正在被地方政府（半推半就）的放弃，“地价&房价上涨”也失去了地方政府的支持。

第二个因素如何理解？从排名前列点延伸，“扩张城市规模、扩大土地供应创造资本”不再是地方政府解决资金需求的主要选择项，由今年两会政府工作报告的内容：“稳步推进城市群、都市圈建设；严控撤县建市设区；有序推进城市更新；”，就可以得知——“摊大饼似的城市新区大规模扩张、老城区大拆大建更新”已经不是城市建设的主要方式，因此房企不能再撞大运似的在这两类区域粗糙的选地做开发。

那新的土地供应主来源在哪？ 这个问题的答案，能从国家十四五规划和今年两会报告中窥探一二——如报告所言：“稳步推进城市群、都市圈建设，促进大中小城市和小城镇协调发展……加强县城基础设施建设……”——新的土地供应主要在城市群

/都市圈的联结地带、县城这两类区域，然后就是地级市的市区少有和边缘地带。

不管从政府需求、还是从集约式高质量发展的角度而言，未来的城市建设都需要符合“产城融合”的原则，在市区和县城需要加强各种城市功能，在联结地带需要从无到有进行综合功能的（尤其是枢纽性质的）片区开发，但总之地产开发需回归本源——建设承载综合性城市功能的空间，整个行业也必然不再是“夜壶”。

所以对目前“以住宅开发为主”的房企而言，这至少是两个层面的战略问题：

层面1：在市区和县城做开发，至少要有“房地产综合开发视角”——住宅社区空间内部能承载“零售/餐饮/教育/文娱/医卫”等功能，又或者建有无缝联结社区外部这些功能包括交通、就业的接口。

只满足层面1的房企，更多是在土地二级招拍挂市场或者与土地方合作拿地，往往 只能被动接受地价，“把握与引导客户需求、产品研造、成本匹配和控制、社区服务提供”在产品和服务端的能力将是主要的竞争优势所在。

层面2：在层面1的基础上升级，不仅有视角和意识，而且更有能够对“新城建设、产城融合、TOD、智慧城市”等大型复杂综合项目，进行“规划、投资、建设、运营、融资”一体化的建设和运营的能力。

具备这种能力的房企，在城市群/都市圈的联结地带做开发具备优势——帮助政府从大的片区角度“造城”，从而获得先发优势，如拿地的主动权，并将土地成本内部消化，享受造城和运营城市带来的资产收益增值。其竞争力来自“围绕政府和用户需求的产业链协同闭环机制（如图3）”，从美日地产历史和国内领头羊多元化发展态势来看，这是地产产业链的发展趋势。

图3、 地产产业链发展趋势

理解土地的两个关键因素，对山东房企在战略层面思考投资布局和发展思路非常关键。

其一、聚焦联结地带、市区和县城寻找中期（3-5年）投资区域：

由山东省十四五规划、这两年的省政府工作报告，清晰洞察未来五年本省的建设重点和地产机会：

通过三大经济圈一体化推动各城市间联结地带的综合枢纽功能建设；

② 各市区的产城融合、宜居宜业、职住平衡功能完善；

③ 从城乡融合、加快农业转移人口市民化的角度强化县城综合服务能力。

借助地图快速发现三类区域范围：

寻找各城市间联结地带的综合（枢纽）功能节点：

这类区域现阶段往往是郊区少有地带，其开发价值不像受城市功能辐射的市区周边地带那么明显，房企越能提前发掘，就越有主动权。

在文章《城市群效应下，房地产企业如何“计定山东”！ 》一文中指出：从城市群视角判断十四五地产主战场的主要标准是该区域是否处于“国家立体交通网主骨架”内（见图4），所以省内5条国家交通网主线附近的市区和县城都是值得关注的重点。

按照城市功能密集度对全省土地分级形成大数据城市地图（图5），找到城镇化扩张趋势区——拓展区（图5浅黄色地区），结合城市规划在拓展区找交通网主线附近潜在的综合（枢纽性）功能节点，例如青岛十四五规划中明确蓝谷、董家口、姜山、南村四大功能性战略节点（见图5）。

图4、山东省国家综合立体交通网主骨架布局示意图

山东省国家交通网5条主线：主轴6.1“东营—潍坊—青岛—日照—临沂” 、主轴6.2“德州—济南—泰安—济宁—枣庄”、主轴6.3“滨州—潍坊—日照—临沂”、走廊7.2“青岛—潍坊—淄博—济南—德州”、京哈支线“烟台—青岛”

图5 山东省大数据城市地图

大数据城市地图：以每平方公里的人口数量（工作、居住）、配套数量（学校/医院/商业/餐饮等）、交通通达性（以每小时公共和自驾能够到达的距离进行定量评分）、产业（工厂/写字楼/第三产业数量）进行全国范围建模计算，得到每个平方公里网格的城市成熟度得分，划分五级，在地理数据平台将每个平方公里网格根据档级标色，得到如图5所示的城市地图。

排名前列级、城市核心区（红色）：城市功能最密集、最全的区域，多为城市商务、行政、文化中心。未开发土地稀缺且成本高，一般会开发地标性建筑。有些地级市（如日照），显示没有核心区，说明从全国视角来看，该城市没有区域的功能密度达到核心区水平。

② 明确各市产城融合/宜居宜业/职住平衡功能需完善的城区、县城综合承载区：

第二级、城市主城区（深黄色）：城市功能完善、齐全，多为老城区或者过去20年建设的重点区域。未开发土地少且成本较高，多会开发功能复合的综合体项目，住宅多作为综合体配套以高密度高档公寓出现，如果开发独立住宅，多是高档、高品质项目。

第三级、城市拓展区（浅黄色）：有一定的城市功能，比如先行的交通通达性，但生活、配套、产业功能不足，在图上也体现出它包围着主城区，所以能够体现城镇化扩张趋势。拓展区已规划但未开发的土地较多，越靠近主城区的地带，开发价值越明显，越远离主城区的地带，开发价值越不明显，但是如果它处于城市发展主方向上，又是规划重点，那么潜力价值越大，是房企战略布局的目标。

第四级、城市近郊区（浅绿色）：城市功能不足、距离市区较远、现状比较荒凉的区域。在高周转时期，房企还可以与地方政府一起进行炒作包装，对该类土地进行割韭菜似的快速开发，但是现阶段，如果该类土地不在主城区周边（5-10分钟车程）、又不毗邻重点规划的拓展区，就要谨慎投资。

第五级、城市远郊区（深绿色）：远离主城区的未开发地带，或者是被山河湖覆盖，不适宜进行大规模城市开发的地区。

这一类土地比较好找，图5所示的市区和县城主城区周边的拓展区（图5浅黄色区域）都符合以上条件。在县城这个层面，5条交通主线沿线的县域能更受政策红利优惠，投资关注度应更高。

以青岛为例，结合大数据城市地图和十四五住房供给指引图（如图6），发现青岛市区住房供给在空间分布上有3个特点：①优先供给区域多位于市南、市北、李沧、崂山等主城区，它们的可拓展空间小，土地供应靠城市更新，开发周期长且量小；②远期供给区域主要位于城阳、胶州、西海岸的拓展区，主要依靠新增土地供应，从房企战略布局角度，适宜提前关注；③供给区沿（规划）地铁线路，紧挨产业聚集区域，多属于TOD片区开发类型，符合职住平衡原则。

图6 青岛大数据城市地图和市区住房供给布局指引图

青岛县级市平度和莱西都在交通主线内，值得关注。《青岛十四五住房规划》明确：“未来两市的城镇住房发展重点是支持进城务工群体的首次购房和本地城镇居民的改善性需求，促进产城融合、职住配套。”我们在去年的《“全体人民住有所居”明确行业变局轨道,房企该如何守正出奇,顺势而变？》一文中指出“进城务工群体的首次购房”将主要由政府解决，因此在这两个县级市，投资布局的重点在主城区边缘和周边的拓展区寻找能够满足当地改善需求的地块。

其二，对企业短期（1-2年）和中期（3-5年）发展思路的启示：

不同于行业领头羊有足够资源，能够按照自身发展意愿发展发展多元化相关产业，打造如图3所示的“产业链协同闭环机制”，山东省大部分的中小房企在有限的资源约束下，应将投资布局和业务发展结合思考。

首先，围绕今明两年的生存和增长目标，房企短期应该是在市区和县城的主城区边缘和附近拓展区寻找投资机会，面对的是以改善为主的本地客群，所以将“产品从刚需大路货升级为品质住宅、项目开发从高周转主导转变为利润和现金流平衡、提升成本控制能力和社区服务”是中小房企今明年管理练内功的重点。山东已有一批追求品质的房企，如青特、万城、奥正、尊亨等在这方面已见成效。

其次，房企对中期的发展思考应围绕“如何参与三大经济圈联结地带的综合项目开发”来展开。在山东省，这类复杂造城似的项目多会交给政府下属的国有平台公司进行开发，但是国企体制会极大制约平台公司培育和发展相应能力——开发综合项目需要的产业链协同闭环能力，所以平台公司将会主要把持开发控制权、有选择性的主导某些环节操作，而在某些环节或项目会选择合作。

这就是中小房企的战略契机，分为三个层次：层次一、具备综合项目全程开发和运营视角、帮助平台公司进行区域规划；层次二、能够整合某些资源，帮助平台公司完成某些高难度环节的开发（例如新基建）或者解决后端运营；层次三、自身具备能力，操作高难度环节开发和后端运营。对中小房企而言，层次一所需的视野和思维是目前要培养的，层次二所需的资源是要着手开始寻找的，层次三所需的能力是开始要思考的，当然这一切都建立在销售型物业开发能力过硬和足够规范的基础上。

结束语：本文主要是从全省空间视角进行窥探投拓机会和发展思路，后续将对具体城市的投拓区域进行更为细致的分析，欢迎读者在文后留言，提出自己感兴趣的山东省地级市。我们将选择提名最多的五个城市单独撰文分析。