济南主城俩月无供地,章丘/济阳/齐河相继"开闸放水",卫星城建设加速.

济南楼市内参 2018-04-19 19:45:00
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供地的多寡在很大程度上影响着一个地区的新房供应,而供应又会影响房价。 如果一段时间内土地供应量减少,济南的房价势必会受到影响,短期内几乎没有降价的可能,如果一段时间内土地供应增多,则会稳定市场预期,房价也会比较稳定。 就像面包与面粉的关系一样,当制造“面包”的“面粉”减少了,“面包”的产量势必减少,

供地的多寡在很大程度上影响着一个地区的新房供应,而供应又会影响房价。

如果一段时间内土地供应量减少,济南的房价势必会受到影响,短期内几乎没有降价的可能,如果一段时间内土地供应增多,则会稳定市场预期,房价也会比较稳定。

就像面包与面粉的关系一样,当制造“面包”的“面粉”减少了,“面包”的产量势必减少,在依然强大的需求下,“面包”怎么可能会降价呢?

今天我们一起来看一下,这段时间济南的面粉供应如何?

它又是怎样影响济南房价走势?

NO. 1|壹

3月和4月济南主城无供地

也许我们不得不面对这样的现实,那就是现在济南主城区的有效供地越来越少,而且开发商拿地成本越来越大。这也使得,很多开发商纷纷下沉到济南的济阳、章丘,靠近济南的齐河去拿地。

济南主城区土地扩大供给的空间已经很小了。济南也不太可能通过扩大主城区的土地供给来平抑房价,土地资源是有限的,你看最近两个月,金三银四的济南,没有一块土地出让。

根据之前济南公布的初步计划,今年济南全市供地3万亩左右,市本级2万亩左右。内参预测,济南接下来的主要供地迎来来自主城外围区域。

下表,是内参统计的2018年济南截至目前已经挂牌的住宅土地供应明细,涉及济南市(黑字部分)、章丘区(红字部分)、济阳县(褐色字体部分)、平阴(蓝字部分)、商河(绿字部分)。

根据上图的数据测算,全市范围内,住宅土地供应已达5826亩左右,其中济南市级住宅供应2605亩左右,占全市范围住宅供地的44.7%,其中三四月份无住宅供应。

而仅仅济阳4月的住宅土地供应就将达到1001亩,今天章丘也有部分土地成交,齐河就更不必说,近期也要有460亩左右的住宅用地成交。

在济南主城区拿地越来越困难的情况下,开发商逐渐下沉到齐河、章丘、济阳拿地,一方面是为了获取更加便宜的土地,二是新形势下,看到了卫星城市发展的趋势。

NO. 2|贰

底价成交将成为土地市场的主流

你会发现,现在济南的土地市场,越来越多的土地,最终以底价成交告终,曾经动辄溢价几百的激烈场面不复存在。

排名前列,外围供地增多,而济南主城区拿地太难。回头看看过去两年,拿高价地的项目现在大部分十分尴尬,要么不是迟迟不入市,要么就是销售遇冷。拿到高价地,开发商会难受很久,慢慢大家也就聪明了,与其挤破头争抢一块地,不如去主城外围拿地,主城区的地就算拿到,也已经被大家拍出了天价,利润空间有限,而外围的地则相对十分便宜了。

第二,钱紧且贵。批不下预售证开不了盘,排不上队不能网签,无法回笼资金。就算开发商能卖出去房,也未必能换回钱。在这样的情况下,如果还在高价拿地,就算大开发商也会力不从心。

第三,限制太多。学校、医疗中心、养老、公共停车场、体育场馆、图书馆……全由开发商承建;限价格;各种要求;住宅自持、商业自持、配建还建……都是成本。在土拍如此多的限制条件下,开发商当然要精打细算过日子。位置好、限制少的地块,依然会被热捧,但位置差、限制多的地块,恐怕仍旧避免不了底价或者流拍的命运。

NO. 3|叁

主城之外三大区域如何选择

济南的土地供应向偏远区域辐射,虽然齐河属于德州,但是距离济南主城的距离,却近于济阳、章丘,而且根据先行区的规划,齐河是先行区的辐射区,所以未来齐河的发展势必和济南联系更加紧密。

济阳、章丘、齐河作为济南的卫星城市,现在土地供应日渐增多,当地的楼市也已经开始躁动起来,但三者的潜力价值度和风险度不同,购房者需要结合三个特征,并根据自身的个性化需求进行选择。

规划导向+交通配套+价格洼地引导型:齐河楼市最近也很躁动,原因有很多,其中距离济南主城区近,交通配套日渐完善,再加上济南北跨和先行区的规划导向,相比济南价格更低的土地资源,这一切足以让很多开发商看好齐河楼市,值得注意的是,很多人是在赌齐河划入济南。

因为齐河一旦划入济南,上述齐河的这些优势将越发明显!

规划预期导向+价格洼地导向型:同齐河一样,济阳的土地价格也很受开发商喜欢,拿地价格低,将来才有利润空间。而北跨和先行区则给济阳插上了腾飞的翅膀,各种规划利好纷纷落地济阳黄河北区域。据内参所知,已经有不少开发商纷纷压住黄河北,世茂、融创、绿城、力高纷纷落子济阳,他们一定是看到了什么机会。

如果先行区落实顺利,黄河北的济阳将成为济南新的产业高地。但这需要很长很长的时间!

黄河北再造一个新济南吗?有可能。

一定的规划导向+交通配套+产业支撑型:相比济阳、齐河,章丘的土地价格就相对高一些;尽管济南要北跨,但实际上发展的惯性还是向东,毕竟在济南东部聚集着大量的产业基础。章丘现在已经吸引了很多大型开发商入驻,章丘城区与济南主城之间的区域,存在着牵手的可能,而且看规划,还是很美好的,各大项目都在其中,包括“山大主校区”、明水古城、华侨城……但是目前章丘的楼市透支利好的情况比较严重,而且地价房价已经不低了。

 

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