新东站片的大规模开发还在后头 未来将崛起一座TOD新城!

搜狐焦点济南站 2018-08-22 10:11:37
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外地的小伙伴来济南,很多人的排名前列印象就是济南破,济南旧,济南规划太落后。 不光外地小伙伴来济南有这样的印象,有时候当我们从济南火车站下车的时候,尽管我们在这个城市生活了很多年,但也忍不住吐槽一下:济南什么时候有个像样的火车站?什么时候城市面貌能好看一点?交通流畅一点?……此处省略很多美好的愿景。 济

外地的小伙伴来济南,很多人的排名前列印象就是济南破,济南旧,济南规划太落后。

不光外地小伙伴来济南有这样的印象,有时候当我们从济南火车站下车的时候,尽管我们在这个城市生活了很多年,但也忍不住吐槽一下:济南什么时候有个像样的火车站?什么时候城市面貌能好看一点?交通流畅一点?……此处省略很多美好的愿景。

济南现在的城市格局已经基本定型,主城区可供实施新规划的片区不多,目前也仅在济南新东站片区和黄河北的先行区有大片空地,可供规划设计者天马行空。

根据之前公布的规划,至少在新东站片区和先行区,规划还是比较超前和先进的。等将来新东站建成运行,新东站片区逐渐成熟,到时候对济南的抱怨,或许能够少一点。

当然这需要时间。

NO. 1|壹

还处在大规模开发初期的新东站片区

在之前的文章里,济南楼市参考曾经说过,今年以后未来几年,济南的供地主力片区在新东站片区。

新东站片区位于济南市主城区东北部,距老城约10公里、距CBD约6公里。 规划范围北至济青高速,南至胶济铁路,西至大辛河,东至东绕城高速公路,总用地约46.5平方公里。规划范围涉及王舍人和鲍山两个办事处。

整个新东站片区主要分为张马屯片区,田园新城,新东站核心区,其他土地要么是已经建成的住宅区,如恒大城,要么就是规划的安置区,要么就是工厂,要么济钢搬迁之后留下的大片土地。

可以说,济钢搬迁为济南发展,特别是新东站发展腾出了地方。如果济钢等工厂不搬,新东站的TOD新城蓝图也仅是一纸空谈。

目前来看,整个新东站片区并不是一个成熟的片区,处于大规模开发的起步阶段,而且未来这里还会有大量的土地出让。新东站片区现在并没有其他片区那种成熟的配套和面貌,但它有的是未来。

NO. 2|贰

新东站片区未来会是这个样子?

正因为不成熟,新东站有大片的土地可以用来施展前沿的规划。

早在2013年,济南就了邀请新城市主义代表人、规划大师彼得.卡尔索普先生在新东站片区,开展片区TOD规划编制,运用“新城市主义” 与可持续发展的理念,打造以交通枢纽功能为先导,以发展现代服务业为主导,文化遗产丰富、生活配套完善的城市新中心。

很多小伙伴一看上面的新东站片区的规划图,地块被分割的密密麻麻,这和之前济南其他片区的规划完全不同。

为了给新东站片区的规划以充分的空间,整个新东站片区需安置18个村庄,安置村民约9407户、34545人, 规划建设四个安置区,总建筑面积约380万平方米,再加上搬迁的工厂,济南尽较大努力让新东站片区成为TOD新规划的试点。

关于TOD,济南楼市参考之前在《未来济南买房,不懂TOD铁定吃亏!》里有介绍。简单的来说,TOD模式:“以公共交通为导向”的开发模式,主要是指以地铁、公交干线等枢纽站点为中心,以400~800米(5~10分钟步行路程)为半径,将出行、居住、工作、购物、休闲、娱乐等功能集中于一体,形成高效、集约、舒适、绿色的城市空间。

新东站片区的TOD规划大概有以下几个特征:

建立步行优先的邻里社区,优先发展自行车网络,创建密集的交通网格,支持高质量的公共交通服务(频繁直接的公共交通,以公交站点为起点步行即可覆盖住宅、工作地点和服务中心),创建多功能混合的邻里社区,有良好可达性的公园和开放空间,开发强度和交通运力相匹配(如此可避免片区过度拥挤),节能建筑和可再生资源……

未来的新东站片区可能是这个样子:公共交通发展,步行为主,有专门的自行车道,功能区以公交站点为中心,步行可达,林荫道方便步行……

虽然济南现在轨道交通各条线路进展情况不一,但是长远来看,轨道交通是城市发展的必然选择,济南的轨道交通不会停滞不前。

新东站片区内规划有R3、 M1、M4三条轨道 交通线路,在片区南侧规划R2线,目前贯穿片区南北的 轨道R3线已全面开工建设,启动了轨 道M1、M4线工程前期研究工作,通过轨道交通15分钟可到达城市中心, 同时贯穿片区东西 的工业北路快速路已建成通车,未来在建的济南综合交通枢纽,新东站片区的交通便捷性是必须的。

NO. 3|叁

新东站片区的置业参考

新东站片区作为济南的规划试点片区,先行打造15分钟生活圈,共规划9处社区邻里中心;在片区内 复合设置文化、体育、医疗等社区级公共服务设施; 高标准配套中小学基础教育设施,共规划25处小学,16处初中,38处幼儿园;沿绿道网均衡布局,提供安全便捷的步行环境。

这是规划的蓝图,但我们应该清楚,规划从落地到片区成熟需要一定的时间。片区发展前期,一切处于起步阶段,可能配套跟不上,生活氛围也不成熟,这个时候,可能价格是相对较低的;当一个片区开始逐步成熟,房价也会跟着水涨船高。

目前来看,新东站的整体环境如果要有一个较大的改变,恐怕还需要很长一段时间。新东站现在已经有很多个开发商在布局,远超我们的认知。

新东站片区,将要入市或者已经在售的楼盘有:新城香溢澜庭、天鸿万象新天公园大道、碧桂园CLD凤凰首府、祥泰城、旭辉操盘的A-9地块项目……

而位于新东站张马片区的绿城、正荣项目很可能要到明年才能入市。

来源济南楼市参考

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