约谈!严查!签承诺书!北上深杭齐上阵“降温”楼市

进入2021年以来，北京、上海、深圳和杭州等城市的房地产市场持续火热，从学区房涨价到房东跳价惜售，再到出现“万人摇”楼盘，市场的温度似乎又热了起来。

在此背景下,这四座城市从1月下旬开始纷纷“加码”，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，楼市调控政策密集发布。

2月8日，中原地产首席分析师张大伟向红星资本局表示，在他看来，这一轮的楼市火爆有三大引擎。首先是“打新”带来的套利投资客；其次是疫情导致的学区房回购潮；第三，是银行企业贷与按揭贷的巨大利差。

【上海】

中介：供需关系不平衡

上海打出一套房价调控组合拳

冯乐（化名）是上海的一名资深房产中介，他在2020年成交的房产价值超过亿元，他告诉红星资本局，在他看来，这一轮上海房价的异动是多种因素综合造成的。

一方面是受疫情的影响，去年前4个月基本没有带看量和成交量。

另一方面，冯乐称，由于上海学区房政策的调整、落户门槛放宽、以及旧区改造产生的动迁户，都让购房需求在短时间内爆发。

“这些都碰到一块了。供需关系改变不了，买房子的人多，然后相对来说房子比较少。”冯乐称，在这些购房者中，也有部分是看中时机出手的“炒房客”。

据经济观察报援引易居研究院智库中心数据，2020年9月，上海二手房成交数冲破3万大关，并一路攀升，至12月，成交量近3.9万套，同比翻了一倍，也打破了2017年来的二手房单月成交量纪录。

冯乐告诉红星资本局，据他估测，部分条件相似的房源成交价在近一个月内上涨了约10%，有的学区房甚至能涨15%左右。“市面上好房子已经不多了，基本上消化得差不多了。”

有上海网友在豆瓣小组“社畜买房共进会”中称，在最近一段时间，有的有明显硬伤的、挂牌了很长时间的房子，竟然也涨价卖了出去。建议买方不要恐慌性上车，可以观望未来将会放出的房源。

红星资本局注意到，在房价出现异动后，上海快速打出“调控组合拳”，多次加码调控政策。

1月21日，上海8部门联合下发相关文件：严格执行住房限购政策，夫妻离异的，任何一方自夫妻离异之日起3年内购买商品住房的，其拥有住房套数按离异前家庭总套数计算；同时，个人对外销售住房增值税征免年限从2年提高至5年。随后，上海将法拍房也纳入限购。此前，上海的法拍房不受限购政策影响，没有缴纳社保、税收记录、婚姻状况等因素限制。1月29日，上海银保监局指出，将严格落实差别化住房信贷政策，严格审查个人住房贷款较低首付比、偿债收入比、限贷等要求。防止借款人通过消费贷、经营贷等渠道违规获取个人住房贷款首付款资金，或者通过伪造首付款支付凭证方式套取银行贷款。2月1日，上海市多部门联合约谈房地产经纪机构、房企等，要求切实执行调控政策，包括不得炒作房屋涨价、制造购房恐慌情绪的信息；不得参与经营贷、首付贷、消费贷等违法违规房地产金融活动；新建商品住宅项目上市时不得以承诺“保证摇到”“保证买到”等“碰瓷”收取所谓“茶水费”“关系费”等。2月5日，上海买房推出积分制，根据家庭情况、户籍情况、房产情况、5年内购房情况等多个方面进行积分，优化认筹政策。例如家庭户优于单身、上海户口优于外地户口、无房户优于有房户、近5年无购房记录也将享受更大优先权。2月7日，根据网民举报和巡查发现的线索，上海市网信办、市房管局、上海银保监局联合约谈运营“冰山”系列房地产自媒体账号的上海冰山房地产咨询有限公司负责人。三部门也向上海房产类自媒体账号运营者发出正告，任何网上行为都必须严格遵守互联网法律法规，尽快自查清理臆测房地产政策走向、渲染炒作恐慌情绪的“标题党”文章和错误观点。

【北京】

个别学区房价格有所上浮

坚持“逢涨必查，逢炒必办”

在上海房价出现异动时，北京几乎是被连带着讨论最多的城市，围绕着“北京会不会补涨”的讨论充斥着部分房产论坛。

北京一资深中介石文刚（化名）告诉红星资本局，北京其实没有普涨，“房价基本上是平稳的，但是个别学区房的价格有所上浮。”

“学区房的政策没有变化，但有的家长本来是计划把孩子送到国外去读书的。现在因为疫情的原因，他们可能害怕了，开始看学区房，这一类客户还挺多的。”石文刚说。

在豆瓣小组“社畜买房共进会”，网友@上一当 近日发帖称，他手里有一套北京西城小户型学区房，同户型在今年1月以680万元成交，另有一套同户型随后以720万元成交，现在中介常打电话劝他卖房，他计划挂价780万元试试。

“逢涨必查，逢炒必办。”针对相关情况，北京从1月下旬起密集采取相关措施，严厉打击恶意炒作和违规资金进入楼市，整顿房地产市场秩序。

1月28日，北京房地产中介行业协会发消息称，相关部门已多次约谈北京主要中介机构负责人，要求各经纪机构及相关人员不得渲染、炒作房屋成交信息，不得鼓动引导出售方随意提高报价，不得在微信朋友圈、自媒体渠道发布制造购房恐慌情绪的文章，不得参与“经营贷”“首付贷”“消费贷”等任何违法违规的房地产金融活动。 1月30日，北京银保监局发文称，严查消费贷、经营贷资金违规流入房地产市场。要求各行对2020年下半年发放的相关贷款开展全面自查，重点排查是否存在相关情形导致消费贷、经营贷资金被违规用于支付购房款等问题。 2月1日，据北京商报报道，北京多家房地产经纪机构联合签署了《关于稳定首都房地产市场的承诺书》，承诺内容包括：不参与“经营贷”“首付贷”“消费贷”等任何违法违规的金融活动等。

2月3日，针对一些自媒体和网络大V近期的“唱涨”言论，北京市住建委、市网信办、北京银保监局三部门联合召开约谈会，对北京大土豆、米宅北京、北京大房子、水原十口、饭总选房等5家自媒体进行集中约谈。

【深圳】

各区房价都有所上涨

将建立二手住房成交参考价格机制

除了北京和上海外，深圳的房地产市场也加入到这一轮火热的行情中。

有深圳的资深中介徐立封（化名）告诉红星资本局，和2019年12月相比，去年12月各区的房价都有所上涨，除了龙岗片区，其他区在这一年的涨幅大约在25%-30%。

据界面报道，2019年11月，深圳取消了“总价标准的豪宅线”，也就是取消“豪宅税”后，让整个存量房的流通速度明显上升，也导致二手房价格上涨过快。2020年7月，深圳重启“豪宅税”，定到了750万元，比上一轮豪宅税标准要高了很多。

深圳的另一资深中介童宇（化名）告诉红星资本局，大约从两个月前开始，房价涨得比较快，特别是二手房，“因为新房有限价。”

红星资本局注意到，由于新房有限价，在深圳的新开盘楼市中，有投机客抱着“买到即赚到”的心态参与打新，甚至出现了代持打新的情况。

据澎湃新闻，1月19日，深圳发布《关于明确<关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知>若干问题的函》，其中提到：居民家庭购买的商品住房，只能登记在具有购房资格的家庭成员名下。1月22日，深圳市住房和建设局微信公众号发布关于对12名涉嫌违规申购商品住房人员处理情况的通告，涉及出现“万人摇”的楼盘华润城润玺一期，有12人隐瞒真实情况、提供虚假材料及资金流水参与打新。1月23日，深圳市住建局发布关于进一步加强商品住房购房资格审查和管理的通知，启用“购房意向登记系统”，对购房者婚姻情况、个税清单和购房款来源进行严格核查。禁止代持、禁止炒房客通过结婚规避买房限制行为。2月8日，深圳市住房和建设局发布《关于建立二手住房成交参考价格发布机制的通知》。深圳市房地产和城市建设发展研究中心将在调查分析基础上，以二手住房网签价格为基础，参考周边一手住房价格，综合形成全市住宅小区二手住房成交参考价格，并按照市域全覆盖、区域网格化原则，以住宅小区为区域网格单元，发布全市3595个住宅小区二手住房成交参考价格。

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【杭州】

新房、二手房价格倒挂

杭州发布多道调控措施

杭州近期因楼市火爆也引发了公众关注。杭州的房产中介李亮（化名）告诉红星资本局，杭州部分热门区域，如滨江、阿里巴巴所在的未来科技城版块等，其过去一年的房价涨幅可能在20%左右。

“可能是买房的人变多了，需求量比较多，二手房的供应量比较少。”李亮说。

红星资本局注意到，由于新房限价，杭州也存在新房、二手房价格倒挂的情况，同样出现了“万人摇”的楼盘。

2月5日，杭州紫璋台项目公示了摇号登记情况，紫璋台在登记期内共收到10795户有效资料，其中人才无房家庭682户，无房家庭10113户。这也是2021年杭州排名前列“万人摇”项目。

事实上，为了抑制楼市过热的情况，从1月下旬开始，杭州已经接连发布多道调控措施。

1月27日，杭州发布《关于进一步加强房地产市场调控的通知》。在杭州限购范围内，新建商品住房项目公证摇号公开销售中签率小于或等于10%的，5年内不得转让；落户杭州未满5年的，限购1套住房；个人住房转让增值税征免年限由2年调整为5年。此外，还明确高层次人才须在限购范围内无自有住房记录满3年方可享受高层次人才优先购房。2月3日，杭州市住房保障和房产管理局下发通知，联合浙江银保监局等部门严打违规冻资行为。要求相关金融机构规范管理，确保冻资账户必须为购房家庭成员名下账户。同时强调，如发现存在不规范冻资行为的，企业将取消其摇号资格。在上海约谈三部门之前，杭州市住保房管局联合市委网信办等单位已先行一步，针对近期网络上出现的违反“房住不炒”及房地产市场调控精神的言论，集中约谈了部分房地产自媒体负责人。杭州市住保房管局等部门还要求被约谈的自媒体对照法律法规和政策要求及时落实整改，严格落实好主体责任。

在自媒体被约谈后，网友纷纷点赞表示，“这个好，戴上紧箍咒看谁还造次”，也有网友表示，不要谈，直接关了。

专家解读

此轮楼市火爆的三大引擎

2月8日，中原地产首席分析师张大伟向红星资本局分析，在他看来，这一轮楼市火爆有三大引擎：首先是“打新”带来的套利投资客；第二，是疫情导致的学区房回购潮；第三，是银行企业贷与按揭贷的巨大利差。

张大伟表示，这一轮的调控是从上而下的，杭州、上海和深圳等城市的调控是在市场明显上涨的基础上，对于短期市场有降温的作用，但具体效果要看针对打新潮、经营贷的补丁政策与执行力度。

“从政策内容看，大部分城市的调控都是针对假离婚和增值税，针对打新潮、经营贷等，政策虽然提及银行自查等，但没有明确政策力度。”张大伟说。

张大伟认为，整体上来看，本轮多个城市升级调控，有利于抑制当下热点城市虚火，避免市场短期失控，但后续还要针对资金无序进入房地产进行约束，否则调控力度可能会被稀释。

（红星新闻）