纵观济南十年土拍史,卧看楼市风云变幻

经历小阳春的假狂欢以后，我们终于可以静下心来，回望一下济南过去十年的土拍市场。有疯狂有传奇，有惨淡也有辉煌。

十年间，群雄逐鹿，剑影刀光，全城轰动、热议不断的土拍数不胜数。

十年一场大梦，也不过十年，土拍市场却恍如隔世，济南楼市的未来如何？或许过去十年的土拍市场可以给我们启发。

济南房价有两个节点，

2010年，济南的房价翻了一番，从五千涨到一万。

2016年，房价又翻一番，从一万涨到两万。

2010年，调控政策频繁出台，售楼处门口购房者连夜买房。

1

从5000到10000

2009-2010年房价暴涨

2009年

住宅平均楼面价1838元/平

4万亿出场，土地成交放量明显，楼市快速发展

08年的济南，奥体中心杂草丛生，西客站片区还没有建……08年11月底，史上有名的4万亿计划出场，济南顺势投资600亿城市建设，规划奥体文博片区，西客站片区建设全面启动……土地市场开始风起云涌。

09年通过招拍挂成交的居住用地69块，土地面积7109亩，建筑面积约842万平，平均楼面价1838元。对比05年至09年历年数据，2009年土地成交面积、成交金额、土地单价及楼面地价均达到较大值，土地成交放量明显，市场迎来快速发展时期。

2009年，济南土地市场地王频出，中海大笔一挥，成为九曲片区是规模较大、总价较高的地王。2010年，中海国际社区开始动工，到现在还没开发完。目前多个地块已交房入住，较新动态是C1地块后期拟加推。

2009年济南较高住宅楼面价地块由大地房地产拿下，位于历下区山师北街东、山师附中南，地上容积率1.95，楼面价14446元/平，这个就是命途多舛的山师北街8号院，提到济南地王无法绕过的一个项目。这背后的故事，据说是文化人的意气用事。而后故事更多，随着那些年楼市萎靡不振，2015年缩水4380万被拍卖，2016年认购时价格高达2.86万。

2010年

住宅平均楼面价1408元/平

开发商拿地谨慎，地价平稳

相比于2009年的拿地疯狂，地王频现，2010年的土地市场在政策的压力下渐趋理性，2010年土地单价较高为1080万元/亩，较2009年的1878万元/亩的单价地王少了约800万元/亩。整个市场趋于稳定。

2010年通过招拍挂成交的住宅用地46块，出让住宅用地面积3486亩，建筑面积594万平，平均楼面价1408元/平米。

这一年，西客站片区开发拉开序幕，7月26日，绿地集团在西客站和腊山打包拿下10块商务和住宅用地，开发西客站东广场的商务写字楼，以及腊山片区的绿地国际花都。

这一年，济南较高住宅楼面价是利农庄路南、利农花园西地块，由济南正大建业发展有限公司以5780元/平价格摘得。地上容积率1.8，开发项目正大利农六号，一共两栋小高层，共2栋楼。

因为房价涨的太厉害，2011年3月，济南执行限购令，居民家庭最多买两套住房，第二套首付还要超过60%。

外地开发商大举进入济南，与本土开发商合作，共同开发。

2

2011-2014年济南限购，楼市冷清

外地开发商大举进入

2011年

住宅平均楼面价1724元/平

地价止涨回落，进入底价时代

2011年，在全方位的政策调控下，济南土地市场的“高烧”趋于消退。由于市场渐入低迷、前景不明，开发商拿地意愿降低，土地市场从竞争激烈的“地王时代”进入了“底价时代”，结束了自2008年开始的连续三年的高歌猛进，止涨回落。

2011年，济南通过招拍挂成交的居住用地共66宗，成交面积6115亩，建筑面积达945万平米，居住用地楼面地价1724元/平米。

2011年的地王是文化西路北侧地块，位于历下区文化西路北、南营街南侧，佛山街以东，只有9.68亩。地上容积率1.5，楼面价为1.3万元/平方米，由北京九合创业房地产开发有限公司竞得。

2015年2月，该地块又进行了拍卖，结果流拍。当年4月，该地块再次拍卖，并以底价6298.5万元成交，被济南四建集团房地产开发有限责任公司竞得。开发项目四建美林雅苑，一栋7层景观洋房与两栋双拼别墅，18年九月开盘，均价35000左右，不久售罄。

2012年

住宅平均楼面价1817元/平

走出低迷，成交量攀至历年高峰

2012年土地市场走出低迷，全年仅有1宗土地撤拍，3宗土地流拍，流拍情况明显好转，不难看出企业对于济南市场持相对乐观的态度。

2012年通过招拍挂成交的住宅用地66幅，供应面积为6891亩，建筑面积1278万平，平均楼面价1817元。

2012年是济南西客站地块成交的爆发年，自2010绿地进驻，2011中建进驻，2012年，恒大也来到西客站开疆拓土，当然这一年在西客站唱重头戏的还是济南西城集团，这一年在西客站片区至少拿下20以上地块，毕竟，西城开发西部新城，是大当家。

这一年帝华地产还不像现在这么闻名，还是名不见经传的开发商，在7月13日，悄悄来到济南，在唐冶片区拿下一个占地10万平，建筑面积高达50余万平的商务金融用地，要给唐冶建高楼大厦，可是至今未能如愿。

这一年，还有一个房企在济南首次拿地，就是万科。这块地就是现在的万科城项目，占地287亩，历经28轮举牌，万科最终以15.8亿元拿下，这是万科地产进入济南市场后首次通过招拍挂拿地。此前万科是通过收购天泰进入济南市场，也就是万科金域国际。

另外还有一个值得一说的就是，2012年济南商住用地容积率呈上升趋势，住宅用地平均容积率为2.95。容积率低于2的住宅用地仅有12幅，主要分布在历下区奥体中心板块，济南城，在不断“长高”。

2013年

住宅平均楼面价1468元/平

供需两旺，量价齐升

2013年土地市场供需两旺，量价齐升，居住用地成交量达606万平。因为供地量大增，较12年相比流拍严重，全年12幅土地流拍。成交住宅用地主要集中在东部、西部，占全年总供应的71.6%，西客站片区海亮、龙湖、鑫苑等开发企业也先后进驻。全国TOP10开发企业已齐聚济南。

2013年通过招拍挂成交的居住用地96块，供应面积为9094亩，建筑面积2323万平，平均楼面价1181元/平。

2013年的地王是位于舜耕路东侧的原城建学校地块。A、B地块大约65亩，当时有万科、中海等6家实力开发商竞争，最终被中润旗下的山东安盛以11.9亿元拿下，居住组团地块楼面价格1.297万元/平方米。也就是现在的佛山静院。

14年的西客站，6000一平的房子没人买。

15年全国普涨，济南楼市开始松动。

16年，济南土地市场的“少有熟化人制度”全部取消，价高者得，“抢地时代”全面到来。

3

2014-2017年全国去库存

济南放开限购政策

2014年

住宅平均楼面价1849元/平

土地市场平稳运行

2014年通过招拍挂成交的住宅土地共73块，土地面积7282亩，建筑面积1338万平，成交价格247亿元，平均楼面价1849元/平。全年6幅土地流拍，房企持相对乐观态度。历城区取代槐荫区成为土地成交量较大区域，供地主要分布于华山片区及唐冶片区。

2014年1月17日，中海开始在华山拿下四个地块，拉开中海在华山大开发的序幕，华山片区，逐步取代九曲片区，成为中海在济南开发的主战场。2014年震惊全国的中海华山珑城开盘热销40亿，就是在华山这片炙热的土地上上演的。

和中海同一天华山论剑的还有3个开发商值得一说：

一个是济南西城集团旗下的济南正信，拿下西客站高铁围合的5块地，也就是现在正在建设的杨柳春风。

一个是世茂和旧城联合拿下天桥区官扎营的11块地，其中包括火车站北广场道路及商业地块。

一个是景和拿下的景和山庄地块，地上楼面价1593元/平米，这是一个在济南富有知名度的项目，带有传奇色彩。

其实这一天鲁信在蟠龙山也拿了地，也就是龙山希思庄园，但类似这种拿地太多，我们不一一表述。

在整个2014年成交的所有土地中，每亩成交价格超过500万的居住用地只有10多宗，占成交总宗数的比例大约在一两成。其中超过600万元/亩的居住用地数量只有四五宗。这一年，济南的地价还不算高，我看了看大都是1000多的楼面价，还像济南一样亲民。

当然每年都少不了地王，这一年的地王位于龙鼎大道东侧、全运村南侧地块，这块地吸引了10家实力房企参与竞拍，包括万科、保利等。经过144轮竞价，济南东进龙鼎置业有限公司，也就是恒大，以17.8亿元的价格竞得该地块，楼面价6711元/平，容积率1.33，属于成交总价和楼面价双料地王。2015年10月，恒大龙奥御苑项目开盘，从拿地到开盘，用时不到一年，目前仍在销售中。

2015年

住宅平均楼面价2215元/平

土地供应同比减少4成

2015年受政府供地计划影响，济南土地市场供应锐减49%（济南市政府在中央引领下将房地产市场的重心放在去库存上，因此减少土地供应），成交量也有所下滑，成交楼板价逐年上涨，市场竞争愈发激烈。

2015年通过招拍挂成交的住宅用地共39块，土地面积3981亩，建筑面积690万平，成交价格153亿元，平均楼面价2215元/平。

这个住宅平均楼板价还是很亲民，在国家大力开启去库存的2015年，济南的土地市场和济南的性格一样钝感，这对百姓来说未尝不是一件好事。

你看，这一年12月30日，济南贵达，也就是加州东部世界城的开发商，在郭店拿了3块居住用地，2.7的容积率，地上楼面价才750元/平米。而不到一年荣盛在这里就搞出溢价率高达719%的大动静，楼面价6379元/平米。这是后话，留在后面说。

这一年鲁能在唐冶拿地，也就是泰山七号，地上容积率2.4，楼面价才1438元/平米。

这一年，据说带着新加坡血统的智慧城来到济南，在雪山片区分三次共拿下12块地，后来这些地块成了中新锦绣天地和中新国际城，因为地价便宜，才一千多块，所以至今是雪山片区的镇山之宝，镇住雪山和唐冶的房价。

这一年，济南较高楼面价每平米才6750元，位于市中区兴隆片区二环南路北侧，华润置地开发华润仰山项目二期。地上容积率0.8，属于二环内的别墅区。

你看，这一年，无论郭店还是唐冶，抑或雪山兴隆山，都还是这么平静。暴风雨来临之前，据说往往都是这么平静。

2016年

住宅平均楼面价5552元/平

地王频出，中海、绿地成土地市场较大赢家

2016年，济南土地市场特别是浓墨重彩的一年，无疑将成为济南土地拍卖史上，具有划时代意义的一年。其土拍溢价率，将成为济南土拍史上的制高点。 

2016年，济南通过招拍挂成交的居住用地共62块，土地面积4842亩，建筑面积688万平，平均楼面价5552元/平米。这个楼板价，比2015年翻了一番还要多，用一些人的话说就是，这一年，济南人的房屋更值钱了，济南人的身价大涨。大涨，总是在仓促之间，没有缘由。

2016年6月29日，唐冶片区“地王”出炉。帝华总价40亿元摘得5宗地!其中一宗住宅用地楼面价达7100元/平。7月到8月初，不足40天，周边楼盘普涨10%。当然，以激烈慷慨开始，却是以悲歌一曲结束。

也正是这一次土拍，掀起了济南土拍史上的一阵波澜。济南土拍大戏，由此开幕。这一年，济南土拍溢价率超过超过100%的共有13个地块（包括组团），其中，荣盛地产2016年9月21日拿下的郭店地块，溢价率较高，高达719%，楼面价6379元/平米。万科8月12日拿下的张马屯地块溢价率其次，为342%，8月13日，新拍地块方圆3公里内的5大楼盘封盘。

2016年8月，高达630亿的万达文旅城落户潘田片区，受这一消息影响，潘庄对面的景和山庄，一夜暴涨了近7000块，翻了一番，但现在却还在难产。

至此，济南的房价进入万元时代。以前五千没人买的郊区涨到一万，优质地段如中央商务区，旅游路，老城区等，直接飙升到了两万元以上。

2016年土地储备量之王——中海地产，161.14万平，占济南全年土地成交总面积的23.73%，算得上是2016年济南土地市场较大的赢家。

2016年拿地金额之王——绿地。7月16日绿地底价夺得CBD片区19宗地，耗资52.35亿；10.30土拍大战中，86.38亿元南北康地块拿地，仅这两个，就耗资近140亿，为2016济南土地市场贡献20%多的市场份额。

2016年较高楼面价——彩石片区5宗高端产品用地。容积率在1.1至1.49之间，其中有3宗住宅用地的容积率都在1.1左右。13家房企参与竞买，中铁联合体以92.78亿元将彩石片区5宗地收入囊中，折合楼面价13060元/平，溢价率199%。开发项目为中铁城，规划为高层、洋房，低密别墅房源，目前在售。

也是在这一年，济南的土拍市场开始受普通百姓关注，在此之前，别说普通百姓，就是多数从业者，也很少关注每一次的土拍。

2016济南土拍，是一场风，是一场雨，在济南的街头，淋湿了寻找家园的我和你。

08年金融危机，济南鼓励购房，放开限购；

房价飙升，11年济南实施限购；

经济不景气，14年放开限购，鼓励购房；

房价飙升，17年再次实施限购；

4

2017年，济南再次限购

二套房比例提高至60%

2017年

住宅楼面价7265元

419最严土拍出台，楼面价破万成常态

2017年房次产政策持续收紧，限购、限贷、限售、限价。土地较高竞价，竞安置房，增加了开发商的成本控制难度，其目的是使过热的土地市场逐渐降温，但没想到，这一年济南的土拍依然激励。

2017年通过招拍挂成交的住宅用地共94块，土地面积6461亩，建筑面积1015万平，成交价格737亿元，平均楼面价7265元/平。其中，2017年济南土拍较具代表性的有五大战区，一个是唐冶，一个是汉峪，一个是CBD，一个是潘田片区，一个是张马片区。

在唐冶片区，其代表是帝华曾经没能吞下的两块地，在2017年8月4日再次挂牌出让，经过126轮竞价，被龙湖以44.46亿加8.8万平米的安置房拿下，一年前也就25亿，价格翻了一番，这个项目就是目前的龙湖景粼原著。

在汉峪片区，表现最为突出的是金科，2017年8月11日，金科在汉峪片区拿下的5个地块，不算安置房，地上楼面价均超过14000元/平米。

在张马片区，表现最为突出的是碧桂园，2017年12月1日，张马屯片区11块地集中出让，以碧桂园之名，拿下其中八块，当然现在这个区域也多是开发商合作开发的地块。

而在CBD片区，则是因为限定条件，几乎都是大财团拿地，均是底价成交。（地产下半场对话框回复：冬至）

在潘田片区，万达文旅城地块又是众所周知的原因，全部是绑定条件地价成交，和CBD一个情况。

除了这五大主战区，还有零星激烈土拍，如原华艺集团地块二，原龙科机电地块A，机床四厂地块，还有一个司法拍卖的地块，历经176次出价后，被旭辉拿下，就是金域蓝山旁，楼面价15291元/平米等等（这可是2017年的单价地王）。虽非主场战，但成绩依旧斐然。

从2017年的土拍市场来看，破万已是常态，楼面价前十名当中，有七宗地楼面价已经在14000元/平以上，且几乎全部都是在达到较高限价的情况下，再竞安置房面积的情况下摘得，也就意味着实际的楼面价要高于楼面表价。通过招拍挂成交土地中楼面价TOP10地价均在13000元/平以上。

2017年主要区域土地成交情况一览

2018年

住宅平均楼面价6808元/平

流拍数量多，底价成交成主流

如果说2016是拉开近三年土拍的大幕，2017年则是大戏的高潮，可谓如日中天，2018年则是如电视剧中各大主演死的死亡的亡，大戏渐渐落幕，英雄的赞歌响起。

2018年通过招拍挂成交的居住用地共57块，土地面积4708亩，建筑面积759万平，成交价格517亿元，住宅平均楼面价6808元/平米。

2018年，以章丘房价凉了首当其冲，渐渐向西蔓延。

2018年6月6日，本来是个六六大顺的日子，没想到这一天位于天桥区济洛路东侧的车管所地块（商服用地），竟然流拍。

2018年9月21日，位于槐荫区美里湖街道办事处西沙王庄村的西沙A4地块（住宅用地），流拍。

2018年9月21日，王舍人片区两块住宅用地流拍。

2018年9月21日，曾以为是济南最坚挺的地方，CBD的3块地竟然流拍，这给济南土地市场以沉重打击。

这只是济南主城区，在章丘和长清，也有多个地块流拍。而2018济南的土拍市场，除了流拍，大都是底价成交。

2018年的土拍市场还出现一个新鲜物种，就是限价房，之前有限地价，后来又有限房价，定向销售，比如高新东区有只能针对高新区的职工销售的房子，等等。本意都是好的。

回顾2018年的济南土地市场上，土地储备量超过500亩的共有4家企业，万达储备量高达1964亩，蝉联今年拿地榜首，较2017年拿地量增加469亩；华润斥资超96亿在兴隆片区拿地825亩，创13000元/㎡的全年较高楼面价，银丰也在年初储备了大量土地，主要在刘智远。

2018年，济南土地市场成交的楼面价有了下滑，几块看似高一些的楼面价，也多是低密住宅，济南土拍有点黯然失色，连关注的人数都没有那么多了。

其实，2017和2018年，济南又来了不少知名开发商，以为济南是块肥肉，个个垂涎欲滴，谁知，站在了高岗上。

遥想2016、2017那些好的年份，一次土拍多少人兴奋不已。可惜，我们只能回忆过去，却无法回到从前。

5

愿得广厦千万间

让大庇天下寒士俱欢颜

土拍，是楼市的风向标，却并非楼市的决定因素。

回顾2009年至今，住宅楼面价从2009年的1838元/平米，到2018年的6808元/平米，楼板价飙涨到万元已不是什么新鲜话题，高价地屡次刷新，历届地王或辉煌持续，或黯然收场。

很多人都说中国的楼市有泡沫，而与之相关的土地市场，又是否有泡沫？

或许，没有人给我们答案。

但我们依旧要前行，昂首迈进充满生机与活力的2019，在这个万物复苏百花争艳的春天里，忆往昔，话今朝，畅想未来……

十年已过，未来还有更多的十年，不变的是“房住不炒”，是所有人希望有“广厦千万间，大庇天下寒士俱欢颜”。

全文完

附：

如果按每套平均100平米，这十年住宅用地是104万套房子。

以上数字采用的都是公开的数据，笔者不对数据是否准确权威负责，只针对数据做分析，敬请谅解！