深耕北湖!远洋350亩土储重仓布局,距离高架41米如何选?

提到北湖，在很多老济南人的印象中都是非常破旧的社区。然而在这个距离大明湖最近不足1公里的区域，无论从地理位置上还是城市配套上来看，都是非常核心的区域。

自2015年北湖片区柳云社区开启拆迁以来，北湖片区的整体拆迁开始铺展开来。如今的北湖片区已经基本拆迁完毕，总共拆出了3399亩，涉及被征收居民总计13000余户。

从国内的很多城市来看，位于城市核心地带的大规模拆迁，不仅会对城市面貌带来整体的提升，同时也会影响片区内的房地产市场，最典型的就是2019年深圳最著名的城中村白石洲的拆迁。

由此可以预见，随着北湖片区的不断发展，未来这里也将是城市发展的组团中心之一。北湖片区的拆迁安置工作以及进行了六七年，根据片区的规划，因北湖片区地处泉城特色风貌带北部，是实施济南“北起”的重要承载，也是济南城市空间结构的重要节点，打造宜居片区是重要任务。

区域的发展离不开房地产项目的推进，从原先的恒大、海尔到现在的金地、远洋，北湖片区的潜力正在慢慢释放，越来越多的品牌房企开始决战于此。因北湖片区安置房源多，在前期土地出让之时就会让很多开发企业望而却步，在这个片区的开发中，不得不提到的就是远洋。

现如今远洋在北湖片区开售的项目为远洋湖印都会。除此至外，截至目前远洋在北湖还有5宗住宅用地和1宗商业用地的储备，6宗地总面积近350亩。

1.远洋湖印都会

从位置上来看，远洋湖印都会占据了非常优质的地段，分布于北园大街以北、顺河高架两侧，优质的地理位置提升了交通附加值。值得一提的是，近日即将正式通车的地铁2号线在项目附近有两个站点，距离北园站约600米，距离生产路站约800米。

整个项目由4个地块组成，其中住宅用地有3宗，A、B为边庄片区城市居民安置地块，总建筑面积为12.45万方，但须提供11.6万方的安置房和0.21万方的社区配套，剩余房源可进行出售；C地块为目前在售的商品房所在地，它距离大明湖北大约1公里。

从C地块的规划来看，在不到44亩的土地上规划了6栋毛坯大高层（包含4栋34层高层、1栋32层高层、1栋28层高层），地块的容积率高达3.4，这样的规划让地块的建筑密度非常大。

在户型上设计上，整个地块只有2个户型，分别是105平和125平的三室两厅两卫房源，属于老城区的刚需房源。2个户型均为市面上常见的设计，但阳台做了革新，从客厅扩展到了次卧，将生活阳台和休闲阳台设计的更为合理，此外，125平的户型南北通透设计，在通风和采光上也非常优越。

远洋湖印都会目前已经开盘，首开的是5#楼（28层）和7#楼（34层），这两栋均紧邻顺河高架只有41米，后期临高架的房源噪音是个不小的问题，这也是项目较大的槽点。其中，5#楼是2梯4户，7#楼是3梯5户（最东侧的125平户型单独一电梯），公摊均在26%左右。

从销售情况来看，7#楼仅剩低楼层4层以下、18层以及30层以上房源。以最东户125平房源为例，4层以下单价16600元/平方米起，18层价格在17600元/平方米左右，高层的价格在18600元/平方米左右，这个价格与春节前相比，有了明显上调，这也是节后诸多楼盘均存在的现象。5#楼整体的价格要比7#楼略低，这是因为7#楼前无遮挡，采光明显要好，此外，7#楼因一层5户设计，最东侧的房源更远离高架。

远洋湖印都会的一大卖点就是它的湖居特色，根据规划，大明湖的湖水通过中泺河注入即将形成的北湖，最后流入小清河，再与华山连为一体，这是一个宏大而且前景广阔的水体，就是这条水系恰好在紧邻项目东侧，未来观景也更为方便，因而湖印都会也主打“健康”标签。

除了一期在售的C地块以外，在君逸左岸东侧的A地块还将由远洋自建12班幼儿园，B地块相邻位置为变电站，E地块在中泺河东侧为商业地块。

2.其余商住地块

在北湖片区除了目前已有案名的远洋湖印都会以外，还有3宗尚未入市的商住用地也均被远洋摘取。

A-6地块：在去年12月7日的土拍中，远洋摘得北湖核心区A-6地块，该地块位于天桥区水屯路东侧、北园大街以北，距离远洋湖印都会非常近，总面积约有42亩，容积率2.7，楼面价约2795元/平。从挂牌文件来看，该地块是纯安置房项目，未来将建成7.61万方的村民住宅安置房源，此外，远洋还须无偿配建一处建筑面积不小于1200平方米的室内副食品市场。

A地块：2021年3月8日，远洋摘取北湖核心区西侧片区A地块，该地块位于生产路以东、水屯北路两侧，面积约173亩，地上较大容积率3.8（其中居住建设地上容积率不大于3.4，商业建筑地上容积率不大于0.4）。这是去年流拍之后的二次出让，由远洋12亿摘牌，地上楼面价约2807元/平。A地块同样全部为安置房源，但包含部分商业用地。根据挂牌条件，竞得人须配建、代建以下设施：须无偿建设地块内一处建筑面积不小于1100平方米的社区综合服务设施（含社区警务室）、800平方米的社区养老服务设施、1200平方米的室内副食品市场。竞得人须在该地块内提供约20.85万平方米的住宅安置房源及全部的非配套商业约4.6万平方米。

整体来看，A-6地块更加靠近老城区，其交通、医疗、教育、商业等配套更能享受到城区红利；而A地块则更临近小清河，目前各大配套还需几年时间。就目前在售的远洋湖印都会而言，全部为高层刚需产品，更适合地缘性客户及在老城工作的群体，因为整体的配套和交通条件较好，也减少了通勤时间。如果不介意紧邻高架的话，作为老城区的新房还是可以考虑的。