专访|盛松成:商品房预售制改革可逐步考虑,条件成熟再取消

“取消商品房预售制度呼声再起”“房地产税连续两年缺席政府工作报告”“多地楼市在疫情稳定后快速回暖”，针对当前房地产市场热点话题，3月10日，中欧国际工商学院经济学与金融学教授、上海市人民政府参事盛松成在接受澎湃新闻采访时对上述热点话题给出观点。盛松成表示，“我是不主张取消商品房预售制度的”，在其看来，取消商品房预售一方面使得房地产企业的资金来源受到限制，另一方面取消预售意味着阶段性减少供给，也不利于平抑房价。盛松成建议，对商品房预售制度的改革可以逐步考虑，未来到一定时候，条件成熟再去取消。对于房地产税连续两年缺席政府工作报告的问题，盛松成指出，我国房地产税的推进的确存在着一定的阻力，但同时我们也不应过高期待房地产税的作用。我们更应该将房地产税作为长效机制建设的一个有机组成部分，整体推进长效机制的建设。

值得一提的是，对于当前的房地产现状，今年《政府工作报告》提出要解决好大城市住房突出问题。盛松成认为，根据测算，中国的住房套户比已经超过了1，也就是每户平均超过一套房子，那么大城市住房突出问题反映的就是我国已经从住房普遍不足转向结构性差异，一二线大城市住房问题突出，而三四线则住房过剩，这是我国房地产市场长期存在的一个问题。去年下半年以来，一线城市和多个热点城市出台楼市调控政策给楼市降温，包括限购、限贷等抑制楼市过热。

对此，盛松成认为，房地产供给调控与需求调控应该并重。他提到，当前以一线城市为代表的限购限贷等房地产调控政策还是需求端调控，这些政策当然有作用，尤其是在当前房价上涨较快，房价上涨预期较为强烈的情况下，但是需求调控主要侧重于短期，供给调控则更加侧重中长期，且供给调控有助于稳定公众预期。在市场分化的情况下，在分类施策、因城施策的背景下，我国房地产调控需要注重供给与需求相结合、长期调控与短期调控相结合，并处理好房地产市场与经济发展的关系。如何使得房地产市场更健康的发展，盛松成的建议是，在控制房价的同时，通过振兴实体经济，不断提高居民的收入水平，使得未来居民收入的增长长期超过房价的上涨，不断缩小房价收入比，通过“挤泡沫”而非“刺破泡沫”的方式，从根本上解决我国房价过高的问题，实现房地产市场长期健康发展。

以下为澎湃新闻对盛松成专访实录：

澎湃新闻：两会期间，有全国政协委员建议“取消商品房预售制度”，你对商品房预售制持何种态度，取消预售对市场有何影响？

盛松成：我是不主张取消商品房预售制度的。一方面，取消商品房预售对房地产企业的影响相当大，也就是房地产企业资金来源会慢。因此取消商品房预售会使得整个房地产企业都面临着一个资金来源的问题，尤其是一些中小房企，资金来源是非常紧张的。近期房地产市场进行了多项调控，包括对房地产企业债务融资设置了“三道红线”等，实际上对房企的资金来源已有相当大的约束。另一方面，取消预售对房价的调控也是不利的，因为我们现在面临着要调控房价，不让它涨得太快要平抑房价，如果预售取消，那供给就减少了，房价涨得更快。我的建议是，对商品房预售制度的改革可以逐步考虑，未来到一定时候，条件成熟的时候再去取消，我觉得比较合适。目前房地产市场供需关系尚不平衡，因此现阶段取消，我觉得是不合适的，对于整个房地产市场的健康发展也不是很合适。

另外，取消不取消预售也要根据不同的城市一城一策，比如像一线大城市，本来供需关系就比较紧张，是供不应求的，尤其是核心地段的住房，再取消预售的话，供给更少了。对三四线城市来说，如果本来供需矛盾就不怎么紧张的，取消商品房预售对市场的影响会比较小，但是对房企的影响始终是一样的，尤其是三四线城市，一般都是小房企，小房企的资金链更紧张，会影响房企的资金链的问题。

澎湃新闻：房地产税连续两年缺席政府工作报告，你如何看待房地产税对房地产市场的作用？

盛松成：房地产调控长效机制的建设是一个复杂而长期的系统工程，房地产税可能是其中的一个内容，但不会是全部。从国外的实践来看，房地产税的确有抑制房价暴涨暴跌的作用，但是如果没有配套的政策和其他方面的系统建设，单一的房地产税并不能发挥作用，例如美国互联网泡沫之后的房地产次贷泡沫，“0首付”等措施将房价吹上了天，房地产税又对抑制泡沫产生了什么作用呢？我们不反对房地产税，事实上中国早在2010年就开始在上海和重庆试点房地产税。但房地产税的推进必须考虑到国情。

就目前的现实来看，我国房地产税的推进的确存在着一定的阻力，同时我们也不应过高期待房地产税的作用。我们更应该将房地产税作为长效机制建设的一个有机组成部分，整体推进长效机制的建设。

澎湃新闻：2020年伴随着疫情的稳定，多地楼市回暖，你觉得本轮房价上涨背后的动力是什么？如何看待当前房地产市场现状？

盛松成：本轮一线城市房价上涨主要是由二手房引起的。根据1月份的70城大中城市房价数据，深圳、广州和上海的二手房环比增速位居前三，北京也位居第八，这是本次房价上涨的一个显著特点。我认为有多方面的原因：排名前列，去年上半年由于疫情影响，房地产市场成交普遍被压制，疫情稳定后，被压制的需求释放。

据同策数联天下统计，从2020年6月-10月，一线城市的商品住宅成交量达到1891.75万平米，比2019年增加了440.63万平米，被压制的需求在疫情后明显得到了集中释放。疫情后的市场形势带动了市场预期的好转，市场的乐观情绪明显助推了房价。第二，上海本来就存在相当大的潜在需求，去年通过学区房这个概念得以释放。上海需求旺盛的一个典型证据就是自2016年调控以来的新房摇号现象。

如果没有实际需求支撑，新房的摇号行为是无法产生的，过去几年的需求端调控使得这些需求没有合适的释放时机，而上海教育招生政策的微调给予了这样的机会。所以，上海这一轮的房价上涨首先是由学区房带起来的。（澎湃新闻）