律法源建|房企如何有效应对购房者的按揭贷款断供行为?

前言：

在现行房地产市场环境下，大部分购房者选择通过按揭贷款形式支付购房款。实践中，因购房者个人陷入债务危机，未能按时偿还银行按揭贷款，导致房企承担保证责任的情形时有发生。这种情形下，房企往往会面临既要向银行承担还款责任，又无法从购房者处追回代偿款的困境；一旦房屋因购房者的债务纠纷被另案查封，房企甚至还会面临“钱房两空”的后果。那么，如何防范购房者断供给房企造成损失的风险？购房者断供后房企应当如何有效应对？本文从房企的角度出发，通过一篇典型案例，来看对于购房者的按揭贷款断供行为，房企的风险防范和应对措施。

一、案例介绍

郑某（房屋买受人）与甲房企签订《商品房预售合同》，约定由郑某购买该房企开发的某项目房屋一套，总价4416775元，首付1326775元，剩余房款以按揭贷款支付。合同签订后，郑某支付了首付，并就剩余房款与银行、甲房企三方签订《个人购房抵押（保证）借款合同》，约定郑某向银行申请按揭贷款309万元，甲房企提供连带担保责任。

后因郑某未按约还款，银行向法院提起诉讼，法院判决郑某偿还贷款本金、利息、罚息，甲房企承担连带清偿责任。判决生效后，银行申请执行，法院从甲房企账户扣划2876892.86元。

二、法律关系

按揭贷款购房会涉及到三类合同，即按揭贷款合作协议、商品房买卖合同、按揭贷款合同，据此，购房者、甲房企、银行三者之间的法律关系，如下图所示：

三、房企的救济途径

（1）直接向法院申请执行

若法院在银行提起的诉讼中所作判决载明“房企在承担保证责任后有权向购房者追偿”，则房企在承担保证责任后，执行主体明确，具体给付数额确定，符合《民事诉讼法》规定的执行申请要件，可以依据法院的该类生效判决申请强制执行。参考案例如（2021）鲁0826民初1917号、（2020）鲁1302民初11806号、（2018）鲁1525民初2036号等。

（2）提起追偿权之诉

房企可就代偿银行的贷款本息、违约金、诉讼费等损失，向购房者追偿，但实践中往往会存在代偿款无法有效执行的风险。

（3）提起解除合同之诉

房企可向法院申请解除合同或确认合同已经解除，合同解除后，房企可依据生效法律文书从应退购房款中扣除相应代偿款、违约金、诉讼费用等之后，将剩余房款退还购房者，同时撤销房屋抵押及合同备案等登记手续，房企可将房屋另行出售。

四、救济途径的对比分析

1.房企提起追偿权之诉可能面临的困境

（1）因购房者财务危机，代偿款不能有效执行。

购房者断供的大部分原因，均是因为个人经济状况出现危机所致，尤其是近年来受疫情影响，导致贷款断供的情形明显增加。在此环境下，房企行使追偿权的请求一般会得到法院支持，而在具体的执行阶段，往往因购房者无足够可供执行财产，房企的代偿款无法有效清偿。

（2）在商品房未办理不动产首次登记的情况下，房企无法对房屋主张优先受偿权。

预售商品房抵押贷款中，虽然银行与购房者对预售商品房做了抵押预告登记，但该预告登记并不当然使银行获得正式抵押权。

结合《民法典担保制度司法解释》第五十二条规定，虽然房企依据《民法典》第七百条规定的“享有债权人对债务人的权利”取得银行对购房者财产包括抵押权在内等从权利在内的全部权利，但抵押权预告登记并不等同于抵押权已经设立，在预售商品房未办理首次登记的情况下，房企并未取得房屋的抵押权，对房屋不能享有优先受偿的权利。

若该房屋因购房者其他债务纠纷被另案预查封时，因房企此时对购房者的追偿债权仅为普通一般债权，因此也并不享有优先于预查封的权利。

2.房企提起解除合同之诉可能面临的困境

（1）解除商品房买卖合同的诉请可能不会得到法院支持

房企商向银行承担保证责任，其实是将购房者从银行贷出来的购房款又返还给银行的行为，购房者并未履行商品房买卖合同的义务，导致房企订立商品房买卖合同的合同目的未能实现，购房者的行为构成根本违约，房企享有商品房买卖合同的法定解除权，有权解除商品房买卖合同。参考案例如（2021）鲁0705民初2411号、（2021）鲁0781民初1900号等。

然而司法实践中，部分法院会认为购房者支付首付款，并通过银行贷款的方式完成购房款的支付，合同基本履行完毕，房企不享有法定解除权；而商品房买卖合同条款中约定的“购房者逾期还款导致房企承担保证责任后，房企有权解除合同”系房企免除自己责任、加重对方责任的无效格式条款，房企亦不享有约定的解除权。

若法院未支持解除合同，则房企可另行提起追偿权之诉。

（2）因购房者与第三人的债务纠纷导致房屋被预查封，房企解除合同、收回房屋会面临与法院预查封相冲突的困境。

房企解除合同的权利一般不受预查封所限，合同解除后，房企有权向法院解除预查封。

房屋预告登记的作用在于限制房企处分财产，而预查封的效力为限制购房者处分财产。预查封的基础在于购房者对于买卖房屋的物权期待权。合同解除后，购房者不再享有相应的物权期待权，预告登记的权利消灭，房企有权向法院申请解除预查封，排除执行，具体可依据法院裁判解除商品房买卖合同的生效文书，通过执行异议程序主张解除对房屋的预查封。

五、律师建议

（一）房企应优先提起解除合同之诉

综合上述分析，从维护房企利益的角度看，通过解除合同之诉追究购房者违约责任，对房企是较为有利的选择，追偿权之诉可作为解除权之诉无法实施时的备选方案。

本案甲房企在承担保证责任后，以郑某为被告，向法院提起诉讼，请求解除《商品房预售合同》，支付代偿银行的贷款本息、违约金，并要求郑某配合办理涉案房屋预抵押撤销手续以及合同预售登记备案撤销手续。

一审法院判决解除双方《商品房预售合同》；郑某配合甲房企办理涉案房屋的网签备案等登记撤销手续，并向甲房企支付代偿款及违约金等。郑某提起上诉，二审法院作出驳回上诉，维持原判的终审判决。

（二）对房企的事前防范建议

1.在《商品房买卖合同》中明确约定购房者断供情形下，房企享有解除合同的权利，并且尽量将享有合同解除权的条件提前至房企实际承担代偿义务之前，如银行通知要求房企承担保证责任时或者购房者逾期还贷的次数达到两次等，并将该类条款通过加粗、购房者签字等形式明确告知；

2.与银行签订的按揭合作协议或与银行、购房者三方签订的担保合同中，尽量将阶段性担保的解除节点提前，如办理完毕预抵押登记手续后；尽量为房企履行代偿义务约定条件，如银行的提前通知义务、保证责任的承担方式、范围等；

3.在项目满足审批条件后，及时申请建筑物所有权的首次登记，尽早结束保证期间；

4.积极跟进购房者的还贷情况，若出现逾期还款情形，及时向银行、购房者发出通知、催告函件，对购房者的履约能力进行评估；

5.在具备办理产权证的条件后，及时书面函告购房者办理产权证，催促银行办理抵押登记手续，并对材料移交的相关证据及时固定留存，避免出现因购房者拖延办证或银行拖延办理抵押手续而延长房企的保证责任期间。

（二）对房企的纠纷应对建议

1.若出现断供情形，及时向购房者、银行发出通知，与银行沟通偿还措施，确定担保数额，尽早确认追偿数额，启动解除商品房买卖合同、请求追偿、申请查封等工作；

2.积极与银行、购房者进行调解，解除商品房买卖合同、担保合同、抵押合同，若房屋已被查封，积极与法院沟通，退还购房款替换查封房屋，尽早恢复对房屋的所有状态；

3.若银行对购房者和房企提起诉讼，房企应注意积极与法院沟通，请求在判决书的判项中明确房企对购房者的追偿权，以便在承担保证责任后，直接申请强制执行，避免单独提起追偿权诉讼；

4.若房屋被另案预查封，房企应及时向法院提出异议或提起诉讼，解除对房屋的查封措施；

5.房企在向银行承担保证责任后，及时向法院提起诉讼，而不论采取哪种诉讼策略，都应积极采取保全措施，争取成为首封法院，防止购房者再行转让房屋，同时作为首封债权人，能够在一定程度上获得对房屋处置的主动权利。