济南豪宅进化史:靠山而居,一路向东

不久前，济南龙湖在“原著系”新案名发布会现场，宣布了龙湖在济南的排名前列高端别墅作品——龙湖·景粼原著正式亮相，并将落户地点选在唐冶新区围子山附近，然而时隔不足一月，龙湖又揭晓了另一高端别墅项目——龙湖·九里晴川。从最早的鲁商、恒大、银丰、帝华，到现在的龙湖、万科、保利、绿地……千亿级房产巨头正纷纷入驻于此，业内人士称，这里或将成为济南的下一个豪宅区。

济南，本是一座中规中矩的城市，曾几何时，这里却已成为众多房企大鳄的必争之地，伴随着楼市的风云变幻，济南如今正在从普通居住需求向豪宅居住品质转变。

什么样的房子可以称之为豪宅？贵为“豪”，居为“宅”，显然豪宅都离不开奢华的建筑，但其真正的价值却在于一种优越的生活方式，这里集聚了城市的稀缺资源，当然也代表了最舒适的居住体验。

从90年代起，几乎每十年一个时间跨度，济南的豪宅区经历了几度变迁，始终占据着济南较好的资源和环境，从一个侧面折射出了这座城市的发展轨迹。

标）90年代：开元片区  城市配套上占尽优势

每个时代有每个时代的印记，对于很多00后，甚至是90后而言，想必对九零年代还稍显陌生，据据国家统计局的数据，1995年时全国职工全年平均工资为5500元，这相当于如今一个普通白领一个月的工资，当时不仅仅是房价，很多方面还都处于一个比较低的水平。

那个时候的济南，正处在一种“家家泉水，户户垂柳”的惬意中，马路两侧低矮的楼房，护城河两岸的垂柳，放眼望去，缺少了很多现代化的元素。

早些时候，济南还经历过一段福利分房的时期，房子是由所属单位自己盖的，被称为是“福利房”，商品房所占市场比例非常小。当时在舜耕路沿线，因为聚集了各政府机关单位及宿舍，那里自然成了济南政商名流的聚集地，但其缺少市场化的价格，居住条件也有限，所以算不得上是真正意义的“富人区”，将其冠以“贵人区”反而更合适一些。

追溯济南豪宅的源头，说法最多的是“开元片区”，这里可以说是占据着济南的少有地段，三山环抱，环境幽雅，而且在城市配套上也是占尽优势，在老济南人的心目中，这里聚集了一座城市较好的地脉、文脉。

1998年，中国房地产市场在“房改”后迎来新生，时间跳转到新世纪前后，济南东南角的燕子山西路、环山路附近，开元片区早早的崛起，以开元山庄、永大清华园等为代表的豪宅纷纷出现，一片片设计精美的高档住宅镶嵌在半山腰，颠覆了济南人对住宅的认知，原来除了满足住的基本需求，还可以追求住的高端品质，而这里也就成为了济南市场上最早的富人区。

据当时的新闻报道，当济南商品房均价为每平2000元+时，开园片区的住宅均价为每平5200起，这已经让不少普通百姓望洋兴叹。

标）21世纪：奥体片区  政治、文化地位突显

自进入21世纪后，济南的房地产市场渐成规模，受国家房地产政策的影响，先后经历了几个阶段。2003年-2005年，济南房价涨势迅猛，包含开元片区在内的豪宅，济南楼市发展迎来小高潮，2004年全市商品房平均售价为2720元/㎡，2005年上涨342元/㎡，2009年升至8000元/㎡，涨幅高达20%。

与房价同步发生变化的，还有济南豪宅区的变迁，当开元片区内最稀缺的资源被开发殆尽，这片最早豪宅区的辉煌已大不如从前。

2005年，旅游路打通后，金鸡岭别墅区、阳光舜城、千佛山熙园、银丰山庄等高端住宅纷纷在周边入驻，济南新的豪宅区呼之欲出。到了2009年，全运会在济南召开，再加上济南市委市政府东迁龙奥大厦，一个新的片区——奥体片区崛起，其政治、文化地位突显，而且龙奥大厦南面群山连绵环境优美，具备了成为豪宅区的潜质。

果不其然，诸如海尔绿城、中海奥龙观邸等知名富人社区先后落户，奥体片区成为济南新一代的豪宅区。据2013年的一组数据，海尔绿城推出的御园别墅，起价高达3000万元，楼王的价格直逼亿元。

也是从当时起，“豪宅”成了各大房企争相宣传的噱头，建筑越来越奢华，价格也越来越惊人。济南老城区，也存在不少高价楼盘，动辄售价两万三万，但多数是重点学区房，算不上是真正意义上的“豪宅”，随着越来越多的“豪宅”进入济南，提升的不仅仅是住的条件，而是对高品质生活的向往和追求。

奥体片区，依山而居，享受着济南较好的宜居环境，占据着得天独厚的人文资源，备受青睐。

标）现在：唐冶新区   济南的下一个豪宅区

将近三十年的发展变迁，珍贵的城市土地在一点点被瓜分，适于建设豪宅的稀缺资源更是所剩不多。随着CBD的建设，章丘撤市设区，济南正一路向东发展，东部即将诞生一座新城，而就当前整体的发展格局，最炽手可热的莫过于唐冶新区。

豪宅区都有什么特点？除了住宅自身的品质，最重要的是对环境要求苛刻，并占有稀缺的外部资源。综合分析济南历代豪宅区的特点，依山而居，环境幽雅，交通便利又不嘈杂，身居繁华城市之中，却又能闹中取静，通达八方。如今在济南，城市发展，人口增多，山、水、泉成了最珍贵的资源，想择一处绿树环荫之地居住，已经是越来越难。

但将视野转向济南之东，唐冶新区位于东南部山区和北部平原区相结合之地，山清水秀、丰林茂草，新区东部绵延10平方公里的围子山、龙骨山、西山坡为新区构起了天然的绿色屏障，更有刘公河、土河穿城而过，优质的生态环境让人惊喜。

不过这里又不似世外桃源一般闭塞，新区距离市区仅有半个小时的车程，出可享受市区丰富的商业资源，回又能享受宜人的自然环境。

大家是否还记得2016年6月29日的那场土地竞拍，长达10个多小时的激战，唐冶片区8宗地分4个组团，全部成交。溢价较高的是靠近围子山的2016-G021/G022/G023地块组团，13家房企竞价936轮，最终以25.5亿元的价格成交，超出起始价18.83亿，最贵的一块居住用地楼面地价超过了7000元/㎡。

帝华、龙湖等知名房企纷纷高价出手，仿佛就在一时间，唐冶片区成为众多房企一致看好的优质地块，随后推出的项目宣传也都冠以“豪宅”的标签。

不久前，济南龙湖在“原著系”新案名发布会现场，宣布了龙湖要在唐冶新区打造排名前列高端别墅作品——龙湖·景粼原著，时隔不足一月，龙湖又揭晓了另一高端别墅项目——龙湖·九里晴川，据目前的宣传中透露的信息，龙湖这两处别墅项目的实力不容小觑，业内人士也预言，它们落户济南后，意味着济南楼市的高端产品将迎来重新洗牌，而唐冶新区或将成为济南下一个豪宅区，在济南之东华丽绽放。